Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2014 по делу n А32-37050/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-37050/2013

30 сентября 2014 года                                                                       15АП-15319/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Соловьевой М.В.,

судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Близнюк А.А.,

при участии:

от ООО ПКФ «Юг-Игрушка»: Арумов Е.В., паспорт, по доверенности от 17.03.2014

от Администрации муниципального образования город Краснодар: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общество с ограниченной ответственностью ПКФ «Юг-Игрушка» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 по делу № А32-37050/2013, принятое судьей Назыковым А.Л., по заявлению общества с ограниченной ответственностью ПКФ «Юг-Игрушка» к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, об обязании принять решение о предоставлении земельного участка и направлении проекта договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ПКФ «Юг-Игрушка» (далее -общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город

Краснодар в выкупе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:770 по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 13/2, площадью 1434 кв.м., выраженного в письме №28256, и об обязании администрации подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:770, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 13/2, площадью 1434 кв.м.

            Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2014 в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество является владельцем объекта незавершенного строительства, назначение которого общество суду не раскрыло, разрешительную документацию на строительство или реконструкцию не представило. При этом регистрация права в ЕГРП на здание клуба в данном случае стала неадекватной фактическому состоянию объекта и его назначению.

            Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что общество при отсутствии законных оснований было лишено предоставленного ему ст. 36 ЗК РФ исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и где  расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Администрация представителя в судебное заседание не направила, о месте его и времени извещена надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя Администрации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

            Как видно из материалов дела, общество обратилось к главе муниципального образования г. Краснодар с заявлением от 10.06.2013 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:770 площадью 1434 кв.м. в собственность за плату и заключении договора купли-продажи.

            Письмом №28256 администрация муниципального образования город     Краснодар отказало обществу в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Отказ мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок не используется, на нем расположено разрушенное здание, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 24.06.2013. Собственник вправе воспользоваться исключительным правом, предоставленным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, после восстановления разрушенного объекта недвижимости. В обоснование своей позиции администрация также сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 №6811/09.

Общество, не согласившись с отказом Администрации, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 14.02.2012 гражданин Асатрян С.С. продал ООО ПКФ «Юг-Игрушка» нежилое здание - клуб литер В общей площадью 321,5 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, д. 13. В пункте 4 договора указано, что права покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством.

В Едином государственном реестра прав зарегистрировано право собственности общества на нежилое здание - клуб, назначение - нежилое, общей площадью 321,5 кв.м., литер В, этажность - 2, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Новороссийская, д. 13, право собственности зарегистрировано 20.02.2012.

Постановлением от 13.11.2012 №10340 администрация муниципального образования город Краснодар по обращению общества утвердила на землях населенных пунктов схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1434 кв.м., в том числе земельного участка площадью 265 кв.м., расположенного в охранной зоне инженерных коммуникаций, для эксплуатации здания клуба по ул. Новороссийской, 13/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:770 площадью 1434 кв.м. поставлен на кадастровый учет 11.01.2013 с разрешенным использованием -для эксплуатации здания клуба.

В материалы дела представлено подготовленное по заказу общества заключение ООО «Краевой центр судебных экспертиз» №29-10-2013 «Об определении технического состояния и экономической целесообразности восстановления здания, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Новороссийская, 13» от 29.10.2013.

Из представленных в указанном заключении фотоматериалов наличия какого-либо здания клуба не усматривается. Изображенный на фотоматериалах объект не может быть отнесен к какому-либо определенному целевому назначению: объект в большей его части лишен крыши, окна объекта заложены кирпичом, здание обвалено большим количеством строительного мусора. Какие -либо признаки эксплуатации объекта с определенным целевым назначением отсутствуют. Экспертом также установлено не соответствие  техническому  паспорту  помещения  литер В,  оконные и дверные проемы заложены кирпичом, устроены ворота для выезда в помещении №5, при этом с северо-западной стороны здания возведены стены из кирпича, вплотную примыкающие к основному строению. Таким образом,  осуществлена пристройка к основному зданию, однако разрешения на строительство (реконструкцию) не представлено.

Обществом не представлен технический (кадастровый) паспорт здания, не доказано, что изображенное на фотографиях здания является тем самым объектом, которое было им приобретено по договору купли-продажи и которое существовало на дату регистрации права собственности общества в ЕГРП.

В заключении эксперта также указано, что экспертом были установлены несоответствия техническому паспорту на литер В. Из представленного экспертом рисунка, отражающего такие изменения, видны ликвидация окон, внутренних перегородок, устройство въездных ворот, а также пристрой помещения значительной площади, существенно увеличивающий площадь здания. То есть обществом произведено изменение назначение здания и пристройка к нему, причем разрешение на проведение реконструкции или разрешение на строительство не представлены, доказательств существования здания именно в таком виде на момент его приобретения по договору от 14.02.2012 также не представлено.

Здание клуба без окон эксплуатироваться не может. Устройство въездных ворот, закладка окон кирпичом, кирпичный пристрой, ликвидация внутренних перекрытий свидетельствуют о том, что первоначальное здание клуба фактически перестало существовать. Обществом не доказано, что представленный в заключении, подготовленном по его же заказу, объект эксплуатируется в настоящее время именно как здание клуба.

При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность администрация приняла во внимание фактическое состояние того объекта, для эксплуатации которого испрашивается земельный участок. Представление обществом определенного комплекта документов не исключает проверку соответствия заявленной обществом информации об объекте действительному его состоянию.

На этом основании суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что регистрация права в ЕГРП на здание клуба в данном случае стала неадекватной фактическому состоянию объекта и его назначению.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в постановлении от 23.12.2008 №8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Объект недвижимости общества приобретен не в результате приватизации государственного или муниципального имуществе, а по сделке с продавцом-гражданином. Титул постоянного (бессрочного) пользования общество не доказало. Соответствующий государственный акт предыдущего владельца здания в материалы дела не представлен, решение исполнительного комитета Краснодарского городского Совета депутатов 1974 года не упоминает о предоставлении земельного участка ремонтно-механическому заводу №4 на определенном праве (титуле), указанным решением директору завода поручалось оформить отвод участка, составить с управлением коммунального хозяйства города типовой акт на землепользование. Общество также не доказало, что здание клуба ранее принадлежало ремонтно-механическому заводу №4 в г. Краснодаре.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для вывода о незаконности отказа администрации в приватизации земельного участка. В обоснование своего отказа администрация сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 №6811/09, в соответствии с которым собственник может воспользоваться