Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2010 по делу n А32-22480/2008. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-22480/2008

09 апреля 2010 г.                                                                                15АП-12435/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании  апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Полтавский «КХП»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 ноября 2009года по делу № А32-22480/2008

по иску администрации г. Краснодар

к ответчику обществу  с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Полтавский» КХП»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

принятое судьей Колодкиной В.Г.,

УСТАНОВИЛ:

               Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Полтавский» (далее – ООО «ТД «Полтавский», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в размере 308 415 руб. 52 коп. за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 и пени в сумме 303 704 руб. 78 коп. за период с 01.01.2006 по 30.09.2008.

               Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. По договору аренды от 02.09.1996 №964 ответчику предоставлен в пользование земельный участок площадью 2861 кв.м. в г. Краснодаре для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, с правом администрации пересматривать размер арендной платы в связи с инфляцией и индексацией цен. Обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком ответчиком выполняется ненадлежащее, в связи с чем, за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 задолженность составила 308 415 руб. 52 коп.

               Решением суда от 04 ноября 2009 года исковые требования частично удовлетворены, с ООО «ТД «Полтавский» в пользу администрации взыскано 308 415 руб. 52 коп. задолженности по арендной плате и 50 000 руб. пени.

               Решение суда мотивировано обоснованностью представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, доказательств погашения которой от ответчика не поступило. При этом суд исходил из правомерности определения истцом арендной платы на основании базовых ставок, поправочных коэффициентов и повышающих коэффициентов зональной дифференциации, установленных нормативными актами органа местного самоуправления и администрации края. Судом отклонены как необоснованные возражения ответчика о несформированности предоставленного ему в аренду земельного участка, а также о невозможности пользования им в связи с препятствиями, чинимыми смежными землепользователями.

               Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               В апелляционной жалобе ООО «ТД «Полтавский» просил отменить решение суда и отказать администрации в удовлетворении иска.

               В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что администрация неправомерно в одностороннем порядке увеличила размер годовой арендной платы по договору, увеличив ее в 41 раз, однако суд признал такое изменение размера арендной платы обоснованным, соответствующим условиям договора. Ответчик указал на неправильность вывода суда о применении новых ставок арендной платы с даты вступления в силу нормативного акта, принятого после заключения договора аренды, без заключения дополнительных соглашений и внесения соответствующих изменений в договор. Также заявитель отметил, что при определении размера задолженности суд не принял во внимание платежи ответчика от 14.02.2008 на сумму 8000 руб., от 13.05.2008 на сумму 20800 руб., от 15.07.2008 на сумму 17500 руб. Заявитель жалобы полагает, что используемый им по договору с администрацией земельный участок не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, при этом фактически используется часть земельного участка площадью 960 кв.м., занятая объектами недвижимости ответчика, тогда как оставшаяся часть земли отведена под благоустройство территории и находится в охранной зоне подземных коммуникаций города.

               Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила, в ходатайстве от 29.03.2010 просила апелляционный суд уменьшить сумму задолженности по арендной плате до 270 115 руб. 53 коп. за период с 01.01.2006 по 30.09.2008 и пени до 46 609 руб. 02 коп. за тот же период, в связи с обнаружением неучтенных администрацией платежей на сумму 20 800 руб. и 17 500 руб.

               В судебном заседании апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 30.03.2010, информация о котором была размещена на официальном сайте апелляционного суда, после перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               Изучив материалы дела и рассмотрев доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда подлежит частичному изменению ввиду следующего.            

               Постановлением главы администрации города Краснодара от 24.05.1996 №778 ТОО «Торговый дом «Полтавский» предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок из земель городской застройки площадью 2681 кв.м. для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы по ул. Северной, 397 в Центральном административном округе в границах, указанных на топосъемке, в связи с приобретением ТОО «Торговый дом «Полтавский» по договору купли-продажи от 19.04.1995 зданий и сооружений производственной базы по ул. Садовой, 100 – Северной, 397 (л.д. 35, т.д.3).

               Во исполнение указанного постановления администрацией и ТОО «Торговый дом «Полтавский» 02.09.1996 заключен договор №964 (с 01.01.2003 - №4300008380) аренды земельного участка общей площадью 2681 кв.м., расположенного по ул. Северной, 397 в квартале №335 для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, границы которого обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка.

               Договором определен индекс экономико-планировочной оценочной зоны – зона 2-а, установлена ставка арендной платы в размере 1370 руб. за 1 кв.м., определена общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок – 3672 руб. 97 коп.

               Согласно пункту 3.4 договора аренды от 02.09.1996 №964 размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края; соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами. Согласно пунктам 5.1.1, 5.1.3. договора арендодатель вправе вносить по согласованию с арендатором изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края, изменять размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора.

               Порядок внесения арендной платы предусматривал ежеквартальные платежи равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала, в бюджет администрации гор. Краснодара в финансовое управление путем перечисления на счет №010130804 РКЦ ЦБ МФО 0141 00049 инд. №2310031972 (пункт 3.5 договора), при этом неиспользование земельного участка арендатором не освобождало его от внесения арендной платы (пункт 3.6 договора). Договором предусмотрена обязанность арендатора в течение 10 дней после опубликования в печати арендодателем информации об изменениях ставок арендной платы обратиться к истцу за перерасчетом размера арендной платы (пункт 4.2.3 договора).

               Договор заключен на пятилетний срок (до 24 мая 2001 года), зарегистрирован комитетом по землересурсам и землеустройству г. Краснодара (л.д. 19, т.д.1).

               Из кадастрового плана земельного участка от 18.12.2007 № 43/07-03/03-7072 видно, что земельному участку площадью 2681 кв.м., расположенному в г. Краснодаре по ул. Северной, 397, присвоен кадастровый номер 23:43:03 10 024:0026, определено разрешенное использование – эксплуатация зданий и сооружений производственной базы, указана кадастровая стоимость – 17049283 руб. (л.д. 50, т.д.1).

            Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 декабря 2005 года по делу № А32-32859/2005-31/682, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2006, удовлетворен иск администрации города Краснодара к ООО «Торговый дом «Полтавский» о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.09.1996 №4300008380 аренды земельного участка площадью 2681 кв.м., расположенного в гор. Краснодаре по ул. Северной, 397, за период с 1-го квартала 2003 года по 4-й квартал 2005 года. При этом суд исходил из того, что установление коэффициентов для расчета арендной платы является формой государственного регулирования ставок, указанные коэффициенты подлежат применению независимо от того, внесены ли в установленном порядке соответствующие изменения в договор аренды; при расчете арендной платы повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, установленные законами о бюджете за каждый конкретный год, должны применяться нарастающим итогом (л.д. 83-84, т.д.1).

      Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, оставляя без изменения данное решение суда, в постановлении от 06.06.2006 по делу №А32-32895/2005-31/682 указал, что, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; в соответствии пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления, в связи с чем, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта соответствующего органа.

               Правомерность данного подхода в настоящее время подтверждена постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 года №9330/09, от 26 января 2010 года №11487/09, от 02 февраля 2010 года №12404/09.

               Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.02.2010 №12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

      Наличие в договоре аренды условия об оформлении нового размера арендной платы дополнительными соглашениями не исключает обязанности сторон применять нормативно установленный размер арендной платы в отсуствтие дополнительного соглашения о принятии данного размера и его государственной регистрации. Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

               При наличии в спорном договоре условия, допускающего изменение размера арендной платы в зависимости от показателей инфляции и индексации цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края (пункт 3.4 спорного договора), изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11487/09).

               Таким образом, доводы апелляционной жалобы о допустимости изменения ежегодного размера арендной платы в сумме 3672 руб. 97 коп. только посредством заключения отдельного дополнительного соглашения, подписанного