Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу n А53-22065/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

земельных участков на территории города для строительства жилых домов должно было осуществляться при условии передачи части жилищного и (или) нежилого фонда в муниципальную собственность в размере 10% от общей площади жилых помещений в объекте и резервирования жилищного фонда до 85% готовности объекта (начала отделочных работ) в размере 10% от общей площади жилых помещений в объекте для его приобретения (выкупа) администрацией города по себестоимости в целях дальнейшего предоставления гражданам, имеющим право на предоставление жилья или улучшение жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. В случае предоставления земельного участка для строительства жилого дома с необходимостью отселения граждан размер жилищного (нежилого) фонда, подлежащего передаче в муниципальную собственность, определяется как разница между 10% от общей площади жилых помещений в объекте и площадью жилья, предоставленной застройщиком в счет отселения граждан со строительной площадки.

   Данные положения были отражены администрацией и ЗАО «Ростов-Донстрой» в инвестиционном контракте №1 от 10.12.2004, заключенном на основании протокола заседания конкурсной комиссии по предоставлению права застройки земельных участков от 20.09.2004. Согласно указанному инвестиционному контракту базовое соотношение раздела имущества по итогам реализации в 2004 – 2008 годах инвестиционного проекта определено следующим образом: администрации подлежат передаче жилые помещения в объекте в размере, рассчитанном как разница между 10% общей площади жилых помещений объекта и площадью жилья, предоставленного для отселения граждан, являющихся собственниками или проживающих в жилых домах, расположенных на строительной площадке, по условиям постановления мэра гор. Ростова-на-Дону №800 от 18.04.2003, а также жилые помещения общей площадью 60,5 кв.м. (сверх условий постановления от 18.04.2003 №800) в соответствии с итогами конкурса. При этом условия и порядок передачи жилья в муниципальную собственность и резервирования должны были определяться отдельными договорами, заключаемыми администрацией и обществом (л.д. 20-22, т.д.1).

      В соответствии с пунктами 3.4 – 3.5 постановления мэра города Ростова-на-Дону от 18.04.2003 №800 передача в муниципальную собственность жилищного и (или) нежилого фонда осуществляются на основании соответствующих договоров, примерные формы которых утверждаются постановлением мэра города. Договоры о передаче жилищного (нежилого) фонда в муниципальную собственность, исполнении иных условий предоставления земельного участка для строительства заключаются между администрацией города и застройщиком при предоставлении земельного участка по результатам конкурса на право застройки земельного участка при подготовке проекта правового акта мэра города о предоставлении земельного участка для строительства победителю конкурса.

      С учетом данного требования 12.04.2006 администрацией и обществом подписан договор об исполнении заказчиком условия о передаче жилья в муниципальную собственность при строительстве жилого дома, согласно которому ЗАО «Ростов-Донстрой» передает администрации в муниципальную собственность квартиры в жилом доме по ул. Мечникова, 45а- 49 в размере 10% от общей площади указанного дома + 60,5 кв.м., в счет исполнения условий правового акта администрации о предоставлении земельного участка для строительства указанного жилого дома (условия конкурса) в части передачи в муниципальную собственность жилья при строительстве указанного жилого дома (пункт 1.1 договора). Передача квартир должны была состояться в 2-месячный срок с момента утверждения акта ввода жилого дома в эксплуатацию по акту приема-передачи эксплуатирующей организации, определенной истцом; в указанный срок ответчик должен был представить в учреждение юстиции документы, необходимые для регистрации права муниципальной собственности на квартиры.

      Вступление данного договора в силу стороны обусловили вступлением в силу правового акта администрации города (договора аренды или купли-продажи земельного участка) о предоставлении участка для строительства жилого дома. 

      Согласно пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт выбора земельного участка, является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

   На основании данной нормы постановлением мэра гор. Ростова-на-Дону от 19.01.2005 №48 по результатам конкурса на право застройки (протокол от 20.09.2004) утвержден акт №29/8223 от 12.03.2004 выбора земельного участка для предварительного согласования реконструкции части жилого квартала по ул. Мечникова с выделением 1 очереди строительства многоэтажного жилого дома; ЗАО «Ростов-Донстрой» предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома (1-я очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова, 45а-49) на земельном участке площадью 0,1350га по ул. Мечникова, в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города (л.д. 10, т.д.1).

   18.12.2006 мэром гор. Ростова-на-Дону принято постановление №1452, которым ЗАО «Ростов-Донстрой» из состава городских земель в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, площадью 0,1350га, с кадастровым номером 61:44:08 20 10:0266 для строительства жилого дома с встроенными помещениями офисов и встроено-пристроенной подземной автостоянкой (первая очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова), департаменту имущественно-земельных отношений предписано обеспечить заключение с ЗАО «Ростов-Донстрой» договора аренды указанного земельного участка (л.д. 34-35, т.д.2).

   05.07.2007 департамент имущественно-земельных отношений гор. Ростова-на-Дону и ЗАО «Ростов-Донстрой» заключили договор аренды №29939 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:08 20 10:0269, находящегося по ул. Мечникова, дом 45«а»-49 в гор. Ростове-на-Дону, для использования в целях организации производства работ по строительству жилого дома с встроенными помещениями офисов и встроено-пристроенной подземной автостоянкой (первая очередь реконструкции квартала по    ул. Мечникова), общей площадью 132 кв.м., на срок с 06.03.2007 по 18.12.2009. По акту приема-передачи от 05.07.2007 земельный участок передан ЗАО «Ростов-Донстрой» (л.д. 46-48, т.д.1). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 20.07.2007.

   24.12.2008 ЗАО «Ростов-Донстрой» выдано разрешение №RU61310000-6400 на ввод в эксплуатацию 10-ти этажного 30-квартирного жилого дома с офисами и подземной автостоянкой – 1-я очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова 45а-49, расположенного в гор. Ростове-на-Дону по ул. Мечникова, 49а (л.д. 95-96, т.д.2).

   В реестре дольщиков, заключивших договоры по указанному объекту с ЗАО «Ростов-Донстрой», администрация не значится (л.д. 97-108, т.д. 2).

   14 – 16 января 2009 года по актам приема передачи квартиры в жилом доме по ул. Мечникова, д. 45А - 49 были переданы ответчиком в собственность дольщикам (л.д. 74-109, т.д.1).

   Претензией от 02.04.2009 №4/295 администрация уведомила ЗАО «Ростов-Донстрой» о неисполнении последним обязательств по договору от 12.04.2006, предъявив требование о передаче администрации квартир общей площадью 253,45 кв.м. из расчета общей площади жилых помещений равной 1929,50 кв.м. (1929,50/10 + 60,5 = 253,45 кв.м.).

   Неисполнение данного требования явилось основанием обращения с настоящим иском.

               Правомерность прямого участия муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта в силу положений главы 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1 и 19 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статей 1 и 2 Закона РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2009 №13356/08.

               Квалифицируя спорный договор от 12.04.2006, суд первой инстанции обоснованно выявил его смешанную природу, включающую элементы предварительного договора, договора простого товарищества и инвестиционного обязательства.

               При этом апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что истец вправе дважды потребовать передачи в собственность жилья как по инвестиционному контракту №1 от 10.12.2004, так и по договору от 12.04.2006. Данный вывод ответчика не соответствует материалам дела и сделан без учета обстоятельств заключения договора от 12.04.2006.

               Договор от 12.04.2006 об исполнении заказчиком условия о передаче жилья в муниципальную собственность при строительстве жилого дома является результатом сложного фактического состава по предоставлению ЗАО «Ростов-Донстрой» земельного участка для коммерческих целей жилищного строительства и конкретизирует порядок исполнения обязательства ответчика по передаче в муниципальную собственность площади жилья, определенной в соответствии с условиями конкурса и заключенного на его основе инвестиционного контракта от 10.12.2004. Договор от 12.04.2006 не может быть оценен в отрыве от предшествующих его заключению отношений сторон, носящих организационный характер, поскольку в таком случае спорный договор лишается своего основания.

               Поскольку инвестиционный контракт от 10.12.2004 и договор от 12.04.2006 не предполагают объединения вкладов сторон, ведения общих дел, совместного несения прибыли и убытков, а также образования общей долевой собственности на внесенное в качестве вкладов имущество и результаты совместной деятельности, данные договоры не являются общецелевыми, построенными по модели простого товарищества.

               Из анализа процедуры и условий предоставления земельного участка в аренду следует, что, распоряжаясь данным участком, администрация правомерно рассчитывала на встречное имущественное предоставление, выражающееся не только в получении арендной платы в рамках непосредственно договора аренды от 05.07.2007 №29939, но и в передаче в муниципальную собственность определенного количества жилой площади, соответствующей условиям инвестиционного контракта от 10.12.2004 и протоколу конкурса от 20.09.2004, который, с учетом нормы пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет силу договора.

               Передача в муниципальную собственность спорных 253,45 кв.м. жилой площади во вновь возведенном жилом доме являлось условием предоставления ЗАО «Ростов-Донстрой» права застройки земельного участка по ул. Мечникова, 49а, не тождественного арендному праву пользования, и представляла форму возмещения муниципальному образованию город Ростов-на-Дону прекращения права муниципальной собственности на данный земельный участок, поскольку в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указанный земельный участок с момента регистрации права собственности на отдельные квартиры становится объектом общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

            Апелляционный суд не усматривает признаков ничтожности или оспоримости договора от 12.04.2006, поскольку заявитель жалобы не приводит конкретных норм права, которым бы противоречил данный договор на момент его заключения; ссылка ответчика на то обстоятельство, что на момент вступления договора в силу постановление мэра гор. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 №800 было отменено, не порочит действительность договора от 12.04.2006, поскольку указанное заявителем обстоятельство относится не к моменту совершения сделки, а к моменту наступления отлагательного условия (издание постановления мэра от 18.12.2006 №1452 о предоставлении ответчику земельного участка).

   Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 №17468/08, статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов, при этом согласно статье 3 названного Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

   Между тем, ответчик не привел конкретных норм федеральных законов, указов Президента Российской Федерации или постановлений Правительства Российской Федерации, которым бы противоречил договор от 12.04.2006.

               Вступление в силу 10.01.2005 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», дополнившего Земельный кодекс Российской Федерации статьями 30.1, 30.2., 38.1., 38.2., регламентирующими порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, и отмена постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 11.04.2006 №350 постановления от 18.04.2003 №800, не влекут недействительности договора от 12.04.2006, поскольку заключение этого соглашения представляло собой исполнение пункта 3.1 инвестиционного контракта №1 от 10.12.2004.

      Апелляционный суд отклоняет как основанный на неправильном толковании норм права довод апелляционной жалобы о незаключенности спорного договора от 12.04.2006, поскольку в нем, по мнению ответчика, отсутствовало точное указание предмета будущей сделки по передаче в муниципальную собственность жилой площади.

      По условиям договора от 12.04.2006 номенклатура квартир (количество квартир и комнат в них, расположение в осях или номера, этаж, общая и жилая проектная площадь), подлежащих передаче в муниципальную собственность, должна была поступить администрации в течение 30 дней с  момента получения разрешения на строительство (пункты 2.1.1 – 2.1.4 договора от 12.04.2006). Однако ответчик доказательств исполнения данного обязательства не представил. Из анализа данного условия следует, что определение конкретных квартир относилось к стадии исполнения договора от 12.04.2006 и не предполагалось на момент его заключения.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным