Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А53-5998/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных знаний, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11 относительно рассмотрения спорных вопросов касающихся расхождений между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости назначения экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорного земельного участка.

По ходатайству истца определением суда от 28.04.2014 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам Харченко Александру Евгеньевичу и Барановой Галине Николаевне, являющиеся сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

На разрешение экспертов поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:576, категория земель: земли населенных пунктов - под административным зданием склада лит. "Г, г1, г2" (земли под административно-управленческими и общественными объектами), площадью 793,7 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:207, категория земель: земли населенных пунктов - под нежилым помещением (мясной павильон) лит. А и зданием мясоконстрольной станции лит. В, площадью 2477,1 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020605:111, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения нежилого здания с навесом (молочный павильон) лит. Е, е, е1, площадью 3349,5 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, категория земель: земли населенных пунктов - магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв. м, универсальные магазины (смешанная торговля промышленными и продовольственными товарами) площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007.

В соответствии с представленным заключением экспертов общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АргГор" от 29.05.2014 № 66?2014 рыночная стоимость земельного участка общей площадью 793,7 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:576, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 1 514 380 рублей, земельного участка общей площадью 2477,10 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:207, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 4 924 475 рублей, земельного участка общей площадью 3349,5 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020605:111, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пр. Победа Революции, 103 по состоянию на 01.01.2007 составляет 6 658 806 рублей, земельного участка общей площадью 1561 кв.м с кадастровым номером 61:59:0020330:1643, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 141 по состоянию на 01.01.2007 составляет 3 103 268 рублей.

Суд первой инстанции оценил доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ и принял экспертное заключение как надлежащее доказательство, отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.

Так, довод о том, что выявленная величина расхождения кадастровой и рыночной стоимости превышает 30%, сам по себе не является препятствием к удовлетворению иска. Указанная величина является обычной погрешностью метода массовой оценки, но поскольку судом в данной случае выявлена большая погрешность, препятствий с снижению кадастровой стоимости до размера рыночной не имеется.

Возражения заявителя жалобы о недостоверности экспертного заключения как не соответствующего стандартам в области оценки апелляционным судом отклоняются.

В судебном заседании экспертами Барановой Г.Н. и Харченко А.Е. даны пояснения относительно доводов апелляционной жалобы по экспертному заключению № 66-2014.

Эксперты, возражая относительно довода о том, что из экспертного заключения не видно к какому оцениваемому земельному участку подобраны объекты-аналоги, отметили, что из содержания экспертного заключения следует вывод о том, что оцениваемые участки являются аналогичными между собой, расположены в одном месте, являются смежными, ввиду чего приведенные объекты-аналоги на стр. 44 в таблице № 8 являются таковыми для всех участков, рыночная стоимость определена с учетом порядка расчета рыночной стоимости 1 кв.м площади, расчет которого представлен в таблице.

Эксперты возразили против довода о безосновательном принятии допущений о предполагаемом виде разрешенного использования объектов-аналогов, отметив, что исходили из допущения, что предполагаемое разрешенное использование объектов-аналогов – индивидуальное жилищное строительство, поскольку на дату оценки ни в одном объявлении не было указано, что участок предназначен только под размещение коммерческой недвижимости. При этом экспертами применена повышающая корректировка на вид разрешённого использования, которая составила +50%.

Эксперты отметили, что не отказывались от корректировки на величину общей площади. Описание данной корректировки указано на стр. 48-49 экспертного заключения в таблицах 10-12.

В отношении допущении о наличии коммуникаций эксперты пояснили, что на дату осмотра и по устной информации представителя истца, присутствовавшего при осмотре земельного участка, имелись все инженерные коммуникации. Кроме того, земельные участки расположены в центральной части города, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и ближайшее окружение объектов исследования, представлено объектами торгового и офисного назначения. Поэтому эксперты исходили из допущения, что земельные участки на дату оценки были обеспечены инженерными коммуникациями. Если предположить, что спорные земельные участки имеют частичные инженерные коммуникации, то его стоимость с учётом корректировки на частичные коммуникации снизилась бы на 20-25%. Если предположить, что спорные земельные участки вообще не имеют инженерных коммуникаций, то их стоимость с учётом корректировки на отсутствие коммуникаций снизилась бы на 30-35%. То есть обратное допущение привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.

Аналогичным образом, эксперты указали, что применение большего процента при корректировке на торг привело бы к тому, что рыночная стоимость участка была бы еще меньше установленной.

Эксперты пояснили, что для определения возможности использования в качестве оценки рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода средневзвешенного значения скорректированной стоимости объектов-аналогов, они сочли целесообразным провести расчет коэффициента вариации. В рамках данного исследования коэффициент вариации характеризует относительную меру отклонения скорректированных стоимостей объектов-аналогов от среднеарифметического. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов. Выборка считается однородной, если Var ? 30 %. На стр. 51 заключения в таблице № 13 предоставлены расчеты коэффициента вариации, который составил 29%, то есть соответствует однородности выборки.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы отклоняются судом как несостоятельные, основанные на неверном толковании заключения экспертов.

Заслушав пояснения экспертов, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством по делу. Суд первой инстанции правомерно вынес решение по делу, основываясь на указанном заключении, и с учётом значительного превышения кадастровой стоимости участков над выявленной рыночной ценой установил кадастровую стоимость спорных участков в размере определенной экспертами рыночной стоимости.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.06.2014 по делу № А53?5998/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             О.Г. Авдонина

О.Г. Ломидзе