Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2008 по делу n А32-1011/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002 тел. /факс [phone],

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                      дело № А32-1011/2008-5/18-1АЖ

19 мая 2008 г.                                                                                        15АП-2034/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2008 г.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.

судей Т.И. Ткаченко, С.И. Золотухиной

при ведении протокола судебного заседания судьёй Смотровой Н.Н.

при участии:

от заявителя: Матура В.Ч. (доверенность от 12.05.08г., сроком на 1 год)

от заинтересованного лица: консультант Михайлюта С.В. (доверенность от 01.02.08г. № 83-3/08-05-06 сроком на 1 год)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Цифей"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 февраля 2008г. по делу № А32-1011/2008-5/18-1АЖ

по заявлению закрытого акционерного общества "Цифей"

к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края

о  признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ

принятое в составе судьи Бондаренко И.Н.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Цифей" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее – управление) о признании незаконным и отмене постановления от 21.12.07г. № 002/300 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП.

Решением суда от 20.02.08г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в действия общества имеется состав вменённого ему в вину административного правонарушения и при его привлечении управлением соблюдена установленная КоАП РФ процедура привлечения к административной ответственности.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что обществом предприняты все зависящие от него меры по исполнению положений действующего законодательства, и следовательно, общество не может быть признано виновным в совершении административного правонарушения.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.

Представитель общества в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобы доводы, настаивал на отмене решения суда первой инстанции.

Представитель управления возражал против отмены решения суда первой инстанции сославшись на доводы, приведённые в отзыве на апелляционную жалобу.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив отзыв на апелляционную жалобу, выслушав представителей общества и управления суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

08.05.97г. постановлением главы городского самоуправления г. Краснодара № 744 Кубанской государственной медицинской академии в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок из земель городской застройки площадью 27109 кв.м, в том числе земельный участок площадью 972 кв.м и земельный участок площадью 4035 кв.м, расположенный в г.Краснодаре по ул. Зиповской, 4/1 для эксплуатации зданий и сооружений базовой акушерско-гинекологической клиники Кубанского медицинского института им. Красной Армии.

28.02.03г. на основании данного постановления зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АА № 950278(т.1 л.д. 23).

14.09.05г. распоряжением главы муниципального образования г. Краснодар № 2247-р целевое назначение части земельного участка площадью 8248 кв.м., в том числе земельного участка площадью 2890 кв.м, изменено на строительство 3-секционного 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники по адресу: ул. Зиповская, 4/1 в г.Краснодаре (т. 1 л.д. 57).

21.04.06г. между ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию» и обществом заключен договор б/н об инвестировании проектирования и строительства жилого дома со встроенной женской консультацией Кубанского государственного медицинского университета по ул. Зиповская, 4/1 в г.Краснодаре, по условиям которого права заказчика-застройщика переданы обществу (т.1 л.д. 14).

28.03.06г. управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет» выдано разрешение № 139-р на строительство 3-секционного 14-этажного жилого дома (1 этап - ниже отм. 0,000, фундаменты) на земельном участке площадью 8248 кв.м., расположенном по ул. Зиповской, 4/1 в г. Краснодаре сроком действия до 28.08.06г., продленным до 28.04.07г. (т. 1 л.д. 27).

21.12.06г. распоряжением главы администрации муниципального образования г. Краснодар № 4340-р прекращено право Кубанского государственного медицинского университета на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком площадью 8248 кв.м. по ул. Зиповской, 4/3 в г.Краснодаре. Данным распоряжением вышеуказанный земельный участок предоставлен медицинскому университету в аренду на три года для строительства 3-секционного 14-этажного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники (т. 1 л.д. 35).

01.02.07г. между администрацией муниципального образования г. Краснодар и ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет» подписан договор аренды № 4300014760 указанного земельного участка площадью 8248 кв. м с кадастровым № 23:43:03 01 002:1062, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3 на срок с 21.12.06 г. до 21.12.09 г. для строительства вышеуказанного жилого дома (т. 1 л.д. 29-34). Согласно акту приема-передачи от 21.12.06г. указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору.

28.09.07г. УФРС по Краснодарскому краю обществу было направлено сообщение № 13-18/34086 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды (т. 1 л.д. 39-42).

28.04.07г. истёк срок действия разрешения №  139-р, выданного ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию» на строительство.

16.10.07г. руководителем департамента принят приказ № 2 о проведении в отношении общества в период 16.10.07г. по 23.10.07г. проверки финансово-хозяйственной деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строения многоквартирных домов (т. 1 л.д. 51).

По результатам проверки сотрудниками департамента был составлен акт проверки, в котором в том числе зафиксированы следующие обстоятельства.

На момент проверки общества с участниками долевого строительства заключено 27 договоров участия в долевом строительстве вышеуказанного жилого дома на сумму 66 527 130 руб., 4 договора на сумму 1500000 руб. расторгнуты. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В ходе проверки установлено, что общество привлекает денежные средства граждан для строительства 14-этажного 3-секционного жилого дома со встроенной женской консультацией не имея документов, подтверждающих владение на праве собственности либо аренды предоставленным для строительства указанного объекта земельным участком, расположенным по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3, а также разрешения на строительство указанного объекта.

03.12.07 г. по вышеуказанному факту  консультантом управления А.Н. Стриженко был составлен протокол об административном правонарушении в отношении общества в присутствии директора общества С.Д. Зеленкова в связи с выявленным фактом привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ (т. 1 л.д. 6-7).

21.12.07г. заместителем руководителя департамента финансово-бюджетного надзора Краснодарского края В.И. Исаковой в присутствии того же законного представителя общества было вынесено оспариваемое постановление № 002/300 о привлечении общества к административной ответственности по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде штрафа в размере 400 000 руб. (т. 1 л.д. 8-13).

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края.

Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ. № 214 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 ФЗ №214 действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Судом первой инстанции правильно установлено, что разрешение на строительство нулевого цикла жилого дома получено ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет» 28.03.06 г. (л.д. 27-28), то есть после вступления в силу вышеуказанного закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением обществом денежных средств граждан для долевого строительства жилого дома.

Кроме того, срок действия данного разрешения, с учетом отметок о продлении, истек 28.04.07г. Доказательств получения разрешения по обращению и.о. Ректора «Кубанского государственного медицинского университета» от 06.10.07 г. № 2107 в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город Краснодар ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено. Кроме того, наличие данного обращения также не устраняет выявленное нарушение, поскольку согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. № 214-ФЗ привлечение денежных средств возможно только после получения разрешения.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 131, 609 ГК РФ, ст. 4, 26 Федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды земельного участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации.

Учитывая установленное на момент проведения проверки отсутствие доказательств государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.07 г. № 4300014760, обязательность которой установлена законом, исходя из положений п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор аренды является незаключенным.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что между администрацией муниципального образования город Краснодар и ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет» отсутствуют правоотношения по аренде земельного участка общей площадью 8248 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Зиповская, 4/3 кадастровый номер № 23:43:03 01 002:1062 (зона 2-11) для целей строительства 14-этажного 3-секционного жилого дома со встроено-пристроенным приемным отделением клиники.

Довод общества о согласовании в настоящее время договора субаренды земельного участка судом первой инстанции правомерно отклонён.

Ст. 615 ГК РФ предусматривает право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако, учитывая, что арендатор (ГОУ ВПО «Кубанский государственный медицинский университет»), ввиду получения отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.02.07 г. № 4300014760 не может подтвердить установленными законом документами свои права арендатора на земельный участок по адресу: