Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу n А53-5824/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

от его исполнения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что наличие такого предусмотренного договором аренды основания для досрочного одностороннего расторжения договора по инициативе арендодателя как невыполнение инвестиционной программы по вине арендатора в части нарушения сроков реконструкции Зеленого театра не может быть констатировано ввиду отсутствия вины арендатора в затягивании сроков реконструкции.

Указанный вывод суд основывает на положениях статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей основания ответственности на нарушение гражданско-правовых обязательств.

В силу приведенной нормы права, по общему правилу, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Специальные правила установлены для субъектов предпринимательской деятельности, каковым применительно к спорным правоотношениям является ответчик.

В силу пункта 3 статьи 401 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, общим правилом для предпринимательских обязательств является повышенная ответственность (без учета вины). Однако данное правило может быть изменено договором.

Анализ соответствующего договорного условия (буквального текста пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006г.) свидетельствует о том, что сторонами исключена возможность ссылки на безвиновное нарушение обязательства в соответствующей части в обоснование ненадлежащего характера исполнения обязательства арендатором.

Согласно правилам статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Отсутствие вины арендатора в затягивании сроков реконструкции достаточным образом подтверждено представленными доказательствами.

Таким образом, истцом не доказано наличие предусмотренного пунктом 4.2 договора основания для расторжения договора, поскольку нарушение инвестиционной программы в части сроков реконструкции здания Зеленого театра произошло не по вине арендатора. Арендатор был лишен возможности осуществить реконструкцию в согласованном с арендодателем виде в установленные сроки по причине спора, имеющегося между компетентными органами культуры, который препятствовал своевременному получению разрешительной документации на реконструкцию. При этом при заключении договора арендатор не был поставлен в известность арендодателем о наличии статуса памятника культуры у спорного объекта (или хотя бы о наличии неопределенности в данном вопросе) и напротив, согласовал арендатору такой вариант реконструкции объекта, который явно исключался бы при наличии у Зеленого театра статуса памятника культуры.

Соответственно решение суда первой инстанции в части расторжения договора подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении данного требования. Не имеется оснований и для удовлетворения требования об обязании арендатора к возврату имущественного комплекса, поскольку срок аренды не истек.

Департаментом также заявлено требование о взыскании ущерба в виде среднерыночной стоимости восстановления (строительства) утраченной части здания Зеленого театра в размере, установленном в экспертном заключении от 13.03-26.03.2014, (29 976 518 руб.).

В указанной части судом первой инстанции установлено следующее.

С целью определения состояния конструктивных элементов здания на текущий момент Муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации и оценки недвижимости г. Ростова-на-Дону 24.07.2012 проведена техническая инвентаризация здания Зеленого театра и подготовлен технический план здания. В силу включенного в состав технического паспорта заключения кадастрового инженера изменение общей площади строения литер Б произошло за счет монтажа и демонтажа межкомнатных перегородок, уточнения линейных размеров и перерасчета площадей комнат. Сравнительный анализ технической документации показывает, что произошло уменьшение площади строения на 885,7 кв.м., что составляет 1/5 здания.

По ходатайству истца судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» Зубко Любови Юрьевне, Поляковой Татьяне Витальевне. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.                 Какие части здания (с указанием строительных конструкций в составе здания) «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Театральная, 3, отсутствуют по сравнению с данными технической и иной имеющейся документации на дату заключения договора аренды муниципального имущественного комплекса от 01.12.2000 № 736/116; определить стоимость отсутствующей части здания (с указанием стоимости отсутствующих строительных конструкций в составе здания) с учетом износа на текущую дату;

2.                 Указать причины отсутствия части здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Театральная, 3, в отношении каждой отсутствующей строительной конструкции;

3.                 Указать стоимость затрат на реконструкцию здания «Зеленого театра» литер «Б», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Театральная, 3, понесло открытое акционерное общество «Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения судебной экспертизы.

В силу представленного в материалы дела заключения экспертов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» по первому вопросу эксперт указал отсутствующие части Зеленого театра: отсутствует центральная часть здания на первом этаже, отсутствуют несущие наружные и внутренние стены с кирпичными столбами и железобетонными перекрытиями, отсутствует оркестровая яма, кирпичные колонны на первом этаже, кирпичная стена на втором этаже, кирпичные колонны на втором этаже, центральная часть здания на третьем этаже (т. 9 л.д.150-154); стоимость отсутствующей части здания на момент проведения экспертизы составляет 5 043 000 рублей.

Отвечая на второй вопрос, эксперты указывают в заключении от 20.09.2013 № 0602/Э, что причинами отсутствия части здания зеленого театра является нахождение строительных конструкций в неудовлетворительном состоянии, в т.ч. по причине отсутствия плановых капитальных ремонтов здания за весь период эксплуатации здания, отсутствие мероприятий по консервации здания, неиспользование его по прямому назначению.

Отвечая на третий вопрос, эксперты в заключении указали, что после проведенного исследования и сравнительного анализа материалов, представленных на исследование, идентифицировать в полной мере те или иные виды работ, не представляется возможным, поскольку отсутствует необходимая документация.

Истец в материалы дела представил заключение эксперта Торгово-промышленной палаты Ростовской области фирма «Донэкспертиза» Третьякова И.С. от 13.03.-36.03.2014 № 0480500272, согласно которому примерная среднерыночная стоимость восстановления (строительства) утраченной в период действия договора аренды № от части здания Зеленого театра (Литер Б), расположенного по адресу: г Ростов-на-Дону, ул. Театральная, 3, составляет 29 976 517 руб.; установленная стоимость затрат на реконструкцию здания Зеленого театра, которые понесло ОАО «Донской табак» в период с 01.12.2000 по день проведения экспертизы составляет 2 919 600 руб.; представленные обществом акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, содержащиеся в материалах настоящего дела, частично соответствуют фактически выполненным работам в здании Зеленого театра, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл. Театральная, 3.

В свою очередь ответчиком было представлено заключение от 15.04.2014 № 014/и специалиста общества с ограниченной ответственностью «Профессиональные экспертные технологии» Д.В. Ефремовой, в силу которого, специалистом указано, что примерная стоимость работ по восстановлению утраченной части здания Зеленого театра составляет 5 942 000 рублей. Определить в полном объеме стоимость работ, выполненных ОАО «Донской табак» на объекте (здание Зеленого театра) не представляется возможным, так как отсутствует в полном объеме исполнительная и первичная документация, по некоторым видам работ не представляется возможным идентифицировать место производства указанных работ; стоимость выполненных работ на объекте, в соответствии с представленной на исследование документации, по мнению эксперта, составляет 11 129 397,94 руб.

Вместе с тем, с учетом отказа в расторжении договора по причине нарушения инвестиционной программы арендатором, частичное уменьшение площади Зеленого театра не может являться ни самостоятельным и достаточным  основанием к расторжению договора по причине ненадлежащего использования и ухудшения состояния арендованного имущества (поскольку с учетом установленных обстоятельств дела условия договора не предполагают сохранение архитектурного облика данного строения, а истцом не доказано, что реконструкция предполагала сохранение демонтированных элементов), ни основанием для компенсации ущерба арендодателю (поскольку согласованная реконструкция объекта с очевидностью предполагает демонтаж разрушенных элементов здания и отсутствие намерения сторон по его сохранению в первоначальном виде). Следовательно, доводы о том, что начатая реконструкция привела к частичному демонтажу элементов здания, не свидетельствуют о нарушении условий договора, о нарушении прав арендодателя и причинении ему ущерба какими-либо противоправными действиями арендатора.

Кроме того, в материалы дела представлено достаточно доказательств тому, что Зеленый театр передан в аренду в крайне неудовлетворительном, полуразрушенном и  не пригодном для эксплуатации по назначению состоянии (технический паспорт от 30.11.2000г., Отчет по результатам обследования строительных конструкций здания Зеленого театра, выполненный открытого акционерного общества «Институт Ростовский ПРОМСТРОЙНИИПРОЕКТ» от 18.04.2002г., что не оспаривается также и истцом. Целью аренды являлась реконструкция полуразрушенного здания Зеленого театра в иной объект по сути иного (расширенного и измененного) функционального назначения (согласно эскизному проекту открытая летняя площадка не предполагалась). Истцом не доказано, что ответчик осуществил какие-либо действия (демонтажные работы), противоречащие условиям договора. Условия договора в принципе не предполагали возврат арендованного имущества в том виде, в котором оно было передано арендатору.

Таким образом, оснований констатировать причинение истцу убытков в связи с ненадлежащим исполнением договорного обязательства (ст. 393 ГК РФ) не имеется, ввиду чего решение суда первой инстанции в части взыскания убытков также подлежит отмене. В удовлетворении указанного требования надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы общества по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2014 по делу № А53-5824/2013 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304, ИНН 6152000398) в пользу открытого акционерного общества "Донской табак" (ОГРН 1026103160962, ИНН 6163012571) 2000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                             В.В. Галов

О.Г. Ломидзе