Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2010 по делу n А32-14898/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года Краснодарскому краю, в том числе полномочия по подготовке и принятию решений об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, подготовке и заключению соглашений в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, а также по обращению в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения.

      В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 № 991 «О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта» (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 07.11.2008 № 821), приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.12.2008 № 299 земельный участок площадью 9258 кв.м, который должен быть образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404001:17, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район,      с. Монастырь, попадает в границы размещения олимпийского объекта «Строительство совмещенной (автомобильной и железной) дороги Адлер - нижняя станция горнолыжного курорта «Роза Хутор» с электроснабжением линии железнодорожного сообщения и подлежит изъятию для федеральных нужд путем прекращения права аренды (л.д. 12-13, т.д.1).

              Согласно части 2 статьи 15 Закона №310-ФЗ в случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам или юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, их изъятие для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, осуществляется путем прекращения этих прав. 

      Как следует из материалов дела, пунктом 2 распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2009 № 35-р для федеральных нужд путем прекращения права аренды ООО «Сочи Алеан» изъят земельный участок, категория земель «земли населенных пунктов», площадью 9258 кв.м., который предполагалось образовать в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:04040001:17, площадью 24500 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, село Монастырь.  

  Предпосылкой возникновения данного права аренды явились следующие обстоятельства.

   Постановлением администрации г. Сочи от 15.06.1995 №499 акционерному обществу закрытого типа «Тургостиница Бургас» утверждены материалы перерегистрации прав на земельный участок площадью 3 га в целях организации отдыха, на основании чего было выдано свидетельство на право пользования землей от 29.02.1996 г. № а/0067 (л.д. 8-9, т.д.2).

   Постановлением главы города Сочи от 28.10.2002 № 629/2 со ссылками на решение межведомственной комиссии при администрации города Сочи по предоставлению и изъятию земель (протокол № 4 от 06.02.2002) у ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» с его согласия был изъят земельный участок площадью 5500 кв.м. и переведен в земли фонда перераспределения, а ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» оставлен в долгосрочную аренду на 49 лет земельный участок площадью 24500 кв.м. для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений приюта «Ах-цу» в селе Монастырь Адлерского района города Сочи, во второй зоне санитарной охраны курорта (земли поселений)  (л.д. 146-147, т.д.1).

   На основании указанного постановления между администрацией города Сочи и ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» был заключен договор аренды от 20.04.2003 №4900002728 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404001:17, государственную регистрацию которого произвел филиал Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи 18.07.2003 (регистрационная запись № 23-01.22-9.2003-279) (л.д. 25-26, т.д.2).

   По договору от 26.04.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.04.2003 №4900002728 земельного участка с кадастровым номером 23:49:04040001:17, площадью 24500 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, село Монастырь, ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» были переданы обществу с ограниченной ответственностью «Международный финансовый альянс» (л.д. 42 т.д.1).

   В соответствии с договором от 14.05.2005 ООО «Международный финансовый альянс» передало ООО «Сочи Алеан» свои права и обязанности по договору аренды от 20.04.2003 №4900002728 земельного участка площадью 24500 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0404001:17 для размещения и эксплуатации зданий и сооружений приюта «Ах-цу» (л.д. 44-45, т.д.1).

Во исполнение распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2009 № 35-р в отношении земельного участка, с кадастровым номером 23:49:04040001:17, были проведены землеустроительные работы по разделу земельного участка. В результате землеустроительных работ образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0404001:185, площадью 9258 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира город Сочи, Адлерский район, с. Монастырь.

            Отказывая в удовлетворении исковых требований департамента об изъятии путем прекращения права аренды ООО «Сочи Алеан» указанного земельного участка, суд первой инстанции исходил из ничтожности договора аренды от 20.04.2003 №4900002728 как заключенного с нарушением статей 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», согласно которой особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Расположение спорного земельного участка в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения влечет его отнесение к особо охраняемым природным территориям, являющимся федеральной собственностью, которой орган местного самоуправления не имел права распоряжаться.

      В указанной части решение суда ООО «Сочи Алеан» не оспаривает.

      Делая вывод о ничтожности договора аренды от 20.04.2003 №4900002728 и заключенных на его основании договоров передачи прав и обязанностей арендатора от 26.04.2005 и от 14.05.2005, суд первой инстанции указал также на отсутствие доказательств наличия у ООО «Сочи Алеан» какого-либо титульного права на земельный участок, с кадастровым номером 23:49:04040001:17, площадью 24500 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, село Монастырь.

      Апелляционный суд полагает, что правовой вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств наличия у ООО «Сочи Алеан» какого-либо титульного права на спорный земельный участок был обусловлен предметом исковых требований, состоящих в изъятии земельного участка путем прекращения права его аренды. Констатировав ничтожность договора аренды от 20.04.2003 №4900002728, суд не усмотрел в материалах дела доказательств наличия у ООО «Сочи Алеан» иных вещных или обязательственных прав на земельный участок, изъятия которого требовал департамент.

      В соответствии с материалами дела, сформированными к моменту принятия судом решения, право пользования ООО «Сочи Алеан» спорным земельным участком определялось постановлением главы города Сочи №629/2 от 28.10.2002, согласно которому ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» предоставлялся в аренду земельный участок площадью 24500 кв.м. в аренду на 49 лет для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений приюта «Ах-цу»; договором аренды от 20.04.2003 №4900002728; договором от 26.04.2005, по которому ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» передало ООО «Международный финансовый альянс» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.04.2003 №4900002728; а также договором от 14.05.2005, на основании которого ООО «Международный финансовый альянс» передало ООО «Сочи Алеан» права и обязанности арендатора по тому же договору аренды.

      Согласно выписке из ЕГРП от 21.01.2009 №22/013/2009-051, выданной департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, на 21.01.2009 земельный участок (земли поселений), предназначенный для эксплуатации зданий и сооружений приюта «Ах-цу», площадью 24500 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0404001:17, расположенный в с. Монастырь гор. Сочи обременен арендой, зарегистрированной 14.06.2005 на срок с 14.05.2005 по 01.01.2052, в пользу ООО «Сочи Алеан» (л.д. 48, т.д.1).

      Доказательств наличия иного зарегистрированного в ЕГРП права пользования ООО «Сочи Алеан» указанным земельным участком в период подготовки решения об изъятии земельного участка, а также при рассмотрении спора и принятии решения судом первой инстанции не имелось.

      Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом в силу статьи 6 того же Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.

               В связи с ничтожностью договора аренды от 20.04.2003 №4900002728 правовым титулом в отношении земельного участка площадью 3,0га в селе Монастырь Адлерского района города Сочи, на котором располагался приют «Ах-цу», является, согласно материалам дела, право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленное на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.1995 №499 АОЗТ «Тургостиница Бургас». Указанное право было прекращено постановлением главы города Сочи от 28.10.2002 №629/2, которым ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» из 30 000 кв.м., принадлежащих на праве постоянного (бессрочного) пользования, было выделено в аренду 24 500 кв.м. с переводом 5500 кв.м. в земли фонда перераспределения.

               Незаконность постановления главы города Сочи от 28.10.2002 №629/9 в части передачи в аренду спорного земельного участка, относящегося к землям особо охраняемых природных территорий, влечет восстановление прежнего правового титула владения указанным участком.

               Между тем, апелляционный суд отмечает, что в обжалуемой заявителем части решения суда сказано не об отсутствии у ООО «Сочи Алеан» титульного права на спорный земельный участок, а об отсутствии доказательств наличия у ООО «Сочи Алеан» какого-либо титульного права на участок.   

               То обстоятельство, что  ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» продало ООО «Сочи Алеан» здания и сооружения приюта «Ах-цу» в составе спального домика (литер В, общей площадью 104,3кв.м.), столовой (литер И, общей площадью 368 кв.м.), кострища (литер К, общей площадью 161,9 кв.м.), электрощитовой (литер М, общей площадью 3,7 кв.м.), уборных (литеры Н, О), стало известно лишь при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, поскольку при рассмотрении спора судом первой инстанции договор №5 от 27.04.2005 купли-продажи указанной недвижимости, акт приема-передачи к указанному договору и свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Сочи Алеан» на данные объекты ответчиком в материалы дела не представлялись, судом не исследовались, в связи с чем, суд первой инстанции не мог однозначно установить переход к ООО «Сочи Алеан» от ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым указанными объектами недвижимости и необходимым для их использования.

               Вопрос о наличии у ООО «Сочи Алеан» иного правового титула в отношении спорного земельного участка, помимо права аренды, в силу особенностей предмета сформулированных департаментом исковых требований исследованию не подлежал.

      В порядке апелляционного обжалования решения от 17 декабря 2009 года не может быть признано какое-либо право заявителя жалобы в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:04040001:17, поскольку данная цель выходит за рамки производства в суде апелляционной инстанции.

               Апелляционному суду представлены акты обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404001:17, из которого следует, что участок не застроен, причем отсутствие на участке строений и ограждений было выявлено еще 23.01.2009 года. Из отзыва департамента от 15.04.2010 также следует, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества. На предоставленных апелляционному суду свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО «Сочи Алеан» на отдельные объекты недвижимости, размещенные на спорном участке, стоит штамп «погашено».

               Однако право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было предоставлено ОАО «Пансионат отдыха «Бургас» в целях эксплуатации объектов недвижимости туристической базы, то есть носило целевой характер и было неразрывно связано с указанными объектами. При таких обстоятельствах вывод о наличии у ООО «Сочи Алеан» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком носил бы преждевременный и предположительный характер, а потому может быть сделан только в рамках самостоятельного процесса.

               Содержащееся в мотивировочной части решения суда утверждение об отсутствии доказательств наличия у ООО «Сочи Алеан» какого-либо титульного права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:04040001:17 в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует ООО «Сочи Алеан» доказывать в другом процессе наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24500 кв.м. с данным кадастровым номером.

   По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правовой вывод, сделанный в мотивировочной части судебного акта арбитражного суда по другому делу, не является установленным по делу обстоятельством, имеющим преюдициальное (обязательное) значение при рассмотрении другого спора с участием тех же лиц; преюдициальными являются лишь фактические обстоятельства (но не правовые выводы), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.

   В своей мотивировочной части решение суда