Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 по делу n А32-15166/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

371 кв.м. и реконструкция бытового корпуса - литер И,и,и1,И2, осуществлялись истцом без получения согласований с уполномоченными органами и необходимой разрешительной документации, а также  в нарушение  положений ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» разрешения собственника земельного участка.

Ссылка  ООО «АРМОС» на то, что  возведение мансардного этажа литера И2  осуществлено согласно проекту, выполненному ЗАО «Проектный институт» на основании письма управления архитектуры и градостроительства администрации МО г.Краснодар от 17.03.2010г. № 23/1323 несостоятельна, поскольку проектом, разработанным ЗАО «Проектный институт», был предусмотрен «Капитальный ремонт крыши и отделка фасада административного здания по ул.Ростовское шоссе, 22/2 в г.Краснодаре», а не возведение мансардного этажа.

Представитель истца в судебном заседании указал, что при возведении мансардного этажа литера И,и,и1,И2 технические характеристики помещения не изменились, права смежных землепользователей не нарушены, несущие конструкции не затронуты,  в связи с чем, истец полагает, что разрешение на реконструкцию не требовалось.

Однако, в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд апелляционной инстанции не может сам установить, что изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для решения таких вопросов необходимы специальные познания в области архитектуры и градостроительства. Так как подготовка документов для выдачи разрешений на строительство возложена Градостроительным кодексом РФ на органы исполнительной власти и местного самоуправления, и именно эти органы должны быть уполномочены на выдачу документов, подтверждающих отсутствие необходимости получения разрешения на строительство. Таких доказательств ООО «АРМОС» в материалы дела не представлено.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о возможности строительства новых и реконструкции прежних объектов без соответствующего разрешения на строительство, о том, что в результате проведенной обществом реконструкции не изменены конструктивные характеристики существовавшего объекта недвижимости.

В силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

При отсутствии внесения соответствующих изменений в проектную документацию объект капитального строительства является самовольной постройкой, а не созданным новым объектом с иными качественными характеристиками.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных норм права, а также в силу статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, должно доказать, что это имущество создано на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; имеется разрешение на строительство и акт приемки законченного строительством объекта либо документы, удостоверяющие, что созданный объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства  устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Обращаясь с иском о признании за ним права собственности, ООО «АРМОС», в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что возведение и реконструкция  им спорных сооружений соответствуют целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что указанные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Как следует из договора аренды, спорные объекты возведены на земельном участке, принадлежащем истцу на праве  аренды, для эксплуатации зданий и сооружений производственно-торговой базы. Однако, общество возвело на участке офисное здание, тем самым, изменив целевое использование земельного участка.

Согласно ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования объекта капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях. ООО «АРМОС» в материалы дела не представлено такое разрешение, которое выдается на основании решения, принятого главой местной администрации по результатам публичных слушаний. Доказательства того, что общество обращалось в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования, в материалах дела отсутствуют.

Вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию. Правовая позиция относительно указанного перечня необходимых документов, на основании которых возможно узаконение самовольных построек, сформирована в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу №А32-11090/2008.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 №54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

В материалы дела истцом представлено  заключение ФГУЗ «Цент гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае» № 3648/03-1 от 14.05.2009г., согласно которому нежилое строение литер И, и, и1, И2  по адресу: г.Краснодар, Прикубанский округ, ул.Ростовское шоссе, 22/2 отвечает требованиям СП 2.6.1.758-99 «Нормы радиационной безопасности» и СП 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест». Заключение относительно литера Н  истцом в материалы дела не представлено.

В  письме № 23/9.1.-717 от 07.04.2009г. Управление государственного пожарного надзора  ГУ МЧС России по Краснодарскому краю указало, что  не возражает против эксплуатации  здания литер Н при обеспечении помещений здания первичными средствами пожаротушения, автоматической пожарной сигнализацией и выполнении электропроводки в соответствии с требованиями ПУЭ. В отношении нежилого помещения лит. И,и,и1,И2, общей площадью 671,6 кв.м. заключение ГУ МЧС России по Краснодарскому краю не дано.

Вопрос о том соответствует ли построенное здание градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам требует специальных знаний.

Из заключения СЭО Информационно-правовое бюро «Эксперт»  № 276/09 от 19.10.2009г., выполненного на основании определения суда первой инстанции  о назначении судебной экспертизы, следует, что исследуемые объекты - нежилое помещение лит. И,и,и1,И2 общей площадью 671,6 кв.м, и  незавершенное строительством нежилое здание лит. Н, общей площадью 371,0 кв.м.,  расположенные по адресу: г.Краснодар, ул.Ростовское шоссе №22/2, соответствует требованиям СНиП, регламентирующим строи­тельные, противопожарные и санитарно-бытовые требования, предъявляемые к данному ви­ду помещений.  С технической точки зрения исследуемые объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают  угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанное заключение о результатах строительно-технического исследования, СЭО Информационно-правовое бюро «Эксперт», не может быть принято в качестве подтверждения соответствия возведенного строения градостроительным, строительным нормам и правилам, а также градостроительным регламентам, поскольку документов, подтверждающих надлежащую квалификацию лица, проводившего исследование (указание, закрепленное в  постановлении Пленума ВАС РФ от 20.12.2006г. № 66 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), суду не представлено.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2007 года № 595-О-П: «Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является …законным владельцем.»

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации».

Таким образом, по общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Между тем, доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства и реконструкции, в материалах дела не имеется. Истцом также не представлено доказательств, свидетельствующих