Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2010 по делу n А53-13401/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [e-mail], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-13401/2009

06 апреля 2010 г.                                                                                15АП-11859/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Ломидзе О.Г., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.,

при участии:

от истца: представитель Синица Н.И. по доверенности от 09.09.2009,

от ответчика: представитель Бир С.В. по доверенности от 10.07.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Жилищно-строительного кооператива «Айболит»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от  30 октября 2009 года по делу № А53-13401/2009

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику жилищно-строительному кооперативу «Айболит»

при участии третьих лиц Товарищества собственников жилья «Победа», МЛПУЗ «Городская поликлиника №14»

о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами,

принятое судьей Ереминым Ф.Ф.,

УСТАНОВИЛ:

               Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Айболит» (далее – кооператив, ответчик) о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 в размере 837 994 руб. 93 коп., пени в размере 24 930 руб. 66 коп.  за период с 21.03.2007 по 30.07.2008, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2008 по 14.05.2009 в размере 83 799 руб. 49 коп.

               Исковые требования мотивированы тем, что ЖСК с момента принятия постановления о предоставлении ответчику земельного участка в аренду не исполняло обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 3838 кв.м., предоставленным для строительства многоэтажного жилого дома; в связи с вводом в эксплуатацию построенных объектов недвижимости договор аренды расторгнут с 31.07.2008, однако арендная плата не погашена.

               К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Товарищество собственников жилья «Победа», МЛПУЗ «Городская поликлиника №14» (определение суда от 16.07.2009, - л.д. 61-62, т.д.1).

               Решением суда от 30 октября 2009 года исковые требования частично удовлетворены, с кооператива в пользу департамента взыскано 863 773 руб. 36 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 включительно в размере 788 871 руб. 64 коп., пени за период с 21.03.2007 по 30.07.2008 включительно в размере 11 791 руб. 99 коп., а также 63 109 руб. 73 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.07.2008 по 14.05.2009. В остальной части исковых требований отказано.

               Решение суда мотивировано тем, что по договору аренды от 29.12.2006 №29683 земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005 площадью 3838 кв.м., предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома, ответчик пользовался указанным земельным участком, однако доказательств погашения арендной платы не представил, в связи с чем, суд принял расчет задолженности по арендной плате, представленный истцом. При этом суд отклонил довод истца о том, что арендная плата подлежит начислению с даты принятия постановления администрации о предоставлении земельного участка в аренду, определил начальный момент расчета арендной платы датой фактической передачи спорного земельного участка. Суд первой инстанции также признал неправомерным довод ответчика о прекращении договора аренды в части застроенного земельного участка с момента передачи первой очереди строительства представителю собственников, поскольку земельный участок в указанной части не сформирован, его целевое назначение не изменилось.

               Не согласившись с указанным судебным актом, кооператив обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               В апелляционной жалобе ответчик просил решение суда изменить, уменьшив сумму взыскания до 103 581 руб. 18 коп., в том числе задолженности по арендной плате за период с 20.12.2007 по 30.07.2008 до 96 034 руб. 17 коп., процентов за период с 31.07.2008 по 14.05.2009 до 7 547 руб. 01 коп., в остальной части иска отказать.

               В обоснование апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что суд неправомерно взыскал арендную плату за пользование всем земельным участком по 30.07.2008 включительно, поскольку часть этого участка была передана ответчиком по акту приема-передачи 21.03.2007 в составе первой очереди строительства представителю собственника, что исключало возможность использования кооперативом указанной части земельного участка, составляющей 1125 кв.м. (30% общей площади земельного участка). Кооператив также не согласился с расчетом арендных платежей за 2008 год как произведенным с неправильным применением коэффициентов инфляции; указал на необоснованность отказа суда уменьшить неустойку за просрочку внесения арендной платы до 1/360 ставки рефинансирования Банка России за каждый календарный день просрочки.

               В отзыве на апелляционную жалобу департамент доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения, указав, что земельный участок, занятый возведенными ответчиком объектами, сформирован не был, в связи с чем, не мог в качестве объекта гражданских прав перейти в долевую собственность отдельных собственников помещений во вновь возведенных объектах недвижимости; примененный при расчете задолженности коэффициент инфляции соответствует нормам бюджетного законодательства; оснований для снижения неустойки у суда не имелось.

               В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения, представитель ответчика просил решение суда изменить в сторону уменьшения задолженности по основаниям, изложенным в жалобе. В дополнительно представленных пояснениях ответчик указал, что после ввода в эксплуатацию первой очереди строительства (31 мая 2007 года) договор аренды прекратился полностью в связи с невозможностью его исполнения, в связи с чем, после 31.05.2007 ответчик правомерно отказался от внесения арендной платы; просил уменьшить взысканную задолженность по арендной плате до 96 853 руб. 16 коп. и 6 805 руб. 78 коп. процентов за пользование денежными средствами.

               Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмет спора, отзывы на жалобу не представили, были извещены о времени и месте судебного заседания, однако явку своих представителей не обеспечили, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

               Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

               Как видно из материалов дела, администрация города Ростова-на-Дону и жилищно-строительный кооператив «Айболит» заключили инвестиционный контракт от 21.02.2005 №9 по строительству многоэтажных жилых домов ориентировочной общей площадью 15200 кв.м. со встроено-пристроенной поликлиникой ориентировочной площадью 1440 кв.м и автостоянкой ориентировочной общей площадью 150 кв.м на земельном участке ориентировочной площадью 0,3838 га по ул. Портовой, 458 в г. Ростове-на-Дону.

               По итогам реализации инвестиционного проекта предполагалась передача администрации 100% всех инженерных сетей, части нежилых помещений в объекте (помещения встроенной поликлиники), 10% общей жилой площади объекта резервировались за администрацией для последующего возможного финансирования; оставшаяся часть общей нежилой площади и общей жилой площади объекта поступали в собственность инвестора-застройщика и привлеченных им соинвесторов (л.д. 72-74, т.д.1).

               Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 18.12.2006 №1447 у МЛПЗУ «Городская поликлиника №14» изъят земельный участок площадью 0,3838 га, находящийся в бессрочном (постоянном) пользовании по ул. Портовой, 458, и предоставлен кооперативу в аренду сроком на 3 года на период строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной 2-х этажной поликлиникой; на департамент возложена обязанность заключить с кооперативом договор аренды указанного земельного участка (л.д. 64, т.д.1). 

               Во исполнение указанного постановления департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды от 29.12.2006 №29683 земельного участка из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005, общей площадью 3838 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Портовая, дом 458, на период с 18.12.2006 по 18.12.2009 (л.д. 9-12, т.д.1).

               Договор аренды предусматривал передачу арендатору участка по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента подписания договора (пункт 4.2.2).

               Размер арендной платы в год определен в сумме 1 630 000 руб. (пункт 3.1 договора), указанная сумма подлежала внесению ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала; первый платеж подлежал внесению арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор (пункт 3.2 договора).

               Арендная плата подлежала начислению с момента передачи участка, момент исполнения обязанности по внесению арендной платы определялся моментом поступления денежных средств на указанный в договоре аренды счет УФК по Ростовской области (пункт 3.3 договора).

               Пунктом 3.4 спорного договора установлено, что размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считался измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требовалось. Изменение механизма (формулы) расчета арендной платы за землю должно было оформляться путем заключения дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год (пункт 3.4 договора). 

               Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы пересматривался в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка.  

               Договор аренды земельного участка от 29.12.2006 №29683 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (л.д. 13, т.д. 1).

               Земельный участок общей площадью 3838 кв.м., расположенный по ул. Портовой, 485, в Ростове-на-Дону, передан ответчику по акту приема-передачи от 29.12.2006, в состоянии, пригодном для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной 2-х этажной поликлиникой (л.д. 13, т.д.1).

               Согласно кадастровому плану от 12.07.2006 №4412/06-1355 разрешенным использованием спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:06 12 36:0005, находящегося по ул. Портовая, 458, в Ростове-на-Дону, указано «правовое закрепление занимаемой территории» (л.д. 1-6, т.д.2).

               В дальнейшем указанный земельный участок получил новый кадастровый номер 61:44:00 00 00:0475, согласно новому кадастровому плану от 13.02.2007 указанному земельному участку присвоено наименование «единое землепользование», уточнено разрешенное использование – для размещения многоэтажной         жилой застройки со встроено-пристроенной 2-х этажной поликлиникой (л.д. 106-109, т.д.2). 

               16.02.2007 ответчику выдано разрешение №RU61310000-6381-1 на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенной поликлиникой (2-х секционный жилой дом (общая площадь квартир – 4200,5 кв.м.) – 1-й пусковой комплекс; встроенно-пристроенная поликлиника (общей площадью 1062,1 кв.м.) – 2-й пусковой комплекс), сроком действия до 16.01.2008 (л.д. 37, т.д.1).

               21.03.2007 кооператив передал 88-квартирный жилой дом со встроено-пристроенной поликлиникой и крышной котельной по ул. Портовая, 458, в г. Ростове-на-Дону товариществу собственников жилья «Победа» (л.д. 40, т.д.1).

               30.05.2007 введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенной поликлиникой – 1-я очередь строительства (2-х секционный жилой дом – 1-й пусковой комплекс, встроено-пристроенная поликлиника – 2-й пусковой комплекс), расположенный по ул. Портовой, 458/52 в гор. Ростове-на-Дону (л.д. 38, т.д.1).

               16.08.2007 по акту приема-передачи нежилого помещения кооператив передал в муниципальную собственность администрации г. Ростова-на-Дону нежилое помещение – комнаты №№ 1 – 61, расположенные в цоколе, и комнаты №№ 1 -57, расположенные на 1-ом этаже, общей площадью 1339,4 кв.м., в жилом доме по ул. Портовая, 458/52 в гор. Ростове-на-Дону (л.д. 39, т.д.1). Право собственности муниципального образования гор. Ростов-на-Дону на нежилые помещения общей площадью 1339,4 кв.м., расположенные в доме №458/52 по ул. Портовой, зарегистрировано, помещения закреплены за муниципальным учреждением «Городская поликлиника №14» на праве оперативного управления (выписка из ЕГРП от 09.02.2010 №01/138/2010-464, - л.д. 110, т.д.2).

               В связи с вводом в эксплуатацию 10-ти этажного