Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2008 по делу n А32-9654/2007. Изменить решение

площадью 31524 кв.м, необходимого для использования объекта. Согласно п. 4 договора цена отчуждаемого имущества составила 1 606 383 рубля. Имущество передано покупателю по акту от 01.11.2004г. Переход права зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2004г.

- договор б/н купли-продажи недвижимого имущества: летнего домика, литер «А», хозяйственного корпуса, литер «Б», летнего домика, литер «Ф», летнего домика, литер «9», летнего домика, литер «19», на территории кемпинга «Тур Мамайка», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская. Право собственности продавца согласно договору было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства  о государственной регистрации от 31.07.2003г. серии 23-АБ № 120271, 120276, 120274, 120275, 120273). Одновременно передавалось право пользования земельным участком площадью 13400 кв.м, необходимого для использования объекта и обозначенного как территория кемпинга. Согласно п. 4 договора цена отчуждаемого имущества составила 180 000 рублей. Имущество передано покупателю по акту от 01.11.2004г. Переход права зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.11.2004г.

17.11.2004г. между  обществом и индивидуальным предпринимателем Лещиковым В.А. было также заключено два договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Договорами также передано право пользования (аренды) на соответствующие земельные участки.

Стоимость имущества кемпинга "Мамайка" определена как 250 000 рублей. Стоимость незавершенного строительством спального корпуса определена как 1 900 000 рублей. В материалы дела представлены доказательства оплаты предпринимателем переданного имущества (т. 4 л.д. 14-16), а также справка об отсутствии финансовых и материальных претензий между обществом и предпринимателем от 17.11.2004г. (т. 5 л.д. 168).

Переход права собственности на спорные объекты зарегистрирован УФРС по Краснодарскому краю 26.11.2004г.

Обосновывая ничтожность договоров купли-продажи спорных объектов, заключенных  между санаторием и обществом, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств, подтвержденных материалами дела.

Договорная цена объектов существенно занижена.

При подаче иска истцом был представлен отчет об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, подготовленный Информационно-Аналитическим центром недвижимости и бизнеса. В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость объектов кемпинга "Мамайка" по ул. Крымской на 29.10.2004г. составляет 47 295 948 рублей. Рыночная стоимость незавершенного строительством спального корпуса по ул. Волжской, 22 на 29.10.2004г. составляет 109 260 976 рублей (т. 1 л.д. 36).

Проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизой было установлено, что рыночная стоимость объектов кемпинга "Мамайка" по ул. Крымской на 29.10.2004г. составляет 43 541 530 рублей. Рыночная стоимость незавершенного строительством спального корпуса по ул. Волжской, 22 на 29.10.2004г. составляет 110 168 170 рублей (т. 7 л.д. 60).

В соответствии с правилами части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Предприниматель отказался от проведения повторной экспертизы по делу, вместе с тем представив в суд первой и апелляционной инстанции  заключения ООО "Информационные бизнес-технологии" № 39.07/э от 18.06.2007г. и ООО "Российское общество оценщиков" от  17.09.2007г., которыми указанный отчет (Информационно-Аналитического центра недвижимости и бизнеса) признавался несоответствующим Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998г.  и "Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.06.2001г.

В представленных ответчиком заключениях отсутствуют сведения о том, завышена либо занижена стоимость оцениваемых объектов, насколько могли повлиять на выводы о стоимости объектов допущенные экспертами ошибки. Эксперты указанных организаций не были предупреждены об уголовной ответственности. Согласно ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Кроме того, эксперт Малышева была допрошена в суде первой инстанции и дала разъяснения относительно возникших у сторон вопросов по экспертному заключению. Информационно-Аналитический центр недвижимости и бизнеса представил отзыв на заключения вышеуказанных организаций о проведенной им оценке, в котором дал мотивированные ответы на все критические замечания. Доводы данного отзыва получили оценку суда первой инстанции по правилам статьи 71 АПК РФ. Ответчик не реализовал право требовать назначения повторной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции. С учетом изложенного, судебная коллегия не считает необходимым воспользоваться предоставленным частью 1 статьи 82 АПК РФ правом назначения повторной судебной экспертизы по инициативе суда.

Судебная коллегия полагает необоснованным довод ответчика о том, что стоимость права аренды земельного участка под спорными объектами не подлежала учету при расчете их рыночной стоимости. С учетом размещения объектов в Центральном районе г. Сочи, их удаленности от моря в пределах 200м (по заключению эксперта (т. 6 л.д.68) и с учетом степени их износа (70% на строения кемпинга), отраженной в технических паспортах и явствующей из имеющегося в деле фотоматериала, судебная коллегия полагает, что истинной целью отчуждения имущества явилось намерение приобрести права на земельные участки и включение оценки рыночной стоимости права аренды земли в оценку стоимости объектов является правомерным. Судебная коллегия соглашается с представленными судебным экспертом пояснениями, что в противном случае оценка представляла бы собой расчет восстановительной стоимости объекта, а не рыночной.

Кроме того, из представленного в материалы дела в составе технического паспорта объектов кемпинга "Мамайка" плана-схемы 2007 года следует, что на территории кемпинга помимо указанных в договоре объектов недвижимости имеются иные строения и сооружения, не отраженные в договоре купли-продажи, в то время как право пользования земельным участком передано ответчикам в полном объеме. Указанная схема сопоставима с представленной истцом аналогичной схемой 2000 года и позволяет установить (с учетом технических паспортов 2000 года на указанные на схеме объекты), что на территории кемпинга расположены в том числе иные летние домики, аналогичные по своим техническим характеристикам приобретенным ответчиками литерам "Ф", "9", "19".

Столь существенная разница в цене приобретения и рыночной стоимости объектов была правомерно квалифицирована судом первой инстанции как свидетельствующая о притворности сделки. По условиям договоров от 29.10.2004года действительно имело место встречное предоставление. Однако, как следует из экспертного заключения, договорная цена приобретения объектов кемпинга занижена более чем в 240 раз в сравнении с реальной рыночной стоимостью, а  договорная цена приобретения незавершенного строительством спального корпуса занижена более чем в 68 раз. Доводы о наличии встречного предоставления должны быть оценены судом с точки зрения их разумности и эквивалентности, иных заслуживающих внимание обстоятельств отчуждения, в противном случае наличие встречного предоставления в размере даже 1 рубля не позволяло бы считать  сделку притворной. С указанной позиции подлежит оценке и наличие намерения сторон передать и получить недвижимость в качестве дара. Судебная коллегия исходит из того, что действия участников гражданского оборота предполагаются добросовестными и разумными. Общество является коммерческой организацией, чья деятельность направлена на извлечение прибыли. Соответственно подобные организации осуществляют предпринимательскую деятельность на профессиональной основе и не могут ссылаться на незнание уровня рыночных цен на приобретаемые ими объекты недвижимого имущества.

Суд первой инстанции справедливо оценил представленные в материалы дела доказательства и сделал вывод о ничтожности договоров купли-продажи от 29.10.2004г. как нарушающих установленный п.4 ст. 575 ГК РФ запрет на дарение между коммерческими организациями той части имущества, которая не покрывается договорной ценой. При указанных обстоятельствах признать сделки недействительными в части отчуждения имущества равноценного полученной по договору плате не представляется возможным, поскольку невозможно установить, какие конкретные объекты недвижимости оплачены, а какие переданы безвозмездно, поэтому следует признавать ничтожными сделки полностью (ст. 180 ГК РФ).

Суд пришел к верному выводу о том, что ввиду ничтожности первоначальных сделок по продаже имущества их последующее отчуждение произведено неуправомоченным лицом, что также влечет ничтожность указанных сделок – договоров купли-продажи спорного имущества от 17.11.2004г. Поскольку истец не является стороной сделок,  по которым имущество приобретено нынешним владельцем – ИП Лещиковым В.А., то надлежащим способом защиты в данном случае является виндикация.

Для удовлетворения соответствующего требования необходимо установить наличие права собственности истца на виндицируемые объекты и условия выбытия имущества из его владения.

По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество выбыло из владения собственника в результате ничтожной сделки, то приоритетное значение имеет установление добросовестности фактического владельца. Выяснение факта выбытия помимо воли собственника имеет значение только при установлении доброй совести фактического владельца, приобретшего имущество по возмездной сделке, и не имеет правового значения при истребовании имущества у недобросовестного приобретателя.

Судебная коллегия полагает, что обстоятельства приобретения спорных объектов недвижимости свидетельствуют о недобросовестности предпринимателя. Это подтверждается коротким промежутком времени (2 дня) между регистрацией права собственности общества и продажей имущества предпринимателю, а также существенно заниженной ценой объектов. При таких обстоятельствах ответчик, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был усомниться в праве продавца на спорное имущество и предпринять дополнительную проверку юридической судьбы вещи.

Принадлежность истцу незавершенного строительством спального корпуса (второй очереди санатория) установлена судом первой инстанции и подтверждена материалами дела. В виндикации объектов кемпинга "Мамайка" суд отказал, посчитав неподтвержденным право собственности истца на указанные объекты. Судебная коллегия полагает данный вывод суда неверным.

Так, принадлежность спорных объектов кемпинга истцу подтверждена следующими материалами дела.

В соответствии с приказом Сочинского городского совета по туризму и экскурсиям управления бытового обслуживания населения Сочинского горисполкома от 09.10.1986г. № 158-а/0 кемпинг "Мамайка" передан в качестве филиала Туристической базе "Сокол" 21.01.1987г.

При этом из технических паспортов 2007 года на спорные объекты кемпинга, представленных в материалы дела ответчиком, следует, что строения возведены в 1977 году, то есть до передачи кемпинга т/б "Сокол".

Из Решения исполкома  Центрального районного СНД г. Сочи Краснодарского края №224 от 16.04. 1990г.  следует, что кемпинг "Мамайка" располагается в зоне перспективной застройки межколхозного санаторного комплекса в районе Мамайка, сроки строительства которого окончательно не определены, в  связи с чем срок эксплуатации кемпинга продлевается до 1993 года.

04.04.1992 года кемпинг "Мамайка" был продан т/б "Сокол" Межколхозному санаторию "Зори России". Из договора купли-продажи следует, что кемпинг расположен в правобережной зоне реки Псахе микрорайона "Мамайка" (т. 9 л.д. 26). Именно такое расположение спорных объектов по ул. Крымской следует и из схемы, приложенной к отчету оценщика (т. 1 л.д. 48). В представленном истцом отчете указано, что по границе с земельным участком проходит река Псахе. Из заключения судебной экспертизы также следует, что кемпинг расположен в устье реки "Псахе".

Из представленной в материалы дела копии решения Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2004г. по делу  А-32-17872/2004-21/373 следует, что ЗАО "Сокол" (правопредшественник т/б "Сокол") подтвердил продажу кемпинга Межколхозному санаторию "Зори России" и произведенный между сторонами расчет (т. 9 л.д. 28). Отсутствие преюдициальной силы указанного судебного акта не лишает истца возможности использовать его в качестве письменного доказательства по делу, которое может быть опровергнуто ответчиками. Указанное доказательство оценивается судом наряду с иными письменными доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчики не представили доказательств, опровергающих совершение указанной сделки.

Договором аренды  земельного участка № 135 от 12.04.1996г. Межколхозному санаторию "Зори России" предоставлено право пользования земельным участком ­– территория кемпинга по ул.  Крымской площадью 13400 кв.м. (т. 7 л.д. 139-145). Постановлением № 19/1 от 10.01.1996г.  Главы Администрации г. Сочи о предоставлении Межколхозному санаторию "Зори России" указанного земельного участка также отмечено фактическое наличие кемпинга по ул. Крымской (т. 7 л.д. 138)

Права предпринимателя на пользование земельным участком под спорными объектами кемпинга оформлены путем заключения дополнительного соглашения именно к указанному выше договору аренды санатория "Зори России".

Материалами дела подтверждено, что ООО "Санаторий "Фазатрон-С" (впоследствии преобразованный в ЗАО) являлся правопреемником Лечебно-профилактического учреждения "Межколхозный санаторий "Зори России" и создан в результате преобразования последнего на основании Постановления администрации Центрального района г. Сочи от 29.03.1996г. № 302/1 (т. 1 л.д. 69). По смыслу статьи 58 ГК РФ в  результате реорганизации в форме преобразования  все права и обязанности юридического лица переходят к его правопреемнику.

Таким образом, судебная коллегия полагает доказанным факт вхождения спорных объектов (литеры А, Б, "Ф", 9, 19) в состав кемпинга "Мамайка", проданного т/б "Сокол" правопредшественнику санатория, а следовательно, и принадлежность указанных объектов санаторию на праве собственности в момент продажи.

Соответственно,