Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу n А32-22480/2008. Изменить решение

сторонами, следует отклонить как несостоятельные.

               Отсутствие в архиве и в кадастровом учете границ спорного земельного участка, указанных в договоре, не препятствует идентификации земельного участка для целей его использования в соответствии с установленным режимом землепользования и взыскания арендной платы. Ссылка заявителя жалобы на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2008 по делу №А32-8921/2008-10/137, из которого следует, что по данным Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю землеустроительное дело инв. № 27-1979 по спорному земельному участку является юридическим делом, т.е. без установления границ земельного участка в натуре, а землеустроительные документы по установлению границ земельного участка ООО Т/Д «Полтавский» КХП на архивное хранение не поступали, не свидетельствует о незаключенности договора аренды от 02.09.1996 №4300008380.

               Действовавшее на дату заключения спорного договора земельное законодательство не требовало для передачи земельного участка в аренду соблюдения процедуры его формирования с обязательным присвоением кадастрового номера и постановкой на кадастровый учет; индивидуализирующие признаки земельного участка, отраженные в договоре аренды от 02.09.1996 и приложениях к нему, достаточны для идентификации земельного участка для целей его закрепления за ответчиком и последующей эксплуатации в составе производственной базы.

      Из содержания Земельного кодекса РСФСР, а также Указа Президента от 11.12.1993 №2130, действовавших на момент заключения договора аренды от 02.09.1996 №4300008380, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен. Приложением N 3 к Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.1993 №2130, определен образец чертежа границ земельного участка, составляемого при межевании земель, согласно которому границы земельного участка характеризуют геодезические данные (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками). В материалах дела в качестве приложения к договору аренды имеется план границ земельного участка, содержащий указанные геодезические данные, а также описание границ смежных землепользователей (л.д. 15, т.д.1). Пунктом 1.2 спорного договора аренды установлено, что план земельного участка является неотъемлемой частью договора.

            Сторонами определены местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка, переданному в аренду земельному участку присвоен кадастровый номер и установлены геодезические данные его границ. Кроме того, указанный договор аренды зарегистрирован комитетом по землересурсам и землеустройству г. Краснодара в порядке, действующем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени; правомерность взыскания арендной платы за пользование этим участком подтверждена вступившими в законную силу судебными актами по делу №А32-32859/2005-31/682.

      Довод апелляционной жалобы о чинимых третьими лицами препятствиях в использовании земельного участка, используемого ответчиком на праве аренды, не свидетельствует о невыполнении арендодателем обязанности передать ответчику земельный участок свободным от прав третьих лиц и обременений (статья 613 Гражданского кодекса Российской Федерации); согласно пункту 4.1.5. договора аренды земельный участок не имеет недостатков, препятствующих пользованию им. Как указал кассационный суд в постановлении от 06.06.2006 по делу №А32-32895/2005-31/682, ограничения в пользовании спорным арендуемым участком в виде охранной зоны подземных коммуникаций и красных линий не препятствуют пользоваться объектом аренды по целевому назначению, определенному в договоре, - эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

      В качестве нормативной основы расчета задолженности по арендной плате истцом приведены:

      постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар»,

      постановление главы администрации Краснодарского края от 19.03.2007 №194 «О внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края», 

      постановление главы муниципального образования город Краснодар №1479 от 15.09.2005 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар»,

      постановление главы муниципального образования город Краснодар №1685 от 30.12.2005 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 №1479 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования город Краснодар» (л.д. 22, т.д.1).

      В соответствии со статьей 33 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 №532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

      Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

      Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 №529 «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края» утверждены Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (приложение N 1), Базовые ставки арендной платы за земли государственной собственности в черте городских поселений, районных центрах Краснодарского края (приложение N 2), Поправочные коэффициенты к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к государственной собственности, по категориям арендаторов и видам целевого использования (приложение N 5).

      В соответствии с пунктом 2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края (далее – Положение) арендная плата за земли государственной собственности определяется с учетом дифференциации ставок арендной платы по категориям земель и категориям арендаторов, по градостроительным и природно-экономическим зонам, а также приоритетных направлений развития экономики края.

      Дифференциация производится путем умножения соответствующей базовой ставки арендной платы, за конкретную категорию земель, на зональный коэффициент, рассчитываемый в виде взвешенного показателя. Зональный коэффициент определяется при экономико-градостроительном зонировании территории населенного пункта в соответствии с действующими методиками, утвержденными в установленном порядке (пункт 4.1 Положения).

               Согласно пункту 5 названного Положения размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка рассчитывается по следующей формуле:     

 SUM = S x Бс x Кц x Кт, где

SUM – сумма ежегодной арендной платы за земельный участок, руб.,

S – площадь арендуемого земельного участка, кв. метр,

Бс – базовая ставка арендной платы по категории земель, руб.,

Кц – поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, определяемый по приложению №5 к настоящему постановлению;

Кт – коэффициент зональной дифференциации, применяемый по природно-экономическому или градостроительному зонированию.

      Арендная плата, подлежащая к уплате, рассчитывается от размера годовой арендной платы, установленной договором аренды, за каждый день использования в соответствующем арендном периоде. Арендным периодом признается месяц или квартал, в соответствии с условиями договора аренды земельного участка (пункт 6 Положения).

      В период с 01.01.2006 по 31.12.2006 базовая ставка арендной платы за земли государственной собственности в черте городских поселений, районных центрах Краснодарского края (Приложение №2) была установлена для города Краснодар в размере 31,97, а с 01.04.2007 указанная базовая ставка составила 39,00. Данные изменения учтены истцом, что следует из представленного им расчета, в котором с 01.04.2007 применена базовая ставка арендной платы в размере 39,00 (л.д. 20, т.д.1).

      Постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 №1479 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город Краснодар» утверждены коэффициенты зональной дифференциации, применяемые по экономико-планировочным оценочным зонам территории муниципального образования город Краснодар к базовым ставкам ежегодной арендной платы за земли, отнесенные к муниципальной и государственной собственности (приложение N 1).

      Истцом выбран коэффициент зональной дифференциации 1,44, который предусмотрен Приложением №1 к упомянутому постановлению главы муниципального образования город Краснодар от 15.09.2005 №1479; обоснованность применения данного коэффициента ответчиком не оспаривается.

      Таким образом, расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с нормативными актами Краснодарского края и города Краснодар, с учетом точного количества дней, в течение которых осуществлялось пользование земельным участком.

      Представленный ответчиком в апелляционной жалобе расчет задолженности по арендной плате апелляционным судом не принимается, поскольку выполнен без учета названных постановлений главы администрации Краснодарского края и города Краснодара, не учитывает площади земельного участка и представляет собой умножение установленной в 1996 году суммы годовой арендной платы (3672 руб. 97 коп. в год – пункт 3.3 договора аренды) на коэффициенты, нормативный источник которых ответчиком не указан. При этом ответчик не учитывает, что возможность пересмотра ежегодной арендной платы, установленной в размере 3672 руб. 97 коп., прямо предусмотрена пунктом 3.4 спорного договора аренды, согласно которому размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя.  

      Не может быть также принят расчет арендной платы, представленный ответчиком апелляционному суду, в котором в составе земельного участка площадью 2681 кв.м. для целей расчета арендной платы отдельно выделена территория под зданиями и сооружениями (960 кв.м.) и территория под благоустройством (1077 кв.м.), для которых применяются различные поправочные коэффициенты.

      Земельный участок площадью 2681 кв.м. представляет собой единый объект земельных правоотношений, был предоставлен арендатору для цели эксплуатации производственной базы, что отражено в его кадастровом плане, а потому выделение в его составе отдельных несформированных частей с различным целевым использованием и дифференцированными режимами арендной платы неправомерно.

      В результате расчета задолженности по арендной плате истцом начислено за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 всего 380 015 руб. 52 коп., из которых признано оплаченным 71 600 руб., в связи с чем, окончательная сумма подлежащей уплате задолженности составила 308 415 руб. 52 коп., которая и была взыскана судом первой инстанции.

      При рассмотрении дела апелляционным судом от истца поступило ходатайство об уменьшении задолженности ответчика до 270 115 руб. по арендной плате, поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции не были учтены платежные поручения №7080026139 на сумму 20 800 руб. и №7080016275 на сумму 17 500 руб., в связи с чем, администрацией представлен уточненный расчет арендной платы, в котором сумма погашенной ответчиком задолженности увеличена до 109 904 руб. Вместе с тем, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не применяются правила об изменении размера исковых требований; о частичном отказе от иска на сумму неучтенных при определении размера задолженности арендных платежей администрация не заявила.

       Между тем, как установил суд апелляционной инстанции, при определении погашенной ответчиком задолженности по арендной плате не учтен платеж в сумме 8 000 руб. от 14.02.2008 (л.д. 60, т.д.1). Относимость данного платежа к спорному договору аренды следует из платежных реквизитов, приведенных в квитанции, которые соответствуют реквизитам, указанным истцом в претензии от 29.10.2007 для перечисления арендных платежей по договору аренды земельного участка от 02.09.1996 №4300008380: получатель – Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент имущественных отношений Краснодарского края), ИНН получателя 2308077553, КПП 230801001, ОКАТО 03401000000, расчетный счет 40101810300000010013 в ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, БИК 040349001(л.д. 31, т.д.1).

      Из представленного ответчиком расчета погашенной задолженности следует, что им произведены платежи на сумму 4800 руб. от 13.04.2006, 5000 руб. от 19.07.2006, 10500 руб. от 15.02.2007, 17000 руб. от 27.03.2007, 12000 руб. от 15.05.2007, 9500 руб. от 09.07.2007, 12800 руб. от 15.11.2007, 8000 руб. от 14.02.2008, 20800 руб. от 14.05.2008, 17500 руб. от 16.07.2008. Данные платежи подтверждаются копиями квитанций, представленными в материалах дела, сформированных судом первой инстанции (л.д.58-63, т.д.1). При этом суд первой инстанции не учел подтвержденные представленными в материалах дела банковскими квитанциями платежи на сумму 8000 руб. от 14.02.2008, 17 500 руб. от 15.07.2008, 20 800 руб. от 13.05.2008, в связи с чем, решение надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму задолженности до 262 116 руб. 53 коп., что влечет также перерасчет пени, составляющей за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 сумму в размере 46 093 руб. 33 коп.

      В этой связи апелляционный суд уменьшает