Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу n А32-6828/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

образования город Сочи, при отсутствии регистрации права федеральной собственности на указанный земельный участок, возникло независимо от государственной регистрации права на земельный участок с момента вступления в силу указанного закона, с 20.12.2008., и именно с указанной даты арендодателем по договору стала администрация города Сочи.

Учитывая, что договор аренды в отношении земельного участка, относящегося к федеральной собственности, заключен от имени арендодателя Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, что в настоящее время собственником земельного участка является муниципальное образование город Сочи, суд приходит к выводу о том, что взаимоотношения сторон регулируются указанным договором аренды. При этом, суд исходит из следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 полномочия Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности делегированы Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) следует, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Истцом предъявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.10.2010. по 31.12.2013.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Пунктами 1, 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" в редакции, действовавшей в период заключения договора (далее - постановление N 210) 2009-2012 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135.

Пунктом 5.2 постановления N 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка согласно пункту 2 указанного постановления. Применение указанного пункта к земельному участку, арендуемому ответчиком установлено с 01.10.2009. постановлением Главы города сочи от 02.09.2009. № 296. При этом, из системного толкования пунктов 2 и 3 постановления № 210 следует, что рыночной оценке подлежит размер годовой арендной платы за земельный участок.

Истцом представлен Отчет ООО "Бизнес-Технологии" об определении рыночного размера годовой арендной платы от 01.04.2010 N 006/1-2010, в соответствии с которым размер арендной платы установлен 8193378 рублей в год. Анализ содержания данного Отчета позволяет сделать вывод, что определенный в нем расчет рыночной стоимости арендной платы не превышает предельные размеры арендной платы, установленные постановлением Правительства РФ № 582. При расчете арендной платы согласно положений указанного постановления ее размер составит 11048004 руб. в год (133915200 – (рыночная стоимость земельного участка х 8,25% (ставка рефинансирования)).

Таким образом, размер арендной платы в отношении спорного земельного участка, установленный Отчетом оценщика, равен 8 193 378 руб. в год.

Как следует из пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013): «При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.».

Рассматриваемый договор аренды заключен после вступления в силу земельного кодекса Российской Федерации. Пунктом 2.4. указанного договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в случаях, предусмотренных законодательными актами.

Поскольку постановлением № 210 изменен порядок расчета арендной платы, арендодатель имел право на одностороннее изменение рассматриваемого договора аренды.

20.12.2012 в адрес ЗАО «Маркет» было направлено письмо № 0205-16/20948 предложение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы. К указанному письму было приложено дополнительное соглашение к договору, подписанное арендодателем и содержащее условия пункта 2.2. договора аренды в новой редакции. Данное письмо было получено арендатором 28.12.2012., что подтверждается квитанцией об отправке и распечаткой с официального сайта Почты России. Учитывая право арендодателя на одностороннее изменение условий договора, содержание письма и дополнительного соглашения в части указания на последствия их неподписания арендатором («администрация будет вынуждена взыскать арендную плату за землю в судебном порядке, «В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем»), суд приходи к выводу о том, что данное письмо и приложенное к нему соглашение являются требованиями арендодателя о внесении в договор аренды изменений в одностороннем порядке. Арендная плата изменена с 01.01.2013. (срок следующего за заявлением арендодателя платежа – плата за 1 квартал 2013 года).

На основании изложенного подлежат отклонению доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что изменение использованной формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса и о том, что общество не получало уведомления и дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.3. договора аренды (право на изменение данного пункта в одностороннем порядке арендодателю не предоставлено) арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала, оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего года.

За период с 01.01.2011. по 31.12.2012. подлежит уплате арендная плата в размере, указанном в договоре аренды до внесения в него изменений в общей сумме 3345452 руб. (1672725, 6 х 2).

За период с 01.01.2013. по 31.12.2013. (предъявленный истцом период) сумма арендной платы составит 8193378 руб. Итого за спорный период надлежит начислить арендную плату в общей сумме 11538829,2 руб.

С учетом назначений платежа, указанных в платежных поручениях, арендатором уплачено в счет погашения арендной платы за спорный период – 5053974 руб. 97 коп. При этом, суммы, указанные как оплата пени засчитаны судом в счет уплаты арендных платежей на основании ст. 319 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению в сумме 6484854 руб. 23 коп. на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

За период с 18.10.10 по 31.10.10 истцом пропущен срок исковой давности, иск предъявлен 03.03.2014, срок платежа за 4 квартал 2010 года наступил 15.11.2010 года, срок исковой давности по обязательству с установленным сроком исполнения начинает течь с 16.11.2010. (п. 2 ст. 200 ГК РФ) и заканчивается 15.11.2013. О применении срока исковой давности заявлено ответчиком, что влечет отказ в иске по этим основаниям в силу ст. 199ГК РФ. В остальной части за предъявленный период требования истца подлежат отклонению ввиду их необоснованности, истец не доказал изменение размера арендной платы с даты, которая указана в иске.

Согласно пункту 5.3. договора аренды за нарушение сроков уплаты арендной платы уплачивается пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период.

В отношении пени требования истца подлежат удовлетворению в сумме 29598 руб. 31 коп., исходя из следующего расчета: просрочка в 2011 – 2012 годах имела место за период 1,2 квартал 2011 года, 2, 4 квартал 2012 года, 0,3% от просроченных платежей за указанные периоды составит 5018 руб. 17 коп., за 2013 год просрочка имела место в оплате за 1 – 4 кварталы, сумма пени составит 24580 руб. 14 коп., итого сумма пени – 29598 руб. 31 коп.

В остальной части требования истца о взыскании пени необоснованы, примененный истцом расчет пени не согласован сторонами в договоре, пени начислены на суммы платежей, в отношении которых истек срок исковой давности, начисление пени осуществлено на суммы платежей, размер которых не установлен договором или законом.

Доводы истца о том, что размер пени договором установлен за каждый день просрочки, являются необоснованными, стороны согласовали в договоре пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период. В части условий о пене договор не регулируется законом, исходя из положений ст. ст. 421 и 431 ГК РФ, должны применяться те условия, которые согласованы сторонами в договоре при их буквальном толковании, т.е. в данном случае пени взимаются в размере 0,3% от суммы платежа независимо от суммы и периода просрочки.

Доводы ответчика о том, что по постановление № 210 не распространяется на взаимоотношения сторон, необоснованы. Истец стал арендодателем по рассматриваемому договору аренды в силу закона с момента возникновения права муниципальной собственности на спорный земельный участок (с 20.12.2008), постановление № 210 принято 30.06.2009., изменение порядка расчета арендной платы в данном случае произошло уже после возникновения между сторонами спора арендных отношений.

В части требований об обязании ЗАО «Маркет» подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 №4900000262 об изменении размера годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м., расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи, иск удовлетворению не подлежит.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 августа 2014 года по делу № А32-6828/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано