Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2008 по делу n А53-22730/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22730/2007-С2-50

25 июня 2008 г.                                                                                   15АП-3084/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Тимченко О.Х.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нарышкиной Н.В.

при участии: от истца: Долматова Т.А., доверенность от 09.01.2008г. №2; от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явилось, извещено

рассмотрев апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Полиграфист"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09 апреля  2008 г.

по делу № А53-22730/2007-С2-50 (судья Басова Л.А.)

по иску КУИ г. Новочеркасска

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист"

при участии третьего лица МУП «Центр технической инвентаризации» г.Новочеркасска

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению имуществом г. Новочеркасска (далее комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Полиграфист" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений.

Определением от 09.01.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МУП «Центр технической инвентаризации» г. Новочеркасска.

Исковые требования в уточненной редакции мотивированы тем, что в период с 01.05.2006 г. по 31.12.2007 г. общество ненадлежаще исполняло обязанность по внесению арендной платы, подлежащей исчислению по условиям договора и нормативным актам муниципального образования, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 074 477, 18 руб., на которую по условиям договора начислена неустойка в сумме 274 653, 19 руб. (в редакции уточненных требований – том 1 л.д.115).

В отзыве на иск общество просило суд в иске отказать; согласно позиции общества занимаемые им помещения являются производственными, поэтому базовая величина арендной платы  должна быть иной, истец неверно определяет базовую величину как для отдельно стоящих и встроенных помещений (т.1, л.д.52).

Решением суда первой инстанции от 9 апреля 2008г. исковые требования удовлетворены в части взыскания  задолженности по арендной плате в сумме 1 074 477, 12 руб., пени в сумме 25 430, 85 руб., расторжении договора и выселении из занимаемых  помещений. В остальной части иска отказано в связи с применением судом первой инстанции положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  при разрешении требований о взыскании пени.

Решение суда мотивировано тем, что имущество, используемое ответчиком по договору аренды, является объектом муниципальной собственности, ответчик ненадлежаще исполнял обязанность по уплате арендной плате, задолженность составляет 1 074 477 руб. 12 коп., материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком условий договора в части невнесения более двух ряд подряд обусловленной договором арендной платы; досудебный порядок урегулирования спора ответчиком соблюден. Расчет арендной платы осуществлен судом на основании решения Новочеркасской городской думы №444 от 27.12.2004г., согласно которому арендная плата определяется по формуле А = Сб х Кт х Кз х Ктд, где Сб – базовая величина годовой арендной платы за 1 кв.м.,  Кт – коэффициент типа здания, Кз – коэффициент территориального зонирования, Ктд – коэффициент типа деятельности арендатора.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой высказало несогласие с примененными судом дифференцирующими коэффициентами, установленными для административных зданий.  Полагает, что суд неверно применил коэффициент Кт (типа здания) в размере 1,2, установленный для административных зданий, поскольку помещения, занимаемые обществом, по своему назначению являются производственными. Применению, согласно позиции общества, подлежал коэффициент типа здания в размере 1.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между комитетом и Новочеркасским полиграфическим объединением (правопредшественником общества) заключен договор № 204 от 31.05.1999 г. аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности – комнат, расположенных на первом и втором этажах  здания по адресу г.Новочеркасск, ул.Московская 20/ул.Комитетская 92 литер “А”. Срок аренды установлен с 01.01.1999 г. по 31.08.2008г. Согласно п. 6.5 договора аренды арендная плата подлежит пересмотру в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти (том 1 л.д.23).

Легитимация истца в качестве публичного собственника подтверждается свидетельством о регистрации и выпиской из реестра муниципальной собственности города Новочеркасска (т.1, л.д.21, 37).

Ряд обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего дела, касающихся порядка исчисления арендной платы, установлены судебными актами по делу № А53-4105/2006-С4-50, получили закрепление в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. № Ф08-6287/07. В соответствии с ч.1 ст.16 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными. В соответствии с п.2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В деле № А53-4105/2006-С4-50 участвовали те же лица – общество и комитет, поэтому обстоятельства, получившие закрепление как установленные в судебных актах по указанному делу  являются для настоящего дела преюдициально установленными, не могут быть оспорены и опровергнуты в ином процессе.

Согласно постановлению апелляционной инстанции от 18.09.2006г. по делу № А53-4105/2006-С4-50 отсутствие регистрации договора аренды не свидетельствует о его незаключенности, поскольку на момент его заключения подразделение регистрирующего органа не было создано и продолжал действовать прежний порядок регистрации прав и сделок. Постановление апелляционной инстанции в данной части оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2006г. №Ф08-6563/2006.

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. № Ф08-6287/2007 констатировано, что при расчете арендной платы суды обоснованно руководствовались решением Новочеркасской городской думы от 27.12.2004 г. № 444. Из материалов дела видно и не оспаривается ответчиком, что при расчете арендной платы ответчик исходил из применимости к спорным правоотношениям порядка и формулы расчета арендной платы, установленного вышеуказанным нормативным актом муниципального образования. Поэтому применимость к спорным правоотношениям указанного нормативного акта при исчислении задолженности за другой период  по тому же договору не подлежит повторному доказыванию в силу положений ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при наличии в договоре аренды положения о пересмотре арендной платы в случаях изменения систем оплаты за аренду, вносимых центральными или муниципальными органами власти, и наличии конклюдентных  действий ответчика по исчислению арендной платы в соответствии с формулой, установленной органом местного самоуправления, следует констатировать изменение условий договора о размере арендной платы.

Согласно решению Новочеркасской городской думы № 444 от 27.12.2004 г. размер арендной платы определяется по формуле: А = Абаз х Кт х Ктд х Кмн, где Абаз – базовая величина годовой арендной платы за 1 кв.м.,  Кт – коэффициент типа здания, Ктд – коэффициент типа деятельности арендатора, Кмн – коэффициент местонахождения объекта (л.д.99). Между сторонами отсутствуют разногласия относительно применимости указанной формулы при расчете арендной платы, значения коэффициента типа деятельности арендатора (Ктд = 0,9), коэффициента местонахождения объекта (Кмн = 1,5). Спорящие стороны по-разному определяют Абаз – базовую величину годовой арендной платы за 1 кв.м. и Кт – коэффициент типа здания. Разногласия по указанным элементам расчета арендной платы и послужили причиной возникновения судебного спора.

Свою позицию относительно базовой величины годовой арендной платы за 1 кв.м. (Абаз) истец обосновывает решением Новочеркасской городской думы № 45 от 30.09.2005 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв.м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 792 рубля и подлежит применению с 01.01.2006 г. (т.1, л.д.96 об.) и решением Новочеркасской городской думы № 175 от 27.10.2006 г., согласно которому базовая величина годовой арендной платы за 1 кв.м (Абаз) для отдельно стоящих и встроенных помещений составляет 930 рублей  и подлежит применению с 01.01.2007 г. (т.1, л.д.103)

В контррасчете ответчика (т.1, л.д.55) базовая величина годовой арендной платы за 2006 год применена в сумме 238 рублей, а за 2007 год в сумме 279 рублей. Ответчик при этом ссылался на те же решения органа местного самоуправления (решения  Новочеркасской городской думы № 45 от 30.09.2005 г. и № 175 от 27.10.2006 г.), однако считает, что базовую  величину годовой арендной платы следует применять как для гаражных, складских, подвальных и производственных помещений.

Судом первой инстанции обоснованно установлено, что арендованные ответчиком помещения к указанной категории не относятся. Здание, в котором находятся арендованные ответчиком помещения, относится к категории административных (том 2 л.д. 32,62).  Как следует из технического паспорта здания по адресу г.Новочеркасск, ул.Комитетская, 92, ул.Московская, 20 и технического паспорта занимаемых ответчиком помещений, данные помещения относятся к встроенным; наряду с помещениями, обозначенными как “цех”, ответчик занимает помещения, обозначенные как “склад”, “кабинет” (т.1, л.д.59-64, т.2, л.д.20-37). Тот факт, что ответчик расположил в некоторых арендуемых помещениях производственные мощности, категорию здания не изменяет, следовательно, ко всем занимаемым ответчикам помещениям надлежит применять базовые величины годовой арендной платы, предусмотренные для отдельно стоящих и встроенных помещений.

Свою позицию относительно коэффициент типа здания (Кт) обе спорящие стороны основывают на решении Новочеркасской городской думы № 444 от 27.12.2004 г. согласно которому, в частности, установлены следующие коэффициенты типа зданий: для административных зданий – 1,2;  для производственных и складских зданий – 1,0. Истец полагает правильным применение коэффициента типа здания в размере 1,2. Ответчик считает правильным применение коэффициента 1,0. При разрешении спора в этой части суд первой инстанции правильно исходил из буквального текста  решения  Новочеркасской городской думы № 444 от 27.12.2004г. Суд обоснованно пришел к выводу, что  коэффициент типа здания следует определять из назначения здания в целом, безотносительно к тому, что один из арендаторов здания в некоторых арендуемых помещения разместил производственные мощности.  Наличие производственной деятельности и ее характер учитывается в ином коэффициенте – коэффициенте типа деятельности арендатора, который применительно к деятельности ответчика носит понижающий характер (0,9). Ответчик арендует не все здание по адресу, указанному выше, а только часть помещений в этом здании. Поэтому при определении коэффициента типа здания учитывается назначение здания в целом, а не направленность использования отдельных помещений здания одним из владельцев.

Суд первой инстанции применил формулу исчисления арендной платы, установленную решением органа местного самоуправления; правильно применил базовую арендную плату за спорный период в размере 792 рублей за 2006 г. и 930 рублей за 1 кв.м. за 2007 г.; правомерно применил коэффициент типа здания (1,2), в связи с чем, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по уплате арендной платы в размере, заявленном истцом.

Общая сумма размера арендной платы за заявленный период в размере 1 308 289 руб. 66 коп определена судом верно. Суд обоснованно принял в качестве документов, подтверждающих уплату ответчиком по делу арендной платы в спорный период платежные поручения №105 от 19.05.2006г. (на 49 352 руб. 49 коп), № 125 от 15.06.2006г. (на 49 352 руб. 49 коп), №154 от 12.07.2006г. (на 49 352 руб. 49 коп), №179 от 16.08.2006г. (на 49 352 руб. 49 коп.), №262 от 21.12.2007г. (на сумму 36 402 руб. 58 коп.), на общую сумму 233 812 руб. 54 коп. С учетом данных платежей сумма взыскиваемой задолженности составила 1 074 477 руб. 12 коп. Иные платежи, как следует из назначения платежа, направлены на погашение задолженности за предшествующий расчетный период.

Наличие просрочки в уплате арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа позволяет арендодателю в соответствии с предписаниями ст. 619 ГК РФ требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. Как следует из представленного истцом расчета задолженности и пени (том 1 л.д. 36, 117) и подтверждается материалами дела,