Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу n А53-5824/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

улучшения арендованного имущества, реконструировать существующие объекты, создавать новые объекты движимого и недвижимого имущества, в том числе и на базе существующих и выполнять необходимые демонтажные работы (п. 6.5 договора в том числе с учетом дополнительного соглашения от 16.01.2006г.).

Арендуемое имущество передано арендатору по акту от 01.12.2000г.

Согласно приложению № 1 к договору в состав арендуемого имущества вошло в том числе здание Зеленого театра (лит. Б) общей площадью 4342,4 кв.м.

В соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору от 16.01.2006г. инвестиционная программа включала в себя в том числе инвестирование арендатором реконструкции Зеленого театра в универсальный центр семейного отдыха, срок внесения инвестиций в указанной части определен с 2001 года по  4-ый квартал 2009 года, сумма – 101 386 301 руб.

По договору аренды от 09.04.2001 № 20635 ответчику также был передан в аренду земельный участок, на котором расположен арендуемый имущественный комплекс с кадастровым номером 61:44:03 16 07:0014.

Дополнительным соглашением от 19.04.2010г. к договору аренды № 7.6/112  от 01.12.2000г. срок инвестирования реконструкции Зеленого театра продлен до 31.12.2012г.

Работы по реконструкции здания Зеленого театра разделены на следующие этапы:

2010 год: дополнительные инженерно-геологические и инженерно- геодезические работы. Получение технических условий. Изменение проектно-счётной документации.

2011 год: прохождение государственной экспертизы. Получение разрешения на строительство. Усиление грунтов и существующих фундаментов. Разработка проектно-сметной документации. Реконструкция здания Зеленого театра.

2012 год: реконструкция здания Зеленого театра. Работы по благоустройству и организации автостоянок.

Ссылаясь на то, что реконструкция Зеленого театра не завершена арендатором в установленный срок, то есть инвестиционная программа не выполнена в соответствующей части, в порядке, предусмотренном пунктом  4.4. договора аренды № 7.6 /112 истец направил ответчику претензию от 10.01.2013г. с указанием на необходимость в срок до 09.02.2-13г. предоставить документальное подтверждение исполнения инвестиционной программы в соответствующей части.

Кроме того, претензией от 09.11.2012г. департамент известил арендатора, что по результатам технической инвентаризации здания Зеленого театра в 2012 году установлено уменьшение его площади в силу частичного демонтажа, в связи с чем предложил ответчику в срок до 09.02.2013г. восстановить демонтированные  части.

Неисполнение указанных требований явилось основанием обращения  департамента с настоящими требованиями в суд.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу расторжение договора возможно по соглашению сторон, иное может быть предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальные положения, регламентирующие расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, содержатся в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно приведенной норме права по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Указанной нормой права также закрепляется возможность согласования в договоре иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

При этом указано, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 16.01.2006г. по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в том числе в случае невыполнения по вине арендатора инвестиционной программы.

Ответчик ссылается на отсутствие его вины в невыполнении указанного этапа инвестиционной программы, отмечая, что срок его выполнения затянут по причинам, которые не зависят от арендатора – наличие противоречий в федеральных и региональных нормативных актах по вопросу об отнесении здания Зеленого театра к объектам культурного наследия федерального значения. Отмечает, что на протяжении всего времени действия договора ответчиком предпринимаются активные меры по установлению действительного статуса объекта, поскольку от этого зависит возможность его реконструкции. Истец же, напротив, не известил ответчика о невозможности реконструкции объекта в согласованном виде (реконструкция предполагала фактически новое строительство) до разрешения проблемы с неопределенностью его статуса при заключении договора и не предпринимает каких-либо действий по разрешению данной проблемы в период исполнения договора.

Суд апелляционной инстанции откладывал судебное разбирательство, предлагая ответчику на основании имеющихся в деле доказательств обосновать, почему ответчик полагал, что имеет право реконструировать Зеленый театр не в соответствии с историческим архитектурным обликом данного строения, поскольку неопределенность в вопросе о  наличии статуса объекта культурного наследия у здания Зеленого театра могла препятствовать своевременной реконструкции только в случае осуществления таковой без сохранения памятника культуры либо его архитектурного облика.

В обоснование приведенного довода ответчик ссылается на представленный в материалы дела утвержденный в 2002 году рабочий проект реконструкции парка им. Октябрьской революции, согласно которому данный проект  разработан в том числе на основании эскизного проекта, согласованного комитетом по архитектуре и градостроительству (т. 6 л.д. 78).

Также в 2002 году главным архитектором г. Ростова-на-Дону было утверждено архитектурно-планировочное задание № 56-А на разработку проекта реконструкции (пообъектно) парка им. Октябрьской революции (т. 6 л.д. 89-90), согласно которому предписано реконструкцию парка вести в соответствии с эскизным проектом на реконструкцию, разработанным АПМ «Зодчий» и согласованным Архитектурно-градостроительным Советом (протокол от 20.02.2002г. № 3/29). (Указанный совет в соответствии с Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.02.1998 N 68 "Об утверждении Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону" создавался при комитете по архитектуре и градостроительству администрации города).

Из представленного в материалы дела упомянутого эскиза АПМ «Зодчий» усматривается, что предполагаемый к возведению путем реконструкции Зеленого театра универсальный центр семейного отдыха с очевидностью представлял собой объект, не имеющий сходства с нынешним (первоначальным) архитектурным обликом Зеленого театра, то есть являлся по сути новым объектом, возведение которого планировалось на месте Зеленого театра.

В соответствии с пунктом 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Стороной спорного договора аренды по сути является муниципальное образование г. Ростова-на-Дону, действующее в лице департамента.

Совершение иными органами муниципальной власти действий по утверждению эскизного проекта реконструкции Зеленого театра в универсальный центр семейного отдыха свидетельствует о том, что муниципальным образованием как стороной договора согласовано и осознавалось такое осуществление реконструкции спорного объекта, в ходе которого исторический архитектурный облик Зеленого театра не будет восстановлен и сохранен.

В суде апелляционной инстанции департамент не отрицал информированности муниципального образования о наличии утвержденного на основании представленного эскиза рабочего проекта и о предполагаемом характере реконструкции.

Вместе с тем, действующее законодательство устанавливает особые требования как к аренде объектов культурного наследия (памятниках истории и культуры), так и к возможности их реконструкции (приспособления для современного использования) (статьи 44, 56 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Несоблюдение соответствующего законодательства является безусловным и очевидным препятствием к возможности реконструкции объекта путем возведения с использованием его конструкций либо на его месте нового объекта принципиально иного архитектурного облика.

Доводы ответчика о том, что неопределенность в наличии соответствующего статуса у здания Зеленого театра действительно имела место, подтверждается материалами дела и заявленными противоположными позициями органов культуры, привлеченных в качестве третьих лиц к участию в настоящем деле.

В силу статьи 18 приведенного Федерального закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия федерального значения включаются в реестр федеральным органом охраны объектов культурного наследия на основании акта Правительства Российской Федерации (п. 9).

Указом Президента РФ от 20.02.1995 N 176 утвержден Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, представленный Правительством Российской Федерации (с возможностью его уточнения) и указано на то, что к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения относятся памятники истории и культуры, подлежащие охране как памятники государственного значения в соответствии с рядом перечисленных Постановлений Совета Министров РСФСР, в том числе № 624 и от 7 сентября 1976 г.

Непосредственно в Перечень, утвержденный названым  Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176, спорное здание Зеленого театра не включено ни самостоятельно, ни в составе здания театра им Горького.

В перечне  постановления Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 поименовано «Здание Ростовского Государственного драматического театра им. М. Горького 1935 г.; 1963 г», то есть без указания на Зеленый театр.

Между тем, постановлением Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 "О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры г. Ростова-на-Дону и мерах по их охране" к числу памятников истории и культуры г. Ростова-на-Дону, состоящих на государственной охране, отнесен в том числе Театр драматический с зеленым театром, (1935 г., арх. Щуко В.А. и Гельфрейх В.Г., (1963 г., восстановление), арх. Семененко Н.Н., инженер Кюриньян М.С.) (пункт 14 приложения № 2).

Из материалов дела усматривается, что здание Зеленого театра (первоначально – Летнего)  было возведено в ходе послевоенной реконструкции разрушенного театра им. Горького в 1957 году по сути как новое, ранее не существовавшее, не запроектированное при первоначальном строительстве здание на месте разрушенной части театра им. Горького, которую решено было не восстанавливать, уменьшив вместимость театра. Здание вновь возведенного Летнего театра было  отделено от здания  театра им. Горького внутренним двором и соединено с ним частично наружными стенами по двум осям (т. 7 л.д. 48).

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объект «Зеленый театр» не включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального значения, поскольку постановление Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411 (приложение № 2) не соответствует постановлению Совета Министров РСФСР от 04.12.1974 № 624 в части названия объекта. Суд обоснованно пришел к выводу о том, что имело место произвольное изменение состава объектов федерального значения в приложении № 2 постановления Главы Администрации Ростовской области от 09.10.1998 № 411.

Судом первой инстанции правомерно принято во внимание и представленное в материалы дела охранное обязательство от 26.06.2013 № 98-13 на объект культурного наследия «Ростовский академический театр драмы имени М. Горького», выданное Министерством культуры Ростовской области, в разделе № 6 которого «Особенности объекта культурного наследия» Зеленый театр как объект охраны не значится. (т.10 л.д. 86-100), что косвенно подтверждает довод об отсутствии оснований полагать данный театр памятником культуры федерального значения.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для противоположной оценки представленных доказательств и иного вывода по делу. Доказательства включения в установленном порядке Зеленого театра в федеральный перечень объектов культурного наследия не представлены. Региональным нормативным актом соответствующий перечень изменен быть не может.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что осуществление строительства и реконструкции осуществляется с соблюдением норм градостроительного и иного законодательства, которое предполагает согласование строительства (реконструкции) в установленном порядке с компетентными органами, получение разрешения на строительство (реконструкцию), получение заключений государственной экспертизы по проектной документации и т.д.

Из представленной в материалы дела переписки с 2004 по 2013гг. (в т. ч. т. 6 л.д. 60-73, 85-86) следует, что на протяжении всего периода исполнения договора ответчик не имел реальной возможности приступить к осуществлению реконструкции по независящим от него причинам, поскольку до разрешения вопроса о статусе спорного объекта, получение надлежащей разрешительной документации на реконструкцию Зеленого театра в том виде, в котором она согласована с арендодателем, не представлялось возможным, в том числе находилась под вопросом и сама законность статуса ответчика как арендатора спорного объекта.

Как видно арендатор предпринимал все возможные меры для разрешения вопроса о статусе спорного объекта и ввиду указанного противоречия в содержании нормативных актов различного уровня находился в состоянии неопределенности относительно возможности исполнения договора либо необходимости отказа