Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу n А32-14607/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

кв. м., с кадастровым номером 23:43:0208022:0002, находящемуся по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 24.

На кадастровый учёт земельный участок площадью 244,38 кв. м. был поставлен в 2004 году.

Как следует из постановления мэра города Краснодара от 14.09.2000г. № 1970, по заявлению ТОО «Ресторан “Центральный”» договор аренды от 03.06.1996 г. № 708 земельного участка площадью 120 кв.м. был  прекращён в связи с тем, что ТОО «Ресторан “Центральный”» намеревалось пристроить к кафе склад и для этого ему потребовалось увеличение площади используемого им земельного участка до 244, 38 кв.м. (т.1, л.д. 15).

На основании этого постановления было произведено формирование нового земельного участка и был подписан новый договор аренды

Таким образом, у общества не могло возникнуть права аренды на земельный участок площадью 244, 38 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0208022:0002 из договора аренды от 03.06.1996 г. № 708 на земельный участок площадью 120 кв.м.

Так же следует учесть, что по договору от 03.06.1996 г. № 708 ТОО «Ресторан “Центральный”» арендовал 120 кв.м. земли для эксплуатации кафе «Лакомка» и киоска «Лакомка». В соответствии с договором купли-продажи общество приобрело у правопреемника ТОО «Ресторан “Центральный”» только кафе «Лакомка».

При таких обстоятельствах оснований для вывода о переходе к обществу о ООО «Центральный» в порядке ч.1 ст. 35 ЗК РФ права аренды спорного земельного участка из договора аренды не имеется.

В связи с этим судом апелляционной инстанции так же отклоняется как неосновательный довод общества о том, в силу п.5 ст. 22 ЗК РФ общество как арендатор земельного участка по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 03.06.1996 г. № 708 имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Кроме того, применительно к праву общества на получение на основании п.1 ст. 35 и п.1 ст. 36 ЗК РФ в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208022:0002, площадью 244,38 кв.м как собственнику кафе «Лакомка».

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В п. 1 и п.2 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ закреплено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав только на ту часть земельного участка, которая реально необходима для использования приобретённого им объекта недвижимости.

При этом, в силу п.13  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В п. 7 ст. 36 ЗК РФ закреплено, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Обосновывая требование об обязании администрации предоставить в ему аренду весь земельный участок, который передавался администрацией ООО «Центральный» в аренду по незаключённому договору аренды от 05.12.2000г. № 1854, общество ссылается на то, что оно имеет на это право в силу того, что оно приобрело у ООО «Центральный» кафе «Лакомка», которое находится на этом земельном участке и для эксплуатации которого этот участок предоставлялся ООО «Центральный».

Однако, при этом общество не учло следующего.

Договор аренды от 05.12.2000г. № 1854 подписывался администрацией и ООО «Центральный» на основании постановления мэра города Краснодара от 14.09.2000г. № 1970.

В этом постановлении указано, что необходимость в прекращении предыдущего договора аренды с ТОО «Ресторан “Центральный”» от 03.06.1996 г. № 708 и заключении нового договора аренды возникла в связи с следующим. ООО «Центральный» нашёл возможность увеличения площади арендуемого им по договору аренды от 03.06.1996 г. № 708 земельного участка площадью 120 кв.м.  до 244,38 кв.м. за счёт пристройки склада к основному зданию кафе «Лакомка» (т.1, л.д. 15-16).

То есть, ООО «Центральный» было достаточно земельного участка площадью 120 кв.м. для эксплуатации кафе «Лакомка». Увеличение площади арендуемого земельного участка ООО «Центральный» понадобилось для эксплуатации кафе «Лакомка» с пристройкой-складом, которую ООО «Центральный» предполагало возводить.

Однако, изучив предоставленный обществом технический паспорт строения, в котором находится кафе «Лакомка», приобретенное обществом у ООО «Центральный» (т.1, л.д. 9-14), суд апелляционной инстанции установил, что, судя по этому паспорту, ООО «Центральный» не пристроило к кафе склада-пристройки, для которой оно получил от администрации возможность увеличить площадь арендуемого им земельного участка в 2000 году.

Так, судя по этому техническому паспорту, приобретённое обществом у ООО «Центральный» строение площадью 190,6 кв.м., состоит из трёх литер – литер А – кафе, литер а – комната отдыха, литер а1 – пристройка.

Литер А – кафе состоит из помещений: торговый зал, мучной цех, кузня, мойка, коридор, туалет.

Литер а1 состоит из помещений – подсобное, душевая, мясной цех.

Литер а состоит из комнаты отдыха.

Кроме того, значатся ступени

При этом, Литер А имеет площадь 175,1 кв.м. и возведён в 1970 году (т.1, л.д. 10 – оборот листа, 11).

Литер а1 имеет площадь 33,9 кв.м. и возведён в 1984 году (т.1, л.д. 10 – оборот листа, л.д. 12 – оборот листа)

Литер а имеет площадь 12,6 кв.м. и возведён в 1970 году (т.1, л.д. 10 – оборот листа, л.д. 12 – оборот листа).

То есть, в техпаспорте строения, имеющем отметки 2005 года (т.1, л.д. 10), отсутствует информация о том, что строение имеет ещё какие-либо пристройки, возведённые в 200 году и после этого.

Оснований для вывода о том, что этот техпаспорт не соответствует объекту, который приобрело общество, у суда не имеется: в техпаспорте отражены параметры строения площадью 190,6 кв.м. (т.1, л.д. 13). Общество купило у ООО «Центральный» и зарегистрировало право собственности на строение такой же площадью – 190,6 кв.м.

Из этого следует, что сам по себе факт подписания между администрацией и ООО «Центральный» договора аренды от 14.09.2000г. № 1970 не означает, что весь являвшийся его предметом земельный участок площадью до 244, 38 кв.м. автоматически после подписания этого договора стал оцениваться как фактически необходимый до 244, 38 кв.м. для эксплуатации здания кафе «Лакомка» - для этого ООО «Центральный» должно было построить пристройку-склад к этому кафе.

Доказательств наличия этой пристройки, возведённой ООО «Центральный» в 2000 году и поле этого не имеется.

Кроме того, из постановления мэра города Краснодара от 14.09.2000г. № 1970 не следует, что установленный им размер земельного участка, подлежащего предоставлению в аренду ООО «Центральный» (244, 38 кв.м.) рассчитан окончательно и исходя из реальной необходимости земельного участка именно этой площади для эксплуатации кафе.

Так, в п.7 этого постановления указано, что площадь земельного участка будет уточняться при проведении работ по межхозяйственному землеустройству (т.1, л.д. 16). В п. 1.2 подписанного на основании этого постановления договоре аренды от 14.09.2000г. № 1970 так же указано, что границы и размеры данного земельного участка определены графо-аналитическим способом (т.1, л.д. 17).

В дополнение к этому, при реальном обмере земельного участка с выходом на местность в ходе выполнения работ по межеванию земельного участка специалистами-землеустроителями было установлено, что при предоставленной по договору аренды от 14.09.2000г. № 1970 площади земельного участка 244,38 кв.м., фактически используемая площадь земельного участка составляет 233 кв.м.: это указано в следующих документах: в пояснительной записке землеустроителя о произведённых работах для целей межевания (т.3, л.д. 4), в акте согласования границ (т.3, л.д. 13), в плане границ (т.3, л.д. 15), в каталоге координат (т.3, л.д. 16), в оценки точности определения площади земельного участка (233,042 кв.м. при допустимой погрешности в 0,35 кв.м., т.3, л.д. 17), в заключении к проекту границ земельного участка (т.1, л.д. 53).

В п. 2 постановления мэра города Краснодара от 14.09.2000г. № 1970 так же указано, что 30,55 кв.м. земельного участка находится в охранной зоне инженерных сетей.

Из этого следует, что, заявлял требование о признании незаконным отказа администрации в предоставлении в аренду земельного участка площадью 244,38 кв.м., общество не доказало, что для использования принадлежащего ему кафе ему необходим земельный участок именно заявленной им площади - 244,38 кв.м., в отношении которого ООО «Центральный» имел подписанный договор аренды 2000 года.

Между тем, при заявлении данных требований это обстоятельство так же подлежит доказыванию обществом как заявителем по делу.

Учитывая предмет спора, в деле так же подлежит доказыванию и срок, на который заявитель по делу просит обязать администрацию предоставить ему в аренду земельный участок.

Общество просит суд обязать администрацию предоставить ему земельный участок в аренду сроком на 49 лет.

В заявлении от 17.04.09г. и в заявлениях в арбитражный суд общество ссылается в обоснование этого требования на п.1 ст. 35 ЗК РФ и на п.1 ст. 36 ЗК РФ.

Если исходить из положений п.1 ст. 35 ЗК РФ и доводов общества о том, что земельный участок подлежит передаче ему в аренду на тех же условиях, на которых он находился в аренду у прежнего собственника приобретённого обществом кафе, спорный земельный участок не может быть предоставлен обществу в аренду на основании п.1 ст. 35 ЗК РФ на  заявленный им срок, так как это больше, чем имел правопредшественник общества в отношении данного земельного участка.

В частности, как уже указывалось, договор аренды 1996 года к спорному земельному участку не применим, так как имеет другой предмет. Кроме того, после пролонгации в с 1998 года (договор был годичный), он был прекращён в 2000 году постановлением мэра города Краснодара от 14.09.2000г. № 1970.

Договор аренды от 14.09.2000г. № 1970 является незаключённым, в связи с этим ООО «Центральный» не имело оформленного надлежащим образом права аренды в отношении земельного участка, испрашиваемого обществом.

Кроме того, даже если исходить из того, что этот договор был заключён, из него к обществу от ООО «Центральный» не может перейти право аренды земельного участка на 49 лет: ООО «Центральный» получило этот участок в аренду на 3 года, а затем договор был пролонгирован на неопределённый срок. То есть, он мог быть в любой момент расторгнут арендодателем в порядке ст. 610 ГК РФ. Это арендодателем и было сделано после приобретения кафе обществом: администрация письмом от 30.04.08г. № 5223/02-12 известила общество о своём отказе от продолжения арендных правоотношений (т.1, л.д. 60)

Таким образом, субъект пролонгированного на неопределённый срок права аренды не может передать другому лица права на заключение договора аренды на определённый срок (в том числе и на 49 лет), так как процедура расторжения срочного договора аренды более сложна и обусловлена более жёсткими ограничениями сторон договора в их праве на досрочный отказ от исполнения договора.

Заявляя о заключении договора аренды на 49 лет на основании п.1 ст. 36 ЗК РФ, общество обязано обосновать разумность и необходимость этого срока исходя в том числе и исходя из конструктивных особенностей своего строения – как правило, договоры аренды земельных участков под объектами недвижимости заключаются сроком на 3 года.

Из технического паспорта здания кафе не усматривается, что это строение обладает какой-то особой степенью прочности, которая позволит ему простоять ещё 49 лет.

Судя по техпаспорту, основное здание кафе было построено в 1970 году – то есть, почти 40 лет назад. Простоит ли оно ещё 49 лет (в общей сложности, 89 лет с даты постройки), и, соответственно, насколько объективно необходимо предоставление земельного участка в аренду для использования этого здания именно на 49 лет, а не на 3 года, 5 лет и так далее, из дела не видно. В том же техпаспорте указано, что по состоянию на 2005 год это строение имело износ в фундаменте 40% в осадкой и искривлением горизонтальных линий в бетонном фундаменте; износ стен 30% и так далее.

Кроме того, предыдущему собственнику земельный участок под этим кафе предоставлялся в начале в аренду на 1 год с пролонгацией, а затем – на 3 года с пролонгаций, что так же не свидетельствует об особой степени прочности этого здания.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что заявление общества не подлежало удовлетворению. В связи с этим решение суда, которым обществу оказано в удовлетворении заявления, не подлежит отмене. Апелляционная жалоба общества отклоняется.

Суд апелляционной инстанции так же разъясняет обществу, что отказ в удовлетворении поданного им заявления не лишает его права на повторное обращение к администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему строения. Судебные акты по делу не создают преюдиции для последующих заявлений общества о предоставлении земельного участка в аренду, так как в деле судами проверялась только законность решения администрации от 05.05.09г. по заявлению общества от 17.04.09г. в соответствии с уточнёнными им  требованиями.

В