Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А01-862/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и до 15 ноября (п. II.2 в п. 15 соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 9.12.2008 в редакции ЗАО "Руфа-Тур").

Вместе с тем, ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с определением размера арендной платы исходя из величины рыночной стоимости участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, определенной в отчетах ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012 (п. II.1 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА). Также ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с п. 16 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА о распространении измененных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012.

Учитывая волеизъявление сторон, направленное на изменение условий договора аренды N 178 от 09.12.2008, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении иска ЗАО "Руфа-Тур", а также частичному удовлетворению встречного иска ТУ Росимущества в РА по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В результате перевода земельных участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м из категории земель лесного фонда в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов Распоряжением Правительства РФ от 05.05.2012 N 740-р порядок определения размера арендной платы за данные участки перестал соответствовать Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Данное обстоятельство является существенным обстоятельством, в связи с наличием которого как ЗАО "Руфа-Тур", так ТУ Росимущества в РА вправе настаивать на изменении условий договора аренды N 178 от 9.12.2008.

При изложенных обстоятельствах изменение порядка определения и размера арендной платы в связи с изменением сведений в Государственном кадастре недвижимости о категории земельных участков, соответствует требованиям статей 421, 422, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Расчет арендной платы за пользование земельными участками площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, предложенный в проекте дополнительного соглашения к договору аренды от N 178 от 9.12.2008 в редакции ТУ Росимущества по РА произведен на основании отчетов о рыночной стоимости земельных участков ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 года N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012 и ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года (2014), которая составляла 8,25%, в соответствии с Указанием Центрального банка Российской Федерации "О размере ставки рефинансирования Банка России" от 13.09.2012 N 2873-У.

Суд первой инстанции указал, что отчет N 1043-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м и отчет N 1044-Н/09/2012 ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м являются недостоверными и не подлежащими применению при определении размера арендной платы за пользование указанными земельными участками. К данному выводу суд пришел ввиду того, что в указанных отчетах ООО "Независимая оценка" не учтено наличие перепадов уровней поверхности на обоих участках и наличие выступов скалистых пород на их поверхности, что снижает возможность использования участков по разрешенному назначению, в связи с чем, расчет арендной платы за пользование указанными земельными участками следует производить исходя из величины рыночной стоимости земельных участков, установленной в заключении эксперта Папко И.И. N 38/1 от 06.08.2013, в котором рыночная стоимость земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 определена в сумме 1 803 800 рублей, а рыночная стоимость земельного участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена в сумме 2 274 200 рублей.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 за год должен составить 1 803 800 руб. / 100 Х 8,25% = 148 813 руб. 50 коп.

Размер арендной платы за пользование земельным участком площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 за год должен составить 2 274 200 руб. / 100 Х 8,25% = 187 621 руб. 50 коп.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции счел необходимым внести в договор аренды изменения в части размера арендной платы за земельные участки площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, изложить пункты II.1., II.2. договора аренды N 178 от 9.12.2008 в редакции, предложенной ЗАО "Руфа-Тур".

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В проекте представленного ТУ Росимущества в РА соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008 имеются пункты 16 и 17 следующего содержания:

16. В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны устанавливают, что условия настоящего Соглашения применяются к отношениям, возникшим до момента его заключения, а именно с 06 июня 2012 года (даты внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о категории земельных участков с кадастровыми номерами 01:04:5611012:49, 01:04:5611012:50).

17. Первый платеж за земельные участки, включающий, в том числе арендную плату, образовавшуюся с 06 июня 2012 г. до момента государственной регистрации Соглашения, вносится Арендатором не позднее 30 дней с момента государственной регистрации Соглашения.

ЗАО "Руфа-Тур" не согласилось с пунктами 16 и 17 соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА о распространении измененных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012.

Учитывая нормы ст. ст. 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования ТУ Росимущества в РА в части внесения в договор аренды N 178 от 09.12.2008 условий пунктов 16 и 17 соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА.

Исходя из этого, пункт 18 соглашения о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008 в редакции ТУ Росимущества в РА следует считать пунктом 16.

При отсутствии разногласий сторон в изменении иных условий договора аренды N 178 от 09.12.2008, суд счел возможным изложить иные условия соглашения об изменении договора аренды N 178 от 09.12.2008 в редакции, предложенной ТУ Росимущества в РА.

            Довод заявителя жалобы о том, что действие измененного договора следует распространить, начиная с 06.06.2012 не может быть принят, так как   в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Однако,  между сторонами не достигнуто соглашение о включении в договор такого условия о распространении его действия на отношения сторон с 06.06.2012 в связи с чем суд не вправе обязывать сторон включить такое условие помимо их воли.

       При таких обстоятельствах, поскольку доводы апелляционной жалобы не опровергают законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для отмены решения суда.

         Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права. Предусмотренные главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

         На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный