Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2014 по делу n А53-8232/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-8232/2013

12 октября 2014 года                                                                         15АП-14123/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

при участии:

от Администрации - Тимошевский Г.А. по доверенности от 29.08.2012;

от ООО «Новосел» - представитель Матросов А.С. по доверенности от 24.04.2014; от ОАО «Восточный экспресс банк» - представитель Пчелкин В.С. по доверенности от 22.01.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк", общества с ограниченной ответственностью "Новосел" на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.07.2013 по делу № А53-8232/2013

по иску Администрации Сальского городского поселения,  муниципального бюджетного учреждения г.Сальска "Новый город"

к ответчику : обществу с ограниченной ответственностью "Новосел", при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк", Сальского отдела Управления Росреестра по Ростовской области, о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Администрации Сальского городского поселения  и  муниципальное бюджетное учреждение "Новый город" в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новосел" о признании права муниципальной собственности на квартиры № 2, 7-9, 19, 40, 43, 44, 52, 56, 64, 80, 84, 85, 88, 89, 93, 94, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Дзержинского, 47.

Исковые требования мотивированы невозможностью легализации титула собственника в обычном порядке, поскольку ответчик не предпринимает меры к регистрации контрактов, не представляет в регистрирующий орган документы, подтверждающие его статус застройщика).

Ответчик и третье лицо против указанных исковых требований возражали, настаивали на ничтожности сделки ввиду наличия в отношении спорного имущества обременения – залога в пользу банка – ОАО "Восточный экспресс банк".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2013 исковые требования Администрации Сальского городского поселения удовлетворены, в иске муниципального бюджетного учреждения отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что существующие формальные препятствия для регистрации сделки перехода права не должно пресекать возможности приобретения права собственности муниципальным образованием, добросовестно, полно и своевременно исполнившим сделку, на которой основано приобретение права собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований МБУ "Новый город" суд указал, что требования удовлетворению не подлежат, поскольку заявлены неуправомоченным лицом.

Не согласившись с принятым судебным актом, открытое акционерное общество "Восточный экспресс банк" и общество с ограниченной ответственностью "Новосел" обжаловали решение в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Администрации Сальского городского поселения отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционных жалоб основаны на выводе о ничтожности сделок ввиду наличия в отношении спорного имущества обременения – залога в пользу банка – ОАО "Восточный экспресс банк".

Представители апеллянтов в судебном заседании доводы жалоб поддержали, настаивали на выводе о ничтожности сделок, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Администрации в судебном заседании против доводов апеллянтов возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений, жалобы – без удовлетворения.

Остальные участники судебного разбирательства явки в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.  По делу был объявлен перерыв до 18-00 час.06.10.2014, о чем опубликовано объявление на официальном сайте суда.

Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации Сальского городского поселения от 29.08.2011 № 721/1 «О делегировании полномочий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2011 году МУ «Новый город» названное учреждение уполномочено на проведение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилого дома по адресу: г. Сальск, ул. Шаумяна, 4-а.

Учреждению вменено по результатом торгов заключить договоры участия в долевом строительстве и муниципальные контракты купли-продажи жилых помещений с застройщиком для переселения граждан из аварийного жилья. Учреждение обязано предоставить гражданам, являющимся собственниками аварийных жилых помещений взамен изымаемых помещений благоустроенное жилье, произвести государственную регистрацию права собственности муниципального образования на приобретаемое жилье.

Постановлением определено, что выкупная цена определяется на основании отчета независимого оценщика.

Во исполнение этого постановления заключены муниципальные контракты с обществом с ограниченной ответственностью «Новосел» № 464 от 28.12.2011, № 365, 363, 357, 362, 360, 359, 367, 366 от 10.10.2011, № 358 от 1.11.2011, № 330, 329, 327, 326, 325, 323, 322321 от 7.10.2011, по условиям которых в муниципальную собственность приобретены квартиры, заявленные в настоящем иске как предмет правопритязаний - квартиры № 2, 7-9, 19, 40, 43, 44, 52, 56, 64, 80, 84, 85, 88, 89, 93, 94, расположенные в многоквартирном доме по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Дзержинского, 47.

Право собственности общества как продавца, как на момент заключения сделок, так и на момент рассмотрения настоящего спора, подтверждено представленными в дело третьим лицом Сальским отделом Управления федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Общая сумма контрактов составила 23 472 673 рубля 20 копеек.

Контрактами закреплено, что цена установлена по результатам открытого аукциона в электронной форме, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.2).

В контрактах (пункт 2.1) указано на то, что предметом продажи является не вся квартира, а доля (от 810/1000 до 963/1000). Это связано с различными источниками финансирования – Фонд содействия реформированию ЖКХ, средства областного бюджета и средства местного бюджета. В связи с этим в контрактах содержится условие о дарении остальной доли.

К контрактам составлены также договоры дарения остальной части каждой из квартир (от 37/1000 до 190/1000). Таким образом, по совокупности сделок квартиры полностью перешли в муниципальную собственность за плату. Суд первой инстанции правильно квалифицировал совокупность этих сделок как результат юридической воли на приобретение (и, соответственно, отчуждение) квартир как целых объектов за плату, указную в договоре купли-продажи, и потому сделки дарения самостоятельного значения не имеют – они явились способом формализации сделки, существом которой явилось отчуждение целого объекта прав за определенную договором рыночную цену, сложившуюся на аукционе.

Платежными поручениями от 31.07.2012 № 9309080 от 23.01.2012 № 5970724 и 5970725, от 20.01.2012 № 5964805и 5964799, 5964803, 5964801, 5964807, 5964798, 5964804, 5964800, 5962157, 5962137, 5964806, 5964802, 5962146, 5962149, 5962152, 5962148, 5962151, 5962150, 5962147, 5962144. 5962154, 5962153,5962156, 5962143, 5962139, 5962140, 5962145, 5962141, 5962142, 5962136, 5954248, 5954250 указанная сумма перечислена ответчику Управлением федерального казначейства по Ростовской области за счет средств фонда, областного и муниципального бюджета.

В день подписания договора купли-продажи сторонами оформлены также акты приема-передачи, подтвреждающие фактическое вручение имущества покупателю по договору.

Таким образом, сделки исполнены. На момент рассмотрения спора в них проживают граждане, переселенные из аварийного дома по ул. Шаумяна, 4-а в г. Сальске.

Это подтверждено актом комиссионного осмотра квартир от 3.07.2013, представленного истцами в материалы дела, и не оспариваются ответчиком и третьими лицами.

Муниципальное образование Сальское городское поселение и ООО «Новосел» обратились за государственной регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права, но сообщениями об отказе от 17.05.2012 Управление Росреестра по Ростовской области отказало в совершении этого действия по причине отсутствия одобрения сделки со стороны участников общества и введения на момент обращения за регистрацией в отношении общества процедуры наблюдения.

Невозможность легализации титула собственника в обычном порядке повлекла обращение администрации муниципального образования в арбитражный суд с настоящим иском.

В отношении ответчика в рамках дела А53-22249/11 введена процедура банкротства конкурсное производство и пришел к выводу о необходимости рассмотрения данного иска в рамках самостоятельного производства, основываясь на правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 N 8141/12 по делу N А45-15248/2011

Иск о признании права собственности подлежит рассмотрению в рамках данного дела.

В соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Порядок применения указанной нормы права разъяснен в пунктах 61 - 64 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с положениями пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что фактически сторонами в требуемой форме создан юридический состав (заключена и исполнена сделка), влекущий основания для возникновения права собственности у приобретателя по договору.

То обстоятельство, что для регистрация сделки и перехода права существуют формальные препятствия не должно пресекать возможности приобретения права собственнсоти муниципальным образованием, добросовестно, полно и своевременно исполнившим сделку, на которой основано приобретение права.

Суд отклоняет доводы апелляционных жалоб в виду следующего.

В соответствии с положениями статьи 1 от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,