Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу n А53-26156/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

серии 61 АА № 200886.

Полагая незаконными создание объекта недвижимости и регистрацию права на него, департамент обратился с настоящим иском.

Право на иск обоснованно ссылкой на компетенцию органа в сфере земельных отношений и признано судом доказанным. Орган, уполномоченный на представление интересов собственника земельных участков, находящихся в муниципальной и неразграниченной собственности вправе требовать сноса объектов, самовольно построенных на таких участках.

Суд первой инстанции верно указал на то, что довод ответчика о том, что собственником участка является Российская Федерация основан на неверном прочтении сведений из представленных в материалы дела (в том числе – самим ответчиком) выписок из ЕГРП. Согласно данным управления Росреестра по Ростовской области участок находится в неразграниченной собственности Российской Федерации, в отношении него состоялась лишь одна регистрация права – 7.05.2001 за номером 61-44-86/2001, но это регистрация права аренды по договору с ООО «Эспан» (дата и номер соответствуют реквизитам отметки на договоре). 22.08.2013 зарегистрировано право аренды ООО «Клеоники», срок которого не определен.

Арендодателем в отношении участка, право на который не разграничено, по-прежнему является ДИЗО города Ростова-на-Дону как правопреемник Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

Иных прав в отношении участка не зарегистрировано, доказательств разграничения прав на него суду не представлено, в связи с чем довод ответчика обоснованно отклонен как ошибочный.

В процессе разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о назначении экспертизы для выяснения вопроса о том, предполагал ли проект аптеки возведение капитального или некапитального объекта и соответствует ли объект проекту. При несоответствии проекту – возможно ли приведение объекта в соответствие с проектом.

Ходатайство судом первой инстанции правомерно отклонено, поскольку подтверждение в отношении спорного объекта признаков капитальности прямо следует из представленного в материалы дела технического паспорта. Объект имеет бетонный фундамент, кирпичные стены с бетонными столбами, кирпичные перегородки, железобетонное чердачное перекрытие.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выяснение этого обстоятельства специальных познаний не требует.

Из указанного прямо вытекает прочная связь с землей посредством фундамента и невозможность перемещения без разрушения, то есть без причинения несоразмерного ущерба назначению, что прямо соответствует признакам недвижимости, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правомерно исходил их того, что признаки капитальности никем не оспорены, напротив, на этом основан иск – предметом сноса является самовольная постройка. Ни истец, ни ответчик об отсутствии признаков недвижимости у объекта не заявили. Из технической документации эти признаки прямо следуют, предмета для исследования, требующего специальных познаний суд не нашел.

Соответствие же объекта проектной документации не имеет значения для данного дела, исследовать его нецелесообразно, поскольку при отсутствии разрешения на строительства выполнение этой документации правомерным признать нельзя.

Рассмотрение вопроса о возможности преобразования объекта из недвижимого в движимый суд считает недопустимым, так как способ защиты прав собственника земли, предусмотренный статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которой основан иск, этого не предполагает.

Проверяя довод иска о неправомерности возведения спорного объекта как недвижимого, суд первой инстанции правомерно исходил из норм земельного и градостроительного законодательства, действовавшего в период предоставления участка и выполнения строительства.

Согласно статье 28 Земельного кодекса РСФСР" (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) (ред. от 24.12.1993) предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны.

Статья 29 Кодекса определяет порядок рассмотрения ходатайств об изъятии и предоставлении земельных участков. После утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в Совет народных депутатов с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта. При уточнении места расположения объекта или увеличении площади участка предприятие, учреждение, организация проводят дополнительные согласования с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором.

По поручению местных Советов народных депутатов подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам. Совет народных депутатов рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления.

Копия решения (либо выписка из него) о предоставлении земельного участка выдается заинтересованным предприятию, учреждению, организации в семидневный срок с момента его принятия.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 28.04.1998 N 93 (ред. от 09.04.2001) "Об утверждении Положения "О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону" (Глава 2) установлены основные принципы предоставления земельных участков.

Земельные участки для размещения объектов различного назначения, за исключением объектов муниципального заказа и инженерной инфраструктуры, предоставляются по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Исключительно на конкурсной (аукционной) основе предоставляются свободные от застройки земельные участки для размещения объектов коммерческого назначения в капитальном и временном исполнении;

Глава 4 Положения определяла порядок предоставления земельных участков на договорной основе. Предоставление земельного участка осуществляется в один или два этапа. Первый этап - предварительное согласование места размещения объекта на право производства проектно-изыскательских работ. Второй этап - предоставление земельного участка для строительства объекта.

Из описанного выше следует, что указанная процедура предоставления земельного участка, необходимая для целей строительства, соблюдена не была.

Уполномоченным муниципальным органом – мэром города в постановлении выражена воля на предоставление участка для размещения (а не строительства) аптеки из легковозводимых конструкций.

Статья 62. Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ устанавливает необходимость выдачи разрешения на строительство, каковы признается документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается в соответствии с Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Однако доказательств получения такого разрешения, как и утверждения в установленном порядке проектной документации, суду не представлено.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 18.02.1998 N 68 (ред. от 25.12.2003) утвержден Градостроительный регламент города Ростова-на-Дону" (часть 1)

Статья 11 регламента определяет полномочия администрации города в сфере регулирования градостроительства. Администрация города в пределах своей компетенции предоставляет земельные участки для всех видов строительства в соответствии с установленным порядком; устанавливает порядок предпроектной подготовки и осуществления строительства, правила приемки и ввода объектов в эксплуатацию; устанавливает порядок выдачи разрешений на строительство и снос объектов жилищно-гражданского, производственного и коммунально-складского назначения, приостанавливает строительство, осуществляемое с нарушением действующего законодательства, норм и правил.

Согласно статье 12 Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Ростова-на-Дону в соответствии с утвержденным Положением выдает в установленном порядке от имени администрации города разрешения на производство инженерных изысканий, градостроительное задание на разработку градостроительной документации; проводит согласование градостроительной документации на строительство;

Статья 13 определяет полномочия органа архитектуры административного района города Ростова-на-Дону. Орган архитектуры администрации района в соответствии с положением осуществляет выдачу разрешений на проектирование и строительство технически несложных объектов (гаражей и павильонов различного назначения из легковозводимых конструкций, одноквартирных или двухквартирных сблокированных индивидуальных жилых домов, коттеджей) в соответствии с установленным порядком и приемку их в эксплуатацию.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.12.1998 N 149 (ред. от 25.12.2003) "Об утверждении части II Градостроительного регламента города Ростова-на-Дону" (статьей 72 Регламента) определено, что выдача разрешений на производство строительно-монтажных работ и приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляются в соответствии с Положением о Государственном архитектурно-строительном надзоре РФ, Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, постановлением Главы Администрации Ростовской области "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ на территории области", Положением о приемке законченных строительством объектов на территории Ростовской области, Положением об Областной инспекции по охране и эксплуатации памятников истории и культуры при Департаменте культуры и искусства администрации Ростовской области, СНиПом 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" и "Временным положением по приемке законченных строительством объектов".

Статья 73 устанавливает, что разрешение на производство строительно-монтажных работ - документ, удостоверяющий право субъекта градостроительной деятельности осуществить застройку земельного участка, строительство или реконструкцию здания, строения и(или) сооружения, благоустройство территории.

Согласно статье 76 Инспекция Госархстройнадзора рассматривает представленные заказчиком (инвестором) документы и материалы и принимает решение о выдаче либо отказе в выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

По правилам статьи 78 Регламента приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ производит заказчик или уполномоченное им другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство. Заказчик может привлекать к приемке объекта пользователя (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные комиссии.

Датой ввода объекта в эксплуатацию является дата утверждения постановлением мэра города акта приемки законченного строительством объекта.

Приемка объекта заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в действие без согласования с органами Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов, в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.

Из описанных выше законоположений следует, что для строительства капитального объекта, который в мог получить правовой режим недвижимости необходимо было согласование проектной документации и получение разрешения на строительство в инспекция Госархстройнадзора.

Акт ввода объекта в эксплуатацию должен быть утвержден постановлением мэра города.

В данном случае соблюдение этой процедуры не доказано.

Разрешение получено от архитектора района и содержит дозволение не на строительство, а на размещение аптеки из легковозводимых конструкций.

Приемка объекта также выполнена при участии архитектора района и в порядке, определенном постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 23.06.2000 N 1655 "О приемке в эксплуатацию временных строений (сооружений) на территории города Ростова-на-Дону", которым утверждена форма акта приемки законченного строительством (размещением) временного строения (сооружения) на территории города Ростова-на-Дону и состав комиссии по приемке в эксплуатацию временных строений (сооружений).

Составленный по результатам приемки акт в точности соответствует утвержденной форме и не отвечает требованиям к акту о вводе в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

В результате обследования департаментом участка 27.05.2013 установлено нахождение на нем капитального строения, что зафиксировано актом, копия которого представлена в материалы дела.

Полагая строение самовольно возведенным, департамент заявил иск о признании его самовольной постройкой, признании отсутствующим зарегистрированного права и сносе на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 222 Кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 22 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение