Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А53-13401/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

150-квартирного жилого дома серии «90.10» - 4-й пусковой комплекс, расположенного по адресу Ростов-на-Дону, Портовая, 458/52 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.07.2008 №RU61310000-6488, - л.д. 17, т.д.1) договор аренды земельного участка №29683 от 29.12.2006 расторгнут, что не оспаривается сторонами.

               Письмом от 04.04.2008 №ИЗ-7217/6 кооператив был уведомлен департаментом о применении с 01.01.2007 по 31.12.2007 коэффициента индексации 1,08, установленного ФЗ от 19.12.2006 №238-ФЗ «О федеральном бюджете на 2007 год», в результате применения которого арендная плата составила 1 630 000 × 1,08 = 1 760 400 руб., а также о применении с 01.01.2008 коэффициента индексации 1,085, установленного ФЗ от 24.07.2007 №198-ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009-2010 годов», за счет которого арендная плата увеличивалась до 1 910 034 руб. (л.д. 15, т.д.1).

               Наличие задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0475 общей площадью 3838 кв.м. явилось основанием обращения департамента с настоящим иском.

      Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

               Как усматривается из расчета арендной платы, представленного департаментом, истцом были учтены все платежи, произведенные кооперативом по договору аренды от 29.12.2006 №29683 (платежные поручения №47 от 17.04.2007, №117 от 19.06.2007, №210 от 06.11.2007, №250 от 14.12.2007, № 251 от 14.12.2007, №249 от 14.12.2007, №7 от 11.01.2008, №135 от 01.04.2008, - л.д.142-149, т.д.1). Доказательств, подтверждающих погашение задолженности по арендной плате в оставшейся части, ответчиком не представлено. 

      Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 №8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

               В этой связи апелляционный суд отклоняет основной довод апелляционной жалобы о неправомерном начислении арендной платы по договору от 29.12.2006 №29683 за пользование всем земельным участком без вычета площади, занятой вновь возведенными объектами недвижимости и переданной новым владельцам после ввода в эксплуатацию 31.05.2007 1-ой очереди строительства.

               С момента подписания актов приема-передачи от 21.03.2007 и от 16.08.2007 с ТСЖ «Победа» и администрацией соответственно, ввода в эксплуатацию 31.05.2007 1-ой очереди строительства целевое назначение земельного участка площадью 3838 кв.м., сформированного под кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005, не изменилось, поскольку цель договора аренды на этом этапе не была достигнута; с момента введения в эксплуатацию 4-го пускового комплекса 31.07.2008 инвестиционный строительный проект был завершен, в связи с чем, договор аренды прекратил свое действие именно с этой даты.

               То обстоятельство, что с 21.03.2007 ответчик фактически не владел вновь возведенными объектами недвижимости, не означает, что кооператив перестал пользоваться с указанного момента всем земельным участком, в том числе и в застроенной его части, поскольку пользование кооперативом спорным земельным участком выражалось в ведении на нем строительных работ и до ввода в эксплуатацию всех пусковых комплексов характер пользования земельным участком измениться не мог. 

               Апелляционным судом отклоняется довод кооператива, изложенный в апелляционной жалобе, согласно которому собственники вновь возведенного объекта недвижимости приобрели право на использование части земельного участка, которая занята этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и кооператив в порядке пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

               Из смысла указанной нормы права следует, что основанием перехода права пользования земельным участком, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, является переход права собственности на указанные объекты недвижимости.

      Однако из материалов дела не следует, что за кооперативом было зарегистрировано право собственности на вновь возведенные объекты недвижимости или их части; между тем, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

               Кроме того, право пользования застроенной частью земельного участка переходит к приобретателю объекта недвижимости согласно приведенной норме права на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника отчужденного объекта. Применительно к рассматриваемой ситуации такой переход права пользования земельным участком от кооператива к собственникам вновь возведенных объектов недвижимости был бы невозможным, поскольку право пользования земельным участком, возникшее у кооператива по договору аренды, носило строго целевой характер, подчинялось специальному правовому режиму строительства и должно было прекратиться с вводом в эксплуатацию последнего пускового комплекса. Материалами дела не подтверждается передача ответчиком объектов недвижимости администрации г. Ростова-на-Дону и ТСЖ «Победа» для продолжения их строительства.

               Земельный участок, занятый вновь возведенными объектами недвижимости 1-ой очереди строительства, не был сформирован как индивидуально-определенная вещь (не проведено межевание границ, не присвоен кадастровый номер, не определена кадастровая стоимость, не установлена площадь, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости), а потому спорная часть земельного участка не могла быть предметом арендных отношений. Как усматривается из представленного ответчиком в апелляционной инстанции градостроительного плана земельного участка площадью 0,3838га по ул. Портовой, 458, подготовленного на 14.09.2007, разделение указанного земельного участка невозможно; доказательств, подтверждающих выдел (раздел) части земельного участка из единого землепользования площадью 3838 кв.м. для эксплуатации объектов недвижимости 1-ой очереди строительства, в материалах дела не усматривается. 

   В этой связи апелляционный суд отклоняет довод жалобы о неправильном применении положений Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку часть 5 статьи 16 упомянутого Закона предусматривает переход земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования указанного земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

               Таким образом, апелляционный суд не находит оснований для прекращения договора аренды от 29.12.2006 №29683 в отношении кооператива в части земельного участка, застроенной объектами недвижимости, до ввода в эксплуатацию 31.07.2008 4-го пускового комплекса застройки.

               При таких обстоятельствах у ответчика не имелось правовых оснований для отказа после 31 мая 2007 года от внесения арендной платы за пользование всем земельным участком площадью 3838 кв.м.

               Проверив расчет арендной платы по договору аренды земельного участка №29683 от 29.12.2006, апелляционный суд отклоняет довод жалобы о неправомерном применении истцом одновременно коэффициентов инфляции, установленных как на 2007, так и на 2008 год (1,08 и 1,085 соответственно) при расчете арендных платежей за 2008 год.

               Как указал истец в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу, расчет арендной платы на 2008 год за период с 01.01.2008 по 30.07.2008 произведен с учетом коэффициента индекса инфляции на текущий год, установленного Федеральным законом от 24.07.2007 №198-ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов» следующим образом:

               Ки(1,08 × 1,085) × 1 630 000 = 1 910 034 руб. (л.д. 104, т.д. 2).

               За период с 01.01.2007 по 31.12.2007 расчет арендной платы производился с учетом применения индекса инфляции на 2007 год в соответствии с ФЗ от 19.12.2006 №238-ФЗ «О федеральном бюджете на 2007 год» по формуле: А = 1 630 000 × 1,08 = 1 760 400 руб. (л.д. 103, т.д.2).

               Согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 №1919 «Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону» размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.) определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования, ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и площади арендуемого земельного участка.

               Умножение коэффициентов инфляции за 2007 и 2008 год (1,08 × 1, 085), оспариваемое ответчиком, соответствует экономической природе данного показателя как отражающего снижение покупательной способности рубля по отношению к предыдущему году и направленного на восстановление экономической эквивалентности обязательства, выравнивание реальной стоимости используемой денежной единицы; новый коэффициент инфляции, установленный на 2008 год, предполагался к начислению на денежные средства, подвергшиеся воздействию инфляции в 2007 году.

               Следовательно,  для применения коэффициента 1,085 в 2008 году необходимо было основную сумму задолженности (годовую арендную плату в размере 1 630 000 руб.) умножить на коэффициент инфляции за 2007 год, а затем – на коэффициент инфляции за 2008 год, или умножить эти коэффициенты, а затем полученный показатель применить к сумме арендной платы.

               Таким образом, довод апелляционной жалобы об искусственном завышении размера арендных платежей в 2008 году необоснован.

               Довод апелляционной жалобы о необходимости уменьшения неустойки с 1/300 ставки рефинансирования до 1/360 ставки рефинансирования за каждый день просрочки  отклоняется, поскольку установленная договором аренды неустойка не является явно завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства; неустойка носит не только компенсационный характер, но и является мерой ответственности за нарушение обязательства, поэтому возможно определенное отклонение договорной неустойки от 1/360 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.       

               Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. Однако ответчик таких доказательств не представил.

               При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для изменения решения суда и снижения размера задолженности по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами до размеров, указанных ответчиком в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

               Поскольку ответчику была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, с него по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в бюджет 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

      С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 268, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

               решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 октября 2009 года по делу №А53-13401/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

               Взыскать с ЖСК «Айболит» в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

   В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                             М.Н. Малыхина

Судьи                                                                                              О.Г. Ломидзе