Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 по делу n А53-16022/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-16022/2008-С3-3

23 января 2009 г.                                                                                15АП-7931/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ильиной М.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Нецветаевой Людмилы Геннадьевны – доверенность от 31.12.2008 г. № 01-14/11488,

от ответчика: представителя Козоброда Александра Александровича – доверенность от 16.12.2008 г.,

директора Фоменко Надежды Константиновны – приказ № 68-К от 15.06.1994 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия Ростовской области Аптека №368

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 01 ноября 2008 г. по делу № А53-16022/2008-С3-3,

принятое судьей Шелестом А.Г.,

по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска

к ответчику государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека №368

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к государственному унитарному предприятию Ростовской области Аптека №368 (далее – Предприятие) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 61 517 рублей 58 копеек за период с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. и процентов в размере 2 630 рублей 07 копеек за период с 01.12.2005 г. по 13.08.2008 г.

Исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом и правопредшественником Предприятия заключен договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, однако плата за пользование земельным участком не включена в размер арендной платы. В связи с чем истец просит взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере, исчисленном в соответствии с муниципальными правовыми актами.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01 ноября 2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что Предприятие использует земельный участок без правовых оснований, в связи с чем на основании ст. 1105, 424 ГК РФ, 65 ЗК РФ должно возместить неосновательное обогащение в размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящие в государственной и муниципальной собственности.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Предприятие обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В апелляционной жалобе изложены следующие доводы:

- Предприятие использует земельный участок, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома и находящийся в общей долевой собственности собственник помещений многоквартирного дома, поэтому Комитет вправе требовать взыскание неосновательное обогащение только в размере пропорциональном доле в общем имуществе;

- Комитет не вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, поэтому в отсутствие полномочий от собственников помещений многоквартирного дома является ненадлежащим истцом;

- истец не доказал какую именно площадь использует ответчик, земельный участок в пользование Предприятия не выделялся и фактически используется всеми собственниками помещений многоквартирного дома;

- п. 3 ст. 65 ЗК РФ применяется для целей взимания арендной платы и не может быть применен для определения размера неосновательного обогащения.

В судебном заседании представитель Предприятия изложил содержание апелляционной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 00 минут 19 января 2009 года.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет заключил с государственным унитарным предприятием Ростовской области «Аптека № 430» «Ландыш» (далее - ГУПРО Аптека № 430) договор аренды (регистрационный номер КУИГ № 650-04 от 14.12.2004 г.) нежилых помещений № XIX литер «А» комнаты № 5-10, 12, 23-28 согласно технического паспорта инв. № 4204, площадью 175,3 кв.м., для размещения аптеки, сроком с 01.12.2004 г. по 29.11.2005 г. (т. 1 л.д. 10-13, 71-75). Факт передачи помещений подтверждается актом передачи муниципального имущества в аренду от 01.12.2004 г. (т. 1 л.д. 73).

В соответствии с 5 разделом договора месячная арендная плата (16 336 руб. 82 коп.) формировалась из двух составляющих: платы за помещения (п. 5.1.1. Договора) и платы за пользование земельным участком под имуществом и обслуживающим его (п. 5.1.2 Договора). В договоре были предусмотрены условия о порядке осуществления расчетов по каждой из частей арендной платы.

16.06.2006 года стороны договора подписали соглашение № 118-06 о внесении изменений и дополнений в договор аренды № 650-04 от 14.12.2004 г., согласно которому по договору аренды передано нежилое помещение № XIX литер «А» комнаты № 5-10, 12, 21, 23-28 согласно техническому паспорту МУП «БТИ» инв. № 4204, общей площадью 175,7 кв.м., на неопределенный срок (т. 1 л.д. 76).

Указанным соглашением стороны исключили из договора аренды № 650-04 от 14.12.2004 г. условия регулирующие порядок и размеры внесения арендной платы за земельный участок.

Стороны согласовали, что указанная редакция договора применяется с 01.12.2005 г. (что не противоречит п. 2 ст. 425 ГК РФ).

В связи с присоединением ГУПРО Аптека № 430 к Предприятию (что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 05.06.2008 г. № 74.08-59 – т. 1 л.д. 28-29) стороны заключили соглашение от 19.09.2006 г. № 200-06 о замене стороны арендатора в договоре (т. 1 л.д. 81-82).

В последующем соглашениями от 20.02.2007 г. № 87-07 (т. 1 л.д. 18) и от 01.01.2008 г. (т. 1 л.д. 83) в договор аренды № 650-04 от 14.12.2004 г. вносились изменения относительно размера арендной платы за помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 16.06.2006 г. № 118-06, которым исключили об аренде части земельного участка) в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Поэтому исключение из договора аренды помещений условий об аренде земельного участка не означает, что арендатор помещения утратил основания для пользования земельным участком; пользование земельным участком продолжает осуществляться на основании договора аренды помещений и в соответствии с его условиями, а при отсутствии таковых в соответствии с диспозитивными нормами гражданского законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с правовой позицией Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 17.10.2007 г. № Ф08-6693/2007 по делу А32-14505/2006-37/176, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание; в то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

Федеральный арбитражный суд округа призван обеспечить единство судебной практики в рамках одного судебного округа. В связи с чем у суда апелляционной инстанции нет оснований для иного толкования положений ст. 654, 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ и отступления от практики, сформированной окружным судом.

Оценивая условия договора аренды № 650-04 от 14.12.2004 г., соглашения от 16.06.2006 г. № 118-06, с учетом положений решения Волгодонской городской Думы от 19.01.2005 г. № 4 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за аренду объектов нежилого фонда, иного недвижимого и движимого муниципального имущества города Волгодонска» (далее – Методика определения размера арендной платы), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арендная плата, установленная п. 5.1. договора, с учетом изменений внесенных соглашением от 16.06.2006 г. № 118-06, не включает в себя плату за пользование земельным участком, а предусмотрена как плата исключительно за пользование помещениями.

В соответствии с п. 2, 2.1, 8, 9 Методики определения размера арендной платы общая месячная арендная плата за помещение и земельный участок под ним и обслуживающий его определяется как сумма арендной платы собственно за помещения, рассчитанной в соответствии с данной методикой, и арендной платы за пользование земельным участком, рассчитанная в соответствии с иными муниципальными актами.

Муниципальные правовые акты являются общедоступными, регулирование органами местного самоуправление тарифов за пользование муниципальным имуществом обеспечивает равные условия для всех субъектов гражданского оборота, препятствует необоснованному предоставлению льгот и преференций.

В соответствии с условиями соглашения от 16.06.2006 г. № 118-06 плата за земельный участок, необходимый для использования помещений, определяется самостоятельно арендатором на основании муниципальных правовых актов с 01.12.2005 г.

Комитет также испрашивает плату за пользование земельным участком с 01.12.2005 г. по 29.12.2007 г. Размер платы рассчитан в соответствии с муниципальными правовыми актами и не оспаривается сторонами. При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены правомерно.

Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы Предприятия, согласно которым земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, которые не давали согласие на предоставление земельного участка в аренду.

Арендованные помещения находятся в муниципальной собственности города Волгодонска, что сторонами не оспаривается. В силу п. 3.9. положения о Комитете, утвержденном решением Волгодонской городской Думы от 05.03.2008 г. № 29, Комитет уполномочен выступать в качестве арендодателя муниципального имущества.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с положениями ст. 37 - 38 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения; условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В доктрине гражданского и жилищного права выработано положение, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома является принадлежностью к помещению в таком доме и следует судьбе помещения, независимо от воли собственника помещения или иных участников общей долевой собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться наравне с иными участниками долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, по смыслу положений ст. 36 – 38 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе передать во временное владение и пользование помещение в многоквартирном доме без согласия иных собственников помещений; наниматель и арендатор помещений соответственно вправе использовать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с условиями договора, но не более, чем собственник помещения (арендодатель, наймодатель), также без согласия собственников иных помещений; соответственно собственник помещения вправе получать плату за пользование не только собственно помещением, но и принадлежностями, плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома, независимо от того включена ли она в размер платы за помещение или выделена в качестве отдельного условия договора.

Как следует из материалов дела и признано сторонами в судебном