Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А01-862/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

определения размера арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.

II.6. В случае передачи земельного участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы, установленного по настоящему Договору.

II.7. Не использование земельного участка Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы" III. Права и обязанности Арендодателя 2 и Арендатора III. 1. Арендодатель 2 имеет право:

III. 1.1. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях:

-использования земельного участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п.I.1 Договора;

-использования земельного участка (его части) способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

-невнесения арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного п. II.2. Договора срока платежа;

-не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в срок установленный п. III.4.5. Договора;

-изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- реквизиции земельного участка;

- нарушения других условий Договора в рамках законодательства Российской Федерации;III. 1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;

III. 1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;

III. 1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

III.2. Арендодатель 2 обязан:

III.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

III.2.2. Передать Арендатору земельного участка в соответствии с п. 8.10. настоящего Договора.

III.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. II.2. Договора.

III.2.4. Произвести начисление арендной платы с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет, а также письменно уведомить Арендатора об изменениях размера арендной платы не позднее 1 (одного) месяца с момента перерасчета арендной платы.

III.3. Арендатор имеет право:

III.3.1. Использовать земельный участок на условиях, установленных Договором.

III.3.2. В случае передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесении их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, либо передачи земельного участка в субаренду в пределах срока договора аренды, Арендатор обязан письменного уведомить об этом Арендодателя 2.

III.3.3. По истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю 2 не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

III.4. Арендатор обязан:

III.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

III.4.2. Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

III.4.3. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату за земельный участок, без выставления счетов Арендодателем 2.

III.4.4. В случае пересмотра Арендодателем 2 размера арендной платы в сторону увеличения сумму разницы вносить не позднее 1 (одного) месяца с момента получения от Арендодателя 2 соответствующего уведомления.

III.4.5. В течение 30-ти дней подписать дополнительное соглашение или направить акт разногласий.

III.4.6. Обеспечить Арендодателю 2 (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

III.4.7. Письменно сообщить Арендодателю 2 не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

III.4.8. Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв земельного участка.

III.4.9. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя 2 об изменении своих реквизитов.

III.4.10. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

III.4.11. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на земельный участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их осмотром, ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров прохождения инженерных сетей и коммуникаций через земельный участок.

III.4.12. В случае прекращения своей деятельности или передачи прав на здания, строения и сооружения другому лицу, расположенные на земельных участках, в 10-дневный срок направить Арендодателю 2 об этом письменное уведомление с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, с приложением копий правоустанавливающих документов.

III.4.13. Не допускать на земельном участке строительства капитального характера, без согласования со всеми заинтересованными службами согласно законодательству Российской Федерации.

III.5. Арендодатель 2 и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

"IV. Ответственность сторон (Арендодателя 2 и Арендатора) IV.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

IV.2. Ответственность Арендодателя 2 и Арендатора за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации".

16. Неотъемлемой частью Соглашения являются:

- распоряжение Правительства Российской Федерации от 05.05.2012 г. N 740-р;

- кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49;

- кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50;

- расчет арендной платы земельных участков;

- акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49;

- акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50.

В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Росимущества в РА обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 31.07.2014 изменить в части и включить в договор аренды земельного участка № 178 от 09.12.2008 условие: «В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны устанавливают, что условия настоящего соглашения применяются к их отношениям, возникшим до момента его заключения, а именно с 06.06.2012 (даты внесения в государственный кадастр недвижимости изменений сведений о категории земельных участков)».

В судебное заседание Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея,  Управление лесами Республики Адыгея,  ООО "Независимая оценка", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея,  Управления лесами Республики Адыгея,  ООО "Независимая оценка", в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители  ЗАО "Руфа-Тур" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.12.2008 между Управлением лесами Республики Адыгея и ЗАО "Руфа-Тур" заключен договор аренды N 178 четырех участков из земель лесного фонда сроком до 10.11.2055 года. Государственная регистрация договора была произведена 12.02.2009.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.05.2012 N 740-р два лесных участка, арендуемых ЗАО "Руфа-Тур" по договору аренды N 178 от 09.12.2008, были переведены из категории земель лесного фонда в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов с образованием земельных участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м.

В связи с изменением категории данных участков территориальное управление Росимущества в РА предложило ЗАО "Руфа-Тур" заключить дополнительное соглашение N 1 от 18.02.2013 к договору аренды N 178 от 09.12.2008.

Письмом от 15.03.2013 ЗАО "Руфа-Тур" уведомило Территориальное управление Росимущества в РА об отказе в подписании дополнительного соглашения в предложенной редакции по причине несогласия с размером арендной платы за пользование земельными участками земель особо охраняемых территорий и объектов, считая ее чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости.

ЗАО "Руфа-Тур" предложило Территориальному управлению Росимущества в РА оставить в силе ранее установленные в договоре аренды N 178 от 09.12.2008 ставки арендной платы в отношении участков с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м и кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м.

ТУ Росимущества в РА письмом от 01.04.2013 сообщило ЗАО "Руфа-Тур" об отказе в принятии предложенного им варианта по определению размера арендной платы, пояснив, что прежняя методика определения размера арендной платы не может применяться в связи с изменением категории земельных участков. Сославшись на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582, ТУ Росимущества в РА указало, что размер арендной платы за указанные земельные участки был установлен в соответствии с этими Правилами на основании отчетов независимого оценщика ООО "Независимая оценка" об оценке рыночной стоимости земельных участков от 18.09.2012. Согласно отчету N 1043-Н/09/2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м определена в размере 5805800 рублей. По данным Отчета N 1044-Н/09/2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м определена в размере 4 781 000 рублей.

Не согласившись с данными доводами, ЗАО "Руфа-Тур" в судебном порядке оспорило вышеуказанные отчеты N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 05.07.2013 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы об определении рыночной стоимости участка с кадастровым номером 01:04:5611012:50 площадью 9100 кв. м и участка с кадастровым номером 01:04:5611012:49 площадью 7000 кв. м.

В заключении эксперта Папко И.И. N 38/1 от 06.08.2013 рыночная стоимость земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 определена в сумме 1803800 рублей, рыночная стоимость земельного участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена в сумме 2274200 рублей.

По ходатайству ТУ Росимущества в РА в судебном заседании был опрошен эксперт Папко И.И.

Из пояснений эксперта следует, что рыночная стоимость участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50 определена ниже, чем в отчетах ООО "Независимая оценка" от 18.09.2012 года N 1043-Н/09/2012 и N 1044-Н/09/2012. По его мнению, в отчетах ООО "Независимая оценка" не учтено наличие значительных перепадов уровней поверхности на обоих участках, а также наличие выступов на поверхности участков скалистых пород. Данные характеристики участков значительно снижают возможность их использования по разрешенному назначению. Это повлияло на уменьшение рыночной стоимости участков по сравнению со стоимостью, указанной в отчетах ООО "Независимая оценка".

Из проектов соглашений о внесении изменений в договор аренды N 178 от 09.12.2008, представленных в иске ЗАО "Руфа-Тур" и встречном иске ТУ Росимущества в РА, а также из объяснений представителей сторон видно, что основные разногласия у сторон возникли по определению величины рыночной стоимости участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:49 и участка площадью 9100 кв. м с кадастровым номером 01:04:5611012:50, размерами арендной платы (п. II.1 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА), способами ее изменения в дальнейшем (п. II.4 и п. II.5 в п. 15 Соглашения в редакции ТУ Росимущества в РА), и распространением измененных условий договора аренды N 178 от 9.12.2008 на отношения сторон с 06.06.2012 (п. 16 Соглашения в редакции территориального управления Росимущества в РА), то есть, с даты внесения в Государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о категории земельных участков.

Из заявлений об изменении предмета иска усматривается, что ЗАО "Руфа-Тур" согласилось с предложенной ТУ Росимущества в РА редакцией п. 15 Соглашения об изменении условий договора аренды N 178 от 09.12.2008 в части содержания п. II.4 и п. II.5 о способах изменения размера арендной платы за земельные участки.

Из пояснений представителя ТУ Росимущества в РА следует, что управление согласно с предложенными ЗАО "Руфа-Тур" сроками внесения арендной платы: равными долями два раза в год до 15 мая