Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2008 по делу n А32-10727/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

л.д.57).

Университет является государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования, закрепленное за ним имущество согласно п.3 раздела 2 Приложения № 1 к Постановлению Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 № 3020-1 является федеральной собственностью. Поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект, был предоставлен университету под существующие здания и сооружения, данный земельный участок является федеральной собственностью (ст. 17 Земельного кодекса Российской Федерации).

12 февраля 2003г. между университетом, ООО "Монолит-1" и ООО "Аквистрой К" подписан инвестиционный договор №1.

По условиям этого договора университет, именуемый в договоре заказчик, ООО "Монолит-1", именуемый технический заказчик и ООО "Аквистрой К", именуемый инвестор, пришли к соглашению о реализации инвестиционного проекта нового строительства двух монолитных 14-ти этажных зданий бизнес-центра по адресу: г.Краснодар, ул.Красная, д.135, с общей рабочей площадью около 28 000 кв.м., и навеса для стоянки механизмов и оборудования на площадке по адресу: г.Краснодар, ул.Московская, д.2, с ориентировочным объемом инвестиций эквивалента 20 млн. дол. США. Данный договор, как следует из его текста, предполагает создание на земельном участке, находящемся в федеральной собственности, недвижимого имущества с последующим разделом между участниками и последующим оформлением прав на земельный участок. По условиям договора университету причитается 15,71 % общей площади в здании бизнес-центра и 100% площади навеса; ООО "Монолит-1" – 6,07%  общей площади;  ООО "Аквистрой К" – 78,86 % общей площади и 96,5% площади машино-мест и (или) площади подземных пространств общего пользования.

Вкладом ООО "Аквистрой К" по условиям договора являются денежные средства для целей финансирования строительства; вкладом ООО "Монолит-1" – составление и согласование необходимой документации, заключение договора генподряда, технический контроль за производством строительных работ. Передача части помещений и навеса университету обусловлена предоставлением земельного участка для строительства.

В день подписания инвестиционного договора – 12 февраля 2003г., его стороны подписали еще один договор –  договор №1/1 от 12 февраля 2003г. Данным договором исполнение функций заказчика-застройщика возложено на ООО "Монолит-1", посредством передачи их этому обществу университетом  (т.1, л.д.73).  Обязанность по оплате услуг заказчика возложена на инвестора.

20 марта 2003г. между ООО "Монолит-1" (заказчик) и ООО "Аквистрой К" (подрядчик) подписан договор, обозначенный как договор генерального подряда на строительство №1-ГП (т.3, л.д.42). Стоимость работ оговорена в 630 000 000 руб. Пункт 4.1 договора устанавливает обязанность ООО "Монолит-1" в 15-дневный срок со дня подписания договора по акту, подписанному подрядчиком и заказчиком,  передать подрядчику строительную площадку. В соответствии с п.6.1 данного договора подрядчик самостоятельно учитывает и оплачивает работы, предусмотренные договором подряда.

Оценка инвестиционного договора от 12 февраля 2003 г.№1 в совокупности с двумя другими указанными договорами и иными представленными в материалы дела доказательствами приводит к выводу, что по условиям инвестиционного договора строительство объекта – бизнес-центра предполагалось осуществить на федеральном земельном участке силами инвестора, за его счет, он же должен получить основные выгоды:

- от университета иные стороны договора ничего, кроме обеспечения предоставления земельного участка под застройку, не ожидали; причем встречного предоставления в правовом смысле университет предоставить не может, т.к. объект, в котором заинтересован инвестор – земельный участок – принадлежит университету на праве, не предполагающем распоряжение;

- университет согласно п.5.1.2 инвестиционного договора обязался передать права заказчика ООО "Монолит-1", тем самым передать последнему контроль за осуществлением работ на федеральном земельном участке, закрепленном за университетом на праве постоянного (бессрочного) пользования;

- ООО “Монолит-1” (технический заказчик), как следует из п.2.2 инвестиционного договора, обеспечивает составление технической документации за счет инвестора; на основании данного пункта договора решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 апреля 2006г. по делу №А40-75038/05-22-624 с ООО “Аквистрой К” взыскана в пользу ООО “Монолит-1” денежная сумма, причитающаяся к уплате сторонней организации (ООО “Стройпроект ХХ1”) за разработку проектно-сметной документации;

- согласно условиям договора подряда, ООО “Аквистрой К” выступает одновременно как инвестор и подрядчик, причем самостоятельно оплачивает работы; договор подряда не предусматривает вознаграждения подрядчику, что противоречит легальному определению договора подряда.

В конечном счете, из условий инвестиционного договора следует, что единственной функцией университета служит легализация строительства на федеральном земельном участке, при этом строительство ведется инвестором, которому ООО “Монолит-1” оказывает возмездные услуги по обеспечению оформления технической документации, что подтверждено решением Арбитражного суда г.Москвы от 20 апреля 2006г. по делу №А40-75038/05-22-624.

Инвестиционный договор №1 от 12.02.2003г. апелляционный суд оценивает как ничтожную сделку, нарушающую права и законные интересы Российской Федерации, положения ст.40,41 Земельного кодекса РФ, прикрывающую предоставление земельного участка для целей осуществления строительства коммерческой организации  с нарушением норм ст.30 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 40,41 Земельного кодекса РФ правомочие возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов принадлежит исключительно лицам, перечисленным в ст. 40 - 41 Земельного кодекса РФ. Ни ООО “Аквистрой К”, ни ООО “Финанс-Восток”, ни ООО “Монолит-1”  к данным лицам не относятся, так как не являются ни собственниками, ни землепользователями или землевладельцами, ни арендаторами земельного участка, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве постоянного (бессрочного) пользования за университетом.

Постановлением главы администрации г.Краснодара от 4 июня 2003г. №1095 осуществлять строительство на земельном участке разрешено университету.

В архитектурно-планировочном задании в качестве застройщика указан университет, на него же оформлены приобщенные к материалам дела разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (т.1, л.д. 104-110).

Положениям ст.40,41 Земельного кодекса РФ корреспондируют положения градостроительного законодательства, регулирующие положение застройщика и порядок предоставления разрешения на строительство.

Застройщик определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Разрешение на строительство как по Градостроительному кодексу РФ 1998г., так  и по положениям действующего Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004г. №190-ФЗ определяется как документ, предоставляющий право конкретному лицу – законному землепользователю (по ГрК РФ 2004г. – застройщику) осуществлять строительство на земельном участке. Иное лицо может ссылаться на это разрешение только при переходе к нему  права на земельный участок и на объекты капитального строительства. В этом случае срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Инвестиционный договор по сути переносит функцию застройщика на субъекта, который никаких прав на федеральный земельный участок не имеет.

Участок предоставлен университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, т.е. титуле, который не предполагает его последующее отчуждение либо передачу во владение по иному основанию коммерческой организации, так как не предоставляет своему носителю права распоряжения. При осуществлении строительства самим университетом вновь возведенное здание поступает в собственность Российской Федерации, земельный участок в установленных границах остается в пользовании университета, никаких ограничений (обременений) права собственности Российской Федерации такое предоставление не предполагает.

Передавая в качестве вклада по инвестиционному договору право пользования земельным участком, университет фактически предоставил право пользования принадлежащим ему земельным участком другому лицу. Тем самым университет определил юридическую судьбу части принадлежащего ему земельного участка, т.е. распорядился им (п. 2 ст. 209 ГК РФ), одновременно обусловил юридическую возможность ограничений права собственника на земельный участок.

Создание на земельном участке чужого объекта недвижимости всегда влечет его изъятие, поэтому при предоставлении под капитальное строительство земельного участка коммерческой организации собственник – Российская федерация или муниципальное образование – выражает свою волю на прекращение использования соответствующего земельного участка, причем на строго определенных условиях. Создание на федеральном земельном участке нового объекта недвижимости, принадлежащего, в том числе, коммерческим организациям, в силу положений Земельного кодекса РФ о единстве судьбы объекта недвижимости и земельного участка, положений ст.36 ЗК РФ обусловит законные по общему правилу притязания  сособственников недвижимости на получение прав на земельный участок.

Ни один из представленных в материалы дела документов не подтверждает волю Российской Федерации, выраженную в установленном порядке через уполномоченные органы, на предоставление земельного участка, расположенного в г.Краснодар, по ул.Красной, 135 ООО "Монолит-1", ООО "Аквистрой К", ООО "Финанс-Восток" либо какой-либо иной коммерческой организации.

Суд первой инстанции ссылается на письмо Федерального агентства по образованию от 23.03.2005г. в адрес ректора Кубанского государственного технологического университета А.А.Петрика, которым Агентство согласовывает строительство на участке 0,2735 га бизнес-центра (т.1, л.д.82). Однако в этом письме ни одна из коммерческих организаций (участвующих в деле лиц) не упоминается.

Из представленного университетом в материалы дела письма, подписанного заместителем Руководителя Управления организации работы территориальных органов от 20.05.2005г., также не следует согласия на предоставление участка коммерческой организации. Из данного письма только следует, что Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом не возражает против расширения строительства в целях обеспечения учебного процесса (т.1, л.д.83).

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 13 мая 1992г.№312 "О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования" не допускается изъятие или изменение служебного назначения зданий и сооружений, используемых учреждениями системы образования, предоставленных им земельных участков без согласования с Министерством образования РФ и Министерством науки, высшей школы и технической политики РФ.

Решения об изъятии земельного участка из пользования университета в установленном порядке принято не было.

Кроме того, предоставление какой-либо коммерческой организации под застройку федерального земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании университета, означает нарушение порядка предоставления участков под строительство, обход установленного законом порядка выбора и предоставления земельных участков под строительство.

Университет своей волей предоставить земельный участок другому лицу для целей осуществления строительства не мог, даже с согласия своего учредителя – Федерального агентства по образованию. Договор о совместной деятельности законным основанием для предоставления земельного участка для строительства коммерческой организации не является.

Постоянное (бессрочное) пользование не предполагает распоряжения земельным участком даже при наличии на то согласия собственника. Этот вывод следует из п.4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, получил отражение в п.24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно данному пункту постановления Пленума ВАС РФ в силу п.4 ст.20 Земельного кодекса РФ после введения в действие Земельного кодекса РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также распоряжаться иным образом в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Особенности распорядительных возможностей высших учебных заведений относительно закрепленного за ними имущества установлены статей 27 Федерального закона  №125 от 22.08.1996г. “О высшем и послевузовском образовании”.

Так, п.4 ст. 27 данного Закона в действующей на момент заключения оспариваемого инвестиционного договора редакции (от 10.01.2003 № 11-ФЗ) предусматривал возможность сдачи государственным высшим учебным заведением закрепленных за ним объектов собственности, а также земельных участков в аренду без права выкупа с согласия ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе.

Возможности предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, для строительства иному субъекту данная статья также не предусматривает. Указание на недопустимость предоставления имущества на условиях выкупа означает, что рассматриваемая норма допускала только такую передачу земельного участка во временное владение и пользование иного лица, которая не влечет прекращения или обременения по истечении срока аренды права собственника, направлена исключительно на возникновение временных отношений по использованию земельного участка.

Университет ссылается на приобщенные к материалам дела судебные акты по делу №А40-75038/05-22-624 (т.1, л.д.90-102), которые отражают спор между  ООО "Монолит-1" (истец) и ООО "Аквистрой К" (ответчик).  Решением Арбитражного суда г.Москвы с ООО  "Аквистрой К" взыскана денежная сумма, которая ранее была взыскана с ООО "Монолит-1" по иску ООО “Стройпроект ХХ1” за разработку проектно-сметной документации (т.1, л.д.94). Как следует из судебных актов по данному делу, взысканная денежная сумма оценена как убытки, которые в силу инвестиционного договора подлежат взысканию с ответчика  ООО  "Аквистрой К". Суды применили п.1.4 договора от 12.02.2003г. №1/1, согласно которому выполнение