Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2010 по делу n А53-22065/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-22065/2009

20 апреля 2010 г.                                                                                15АП-3088/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Барановой Ю.И., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Авдониной О.Г.,

при участии:

от истца: представителя Ефимова А.П. по доверенности от 02.09.2009 №2/834,

от ответчика: представителя Григоряна А.С. по доверенности от 10.03.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества «Ростов-Донстрой»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11 февраля 2010 года по делу № А53-22065/2009

по иску администрации города Ростова-на-Дону

к ответчику закрытому акционерному обществу «Ростов-Донстрой»

при участии третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства», Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, государственного учреждения «Областной центр анализа ценообразования в строительстве»

о взыскании убытков и неустойки,

принятое в составе судьи Корха С.Э.

УСТАНОВИЛ:

               администрация города Ростова-на-Дону (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Ростов-Донстрой» (далее – ЗАО «Ростов-Донстрой», общество) о взыскании убытков в размере 9 707 135 руб. и неустойки в размере 3 271 304 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

               Исковые требования мотивированы невыполнением ЗАО «Ростов-Донстрой» обязательства, установленного договором от 12.04.2006, по передаче администрации в муниципальную собственность жилых помещений общей площадью 253,45 кв.м., расположенных в построенном ответчиком многоквартирном жилом доме по ул. Мечникова, 49а в городе Ростове-на-Дону. Поскольку все помещения в указанном жилом доме распределены между дольщиками без резервирования за администрацией договорного количества метров жилой площади, передача администрации жилых помещений общей площадью 253,45 кв.м. невозможна, порядок определения размера подлежащих возмещению в таком случае убытков согласован сторонами.

               Решением суда от 11 февраля 2010 года исковые требования частично удовлетворены. С ЗАО «Ростов-Донстрой» в пользу администрации взыскано 7 111 146 руб. в возмещение убытков, 582 362 руб. 78 коп. пени. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

               Решение суда мотивировано тем, что обязанность ответчика возместить убытки и уплатить неустойку является мерой гражданско-правовой ответственности за наступившую по вине ЗАО «Ростов-Донстрой» невозможность исполнения обязательства по передаче в муниципальную собственность жилых помещений общей площадью 253,45 кв.м. Предоставление в собственность муниципального образования город Ростов-на-Дону указанного количества жилой площади во вновь построенном многоквартирном жилом доме являлось условием муниципального конкурса на право застройки земельного участка по ул. Мечникова (1-я очередь реконструкции части квартала по ул. Мечникова, 45а-49), основанием признания ответчика победителем указанных торгов, и содержалось в заключенном по результатам конкурса инвестиционном контракте от 10.12.2004, а также договоре от 12.04.2006 об исполнении заказчиком условия о передаче жилья в муниципальную собственность при строительстве жилого дома. Суд первой инстанции установил, что администрацией полностью выполнены обязательства в части предоставления ответчику земельного участка под застройку, однако ЗАО «Ростов-Донстрой» не обеспечило резервирование согласованного с истцом количества жилой площади, не направило администрации номенклатуру конкретных квартир, подлежащих передаче в муниципальную собственность, передало все жилые помещения дольщикам без учета законных интересов администрации. Исключение муниципального образования из числа участников отношений по созданию нового объекта прав суд признал неправомерным. При этом суд первой инстанции квалифицировал спорный договор от 12.04.2006 как смешанный, содержащий элементы предварительного договора, договора простого товарищества и инвестиционного обязательства, отклонив доводы ответчика о его незаключенности и недействительности. Размер убытков суд определил согласно справке о стоимости 1 квадратного метра жилья на территории города Ростова-на-Дону ГУ «Областной центр анализа ценообразования в строительстве» в 3-ем квартале 2009г.

               Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просило решение суда отменить и принять новый судебный акт.

               В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «Ростов-Донстрой» привело следующие доводы. Обязательства ответчика передать в муниципальную собственность спорное количество площади жилых помещений установлены двумя договорами – инвестиционным контрактом №1 от 10.12.2004 и договором об исполнении условия о передаче жилья в муниципальную собственность от 12.04.2006, между которыми имеется противоречие, которому суд первой инстанции оценки не дал; судом не оценены вклад истца и условия расчетов за него. На момент вступления в силу договора от 12.04.2006 постановление мэра город Ростова-на-Дону от 18.04.2003 №800 было отменено, в связи с чем, такой договор является недействительным. Поскольку в спорном договоре от 12.04.2006 содержались элементы предварительного договора, отсутствие в нем данных, позволяющих точно определить подлежащие передаче в муниципальную собственность квартиры, влечет его незаключенность. Обязательства, предусмотренные данным договором, прекратились, поскольку в указанный в нем срок основной договор заключен не был. Прекращение обязательства по передаче в муниципальную собственность определенного количества жилой площади исключает взыскание убытков.

               Истец, а также третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

               В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, отказав в удовлетворении исковых требований; представитель истца доводы жалобы не признал, указав, что предоставление в муниципальную собственность спорной жилой площади обусловило выбор ЗАО «Ростов-Донстрой» конкурсной комиссией, признание его победителем конкурса и заключение с ним последующих договоров. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               От государственного учреждения «Областной центр анализа ценообразования в строительстве» администрации Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

               Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

      В соответствии с частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

   Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на 12.03.2004 – дата выбора земельного участка для предварительного согласования реконструкции части жилого квартала по ул. Мечникова) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.

      В соответствии с пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предполагает выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 указанного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 данного Кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 указанного Кодекса.

      Результаты процедуры выбора земельного участка, установленной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

      Как видно из материалов дела, актом №29/8233 от 12.03.2004 определен земельный участок по ул. Мечникова в гор. Ростове-на-Дону общей площадью 0,97га для предварительного согласования реконструкции части жилого квартала с выделением 1 очереди строительства многоэтажного жилого дома; земельный участок, согласовываемый под 1-ую очередь строительства многоэтажного жилого дома, составляет 0,1350га. 

      31.03.2004 в газете «Ростов Официальный» размещена информация о рассмотрении вопроса о возможном предоставлении земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (I очередь) по ул. Мечникова (между территорией НИИАП и 3-х этажным жилым домом №5) общей площадью 0,97га, 1-я очередь – 0,135га; в объявлении указана организация, принимающая заявления от инвесторов на застройку данной территории, установлен срок подачи заявок (л.д.155, т.д.1).

      В связи с тем, что в отношении права застройки указанной территории поступили заявки ООО «СК Ростовгорстрой» и ЗАО «Ростов-Донстрой», для  выбора лица, с которым должен быть заключен договор, предусматривающий освоение указанной территории, администрацией проведен конкурс, по результатам которого победителем признан ответчик.

                Конкурсный порядок предоставления земельного участка для строительства  в случае поступления нескольких заявок был предусмотрен пунктами 4.3.5 – 4.3.6. Положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 18.04.2003 №800, утратившего силу в связи с принятием постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 11.04.2006 №350

      Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» до разграничения государственной собственности на землю организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков.

      В соответствии с названным  постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли - продажи или аренды земельного участка.

   Согласно протоколу заседания конкурсной комиссии администрации города Ростова-на-Дону по предоставлению права застройки земельных участков от 20.09.2004 ЗАО «Ростов-Донстрой» признано победителем конкурса на право застройки земельного участка площадью 0,1350 га по ул. Мечникова (1-я очередь реконструкции квартала по ул. Мечникова, 45а-49) для предварительного согласования на период проектирования жилого комплекса с объектами соцкультбыта сроком на 3 года (л.д. 27-28, т.д.2). При этом из приложения №1 к протоколу заседания конкурсной комиссии следует, что ЗАО «Ростов-Донстрой» предложило передачу 60,5 кв.м. жилья, передаваемого в муниципальную собственность (сверх нормативных отчислений и производимого отселения), тогда как второй претендент – ООО «СК Ростовгорстрой» выразило готовность передать 51 кв.м. жилья сверх нормативных отчислений (л.д. 29, т.д.2). 

      Пунктами 3.1 – 3.9 постановления мэра города Ростова-на-Дону от 18.04.2003 №800 «Об утверждении Положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Ростова-на-Дону» были определены условия предоставления земельных участков для строительства, к которым относились, в том числе, передача жилищного и (или) нежилого фонда в муниципальную собственность (при предоставлении земельных участков для строительства жилых домов).

   Так, предоставление