Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2008 по делу n А53-5180/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения,Отказать в отложении судебного разбирательства (ст.157, 158 АПК)

инстанции также считает необходимым отменить, что, поскольку оспариваемое распоряжение является одним из элементов сложного юридического состава юридического факта, из которого возникают гражданско-правовые отношения относительно аренды спорного земельного участка, к вопросу об исчислении сроков на обжалование данного распоряжения также применим срок исковой давности, который в данном случае также не пропущен.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о несоответствии оспариваемого прокуратурой распоряжения требованиям действующего на территории муниципального образования «город Ростов-на-Дону» локального законодательства, которым регламентируется порядок предоставления на территории города земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, к числу которых относятся объекты, под размещение которых обществу оспариваемым распоряжением был выделен земельный участок.

В частности, прядок предоставления земельных участков для указанных целей определён следующими нормативными правовыми актами:

- постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 30.04.03г. № 888 «О полномочиях по заключению договоров аренды земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону (далее – постановление № 888), п. 1 которого утверждён «Порядок предоставления земельных участков для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории города Ростова-на-Дону» (далее - Порядок);

- постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 11.07.06г. «Об утверждении положения "О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством"» (далее – постановление № 777), пунктом 4 которого  утверждён порядок определения стоимости или размера арендной платы земельного участка и пунктом 6 которого утверждён порядок предоставления земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и временных гаражей.

Учитывая, что постановление № 777 было принято позднее постановления № 888, порядок предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли регламентируется нормами постановления № 777 и, в части не урегулированной этим постановлением, нормами постановления № 888.

Пунктом 2 постановления № 888 администрации районов города наделены правами арендодателя земельных участков, предоставляемых для размещения объектов мелкорозничной передвижной торговой сети и комплексов лоточной торговли на территории соответствующего района города.

Как следует из материалов дела, выделенный оспариваемым постановлением земельный участок находится на территории Ленинского района города Ростова-на-Дону, в связи с чем оспариваемое распоряжение принято администрацией в пределах её компетенции.

Пунктом 6 постановления № 777 установлено две процедуры предоставления в аренду земельных участков для размещения временных объектов стационарной мелкорозничной торговли: для земельных участков, предоставляемых в аренду впервые (новому арендатору) (п.п. 6.2) и для земельных участков, предоставляемых арендатору, который арендовал земельный участок прежде (по возобновляемым договорам аренды) (п. 6.7).

В отношении предоставления земельного участка в аренду новому арендатору п.п. «б» п. 6.2 постановления № 777 установлено императивное требование о предоставлении такого земельного участка на торгах в виде аукциона.

В отношении предоставления одного и того же земельного участка в аренду прежнему арендатору на новый срок, п.п. «в» п. 6.7 постановления № 777 установлен упрощённый порядок заключения такого договора с прежним арендатором – без проведения торгов при условии наличия соответствующих согласований.

Как следует из материалов дела и не оспаривается всеми участвующими в деле лицами, земельный участок площадью 161,28 кв.м. с кадастровым номером 61:44:05 07 32 был предоставлен обществу обжалуемым прокуратурой распоряжением в аренду на 2008 год без проведения торгов в виде аукциона.

В обоснование правомерности выбора упрощённой процедуры предоставления его в аренду, администрация района и общество ссылаются на то, что ими была применена процедура, установленная п. 6.7 постановления № 777, так как этот земельный участок с 2007 года постоянно арендуется обществом и в данном случае договор аренды заключается на новый срок с прежним арендатором без проведения торгов.

Повторно изучив материалы дела и информацию, полученную от ТО УФАКОН № 18 в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что предоставленный обществу оспариваемым распоряжением земельный участок не мог предоставляться обществу ни по упрощённой процедуре, установленной п.6.7 постановления № 777, ни по процедуре, установленной п. 6.3 постановления № 777.

В частности, как следует из смысла п.6.7 постановления № 777, установленная этим пунктом постановления упрощённая процедура применяется при предоставлении в аренду земельных участков арендаторам, если тот же самый арендатор арендовал тот же самый земельный участок по предыдущему договору аренды земельного участка. То есть, при совпадении в предшествующем и последующем договорах аренды двух составляющих:

1) предмета договора аренды (земельного участка);

2) арендатора.

Согласно материалам дела, фигура арендатора земельного участка, находящегося по адресу: пер. Семашко (между ул. Московской и ул. Станиславского), в предшествующих договорах аренды 2007 года и договоре аренды 2008 года, заключённом на основании оспариваемого распоряжения, совпадает – это общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс Камелия".

Однако, при этом не совпадают предметы договоров аренды 2007 года и 2008 года – земельный участок.

В частности, несмотря на то, что земельные участки, полученные обществом в аренду по договорам 2007 года и договору от 14.01.08г. № 5 имеют один и тот же кадастровый номер и адрес, не совпадает площадь этих земельных участков.

Так, в договорах аренды 2007 года (№ 26 от 05.02.07г., № 26/1 от 02.04.07г., № 26/2 от 22.05.07г.) указана площадь земельного участка - 157,5 кв.м. (т.2,л.д. 107, 110, 113), а в оспариваемом распоряжении и в договоре аренды от 14.01.08г. № 5 указана площадь – 161,28 кв.м. (т.1, л.д. 6, 15).

Как следует из пояснений, данных по этому поводу ТО УФАКОН № 18, это несовпадение площадей земельного участка с одним и тем же кадастровым номером может объясняться допустимой погрешностью в 3 кв.м., о чём также имеется пометка в каждом кадастровом плане (т.1, л.д. 119). Как следует из тех же пояснений ТО УФАКОН № 18, в результате проведения землеустроительных работ площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 была скорректирована и составила 158 кв.м.: участок А – 81 кв.м. (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0071,), участок Б – 77 кв.м. (кадастровый номер 61:44:05 07 32:0072).

Соответственно, исходя из уточненной пощади земельного участка, разница между площадью земельного участка, предоставленного обществу в аренду оспариваемым распоряжением и площадью земельного участка, установленной в ходе землеустроительных работ и указанной в кадастровых планах земельных участков А и Б составляет 3,28 кв.м. (158 кв.м. против 161,26\8 ком.) То, есть, разница в площадях этих земельных участков находится в пределах  допустимой погрешности, о которой указывает ТО УФАКОН № 18.

Однако, исходя из обстоятельств дела, разница в 3,28 кв.м. между земельным участком, сдававшимся обществу в аренду по договорам аренды №№ 62, 62/1, 62/2 в 2007 году и земельным участком, сданным обществу в аренду в 2008 году, не является результатом погрешности при измерении площади одного и того же земельного участка с кадастровым номером  61:44:05 07 32. В частности, как указывают администрация района и общество в отзывах и апелляционных жалобах, увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32, сданного обществу в аренду оспариваемым постановлением вызвано тем, что по периметру каждого из двух составляющих основного земельного участка участков А и Б было добавлено по 3 сантиметра для того, чтобы вместить в границы земельного участка торговые формы, с которых осуществляется реализация цветов (т.1, л.д. 103).

То есть, увеличение площади земельного участка, переданного обществу в аренду в 2008 году оспариваемым распоряжением, произошло за счёт изменения  его границ в сторону расширения.

Из этого следует, что границы земельного участка, передававшегося обществу в аренду в 2007 году и переданного обществу в аренду в 2008 году, не совпадают. Это, в свою очередь, означает, что это разные земельные участки, поскольку изменились их основные индивидуализирующие характеристики: границы, так как в соответствии с ч.2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с действующим законодательством, деятельность по описанию и удостоверению границ земельных участков осуществляется специально уполномоченными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Согласно п.4 приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 02.10.02г. № П/327 (далее – Приказ), описание земельных участков (далее - Описание) представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

Одним из разделов описания является раздел "Чертеж земельных участков", в который в числе прочего, согласно п.19 Приказа включаются:

- графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных при землеустройстве узловых и поворотных точек, а также участков границ;

- условные обозначения сформированных частей земельных участков;

- условные обозначения прекращающих существование земельных участков;

- условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.

При подготовке Описания с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках тематическим содержанием является изображение границ земельного участка, полученное при межевании.

Также одним из разделов описания земельных участков является раздел "Описание границ". Согласно п. 24 Приказа, в этот раздел вносятся текстовые сведения обо всех вновь образованных при землеустройстве и отраженных на Чертеже земельного участка узловых и поворотных точках, а также участках границ.

Вносимые сведения должны позволять определить положение на местности (восстановить) границы вновь образованных земельных участков, подлежащих государственному кадастровому учету, или земельных участков, межевание которых осуществлялось с целью внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений.

Согласно п. 25 Приказа, в этот раздел вносятся также сведения об условных обозначениях узловых и поворотных точек, участков границ, прекращающих существование при постановке вновь образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет либо внесении уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках.

В соответствии с п.26 Приказа, Раздел "Описание границ" содержит в том числе следующие реквизиты:

- номер изменения;

- сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ;

- сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ;

- абрисы узловых и поворотных точек границ.

Из приведённых выше требований Приказа по формированию Описаний земельных участков в качестве объектов земельных правоотношений следует, что для того, чтобы указанное изменение границ спорного земельного участка с кадастровым номером за счёт прибавления к нему по периметру новых земель стало официальным и было учтено как изменение границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 как объекта земельных правоотношений, необходимо, чтобы такое изменение его границ было осуществлено специально уполномоченными на то органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, зафиксировано соответствующим образом в разделах Описания данного земельного участка и учтено в Едином государственном реестре земель.

В частности, в раздел "Чертеж земельных участков" Описания земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 07 32 (участки А с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0071 и Б с кадастровым номером 61:44:05 07 32:0072) должен быть включён новый чертёж земельного участка, с учётом его изменившихся границ, а также приведены графическое изображение (схематическое) местоположения всех вновь образованных в результате прибавления по периметру земельного участка новых земель узловых и поворотных точек земельного участка в новых границах, а также участков границ и условные обозначения прекращающих существование узловых и поворотных точек границ.

В разделе "Описание границ" Описания земельного этого же земельного участка должны были быть внесены сведения о вновь образованных и прекращающих существование узловых и поворотных точках границ земельного участка в результате увеличения его по периметру; сведения о вновь образованных и прекращающих существование участках границ; абрисы узловых и поворотных точек границ.

Соответственно, все эти изменения должны были быть произведены в ходе проведения землеустроительных работ уполномоченным в сфере государственного кадастра земель органом, которым главный архитектор, который, как пояснила представитель администрации района, и произвёл пересчёт площади спорного земельного участка,  не является.

Соответственно, в случае, если границы земельного участка не изменены в установленном порядке, не описаны в Описании этого земельного участка в приведённом выше порядке и не учтены в Едином государственном реестре земель, этот земельный участок продолжает существовать как объект земельных отношений и, соответственно, как оборотоспособный объект гражданских прав, в прежних границах. Земельного участка в фактически изменённых границах (самовольно, как в данном случае) в гражданском поле не существует, поскольку, согласно п.3 ст. 129 ГК РФ, земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

Как следует из материалов дела, впервые спорный земельный