Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2010 по делу n А53-7949/2009. Изменить решение

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                                 дело № А53-7949/2009

05 апреля 2010 г.                                                                                      15АП-9103/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2010 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей В.В. Галова, М.В. Ильиной

при ведении протокола судебного заседания  судьей Тимченко О.Х.

при участии:

от истца: Ковалевская Ю.А., доверенность  № 1236 от 12.06.2009 г.;

от ответчика: Евченко П.В., доверенность  от 18.05.2009 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройМет"

на решение  Арбитражного суда Ростовской области

от 21 августа 2009г. по делу № А53-7949/2009,

принятое судьей  Никоновой О.В.

по иску  Комитет по управлению имуществом г. Батайска

к ответчику  обществу с ограниченной ответственностью "СтройМет"

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Батайска (далее комитет, КУИ г. Батайска) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СтройМет» (далее общество) о взыскании задолженности по арендной плате за землю по договорам аренды № 3939 от 26.12.2006 г., 3940 от 26.12.2006 г., 3941 от 26.12.2006 г. в размере 22959952 руб. 38 коп. и пени в размере 3440756 руб. 79 коп., по договору аренды земельного участка № 4206 от 31.10.2007 г.  задолженность 4738370 руб. 47 коп., пени 705784 руб. 85 коп., общая сумма задолженности  составляет 27698322руб. 85 коп. и пени в сумме 4143541 руб.64 коп, всего 31841864 руб. 49 коп. (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ том 1, лист дела 135).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2009 г. по делу А53-7949/2009 требования истца удовлетворены в части взыскания с ООО «СтройМет» задолженности по арендной плате по договорам №№3939, 3940, 3941 в размере 22959952 рубля 38 копеек, пени в размере 1032227 рублей 04 копейки; задолженности по арендной плате по договору №4206 в размере 4738370 рублей 47 копеек, пени в размере 211735 рублей 46 копеек. В остальной части в иске отказано.

ООО «СтройМет», считая данное решение суда в части удовлетворения требований Комитета по управлению имуществом г. Батайска незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, обратилось с апелляционной жалобой  и просило  решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2009 г. отменить и принять новый судебный акт.

 В обоснование жалобы заявитель указал, что арендные отношения, возникшие между организацией-застройщиком (ООО «СтройМет») и органами местного самоуправления города Батайска в лице Комитета по управлению имуществом на основании договоров аренды №3940 и №3941 от 26.12.2006 г. были прекращены с начала 2009 года, поскольку дома были сданы в эксплуатацию и земельный   участок,   на   котором  расположены    построенные    многоквартирные    дома    (с    адресами   г.  Батайск,  ул. Коммунистическая, 197а, корп.1 и корп. 2) бесплатно перешел в собственность участникам  долевого    строительства    и    иным    собственникам     помещений     в     построенных  многоквартирных домах.       В данном случае сложилась ситуация, при которой с момента сдачи домов в эксплуатацию, за одни и те же земельные участки плата взимается с двух субъектов, - с собственников квартир (в виде налога на землю) и с ООО «СтройМет» (в виде арендной платы), что противоречит ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель указывает на тот факт, что  в связи со сменой собственника указанных земельных участков  Комитет но управлению  имуществом г.Батайска в любом случае не может являться надлежащим истцом но данного рода требованиям, так как на основании положений ст.608, 617 ГК РФ Комитет по управлению   имуществом    не   может   выступать   в   жилищных  отношениях  в   роли арендодателя.

В судебном заседании представитель ООО «СтройМет» доводы жалобы поддержал и пояснил, что  общество уведомляло Комитет о передаче  квартир дольщикам и ТСЖ «Быстрый» в декабре 2008 г.  Указал, что общество признает  задолженность по этим двум участкам только до 31.12.2008 г.

Представитель КУИ г.Батайска подтвердил передачу домов ТСЖ, однако, считает, что  ответчик должен вносить арендную плату до момента расторжения договоров аренды. Представил сводный расчет задолженности по договорам аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между КУИ г. Батайска и  ООО «СтройМет» заключены договоры аренды земельных участков:

 № 4206 от 31.10.2007 г., по которому в аренду обществу  предоставлен земельный участок с кадастровым номером 61:46:01 14 02:0709,расположенный по адресу: г. Батайск, ул. Речная,110 для строительства многоэтажного жилого дома. Срок договора аренды установлен с 30.10.2007 г. по 30.10.2010 г. (том 1 лист дела 14-22); 

№ 3939 от 26.12.2006 г. предоставлен земельный участок площадью 5363 кв.м. по адресу г.Батайск, пр.Коммунистический, 195-б для строительства многоквартирного жилого дома. Срок аренды с 26.12.2006 г. по 26.12.2009 г. (том 1, лист дела23-45);

№3941 от 26.12.2006 г. представлен земельный участок  площадью 1505 кв.м. по адресу: г.Батайск, на расстоянии 14 м от жилого дома по ул. Коммунистической, 197 для строительства многоэтажного дома. Срок аренды  с 26.12.2006 г. по 26.12.2009 г.; (том 1. лист дела 45- 55);

№ 3940 от 26.12.2006 г. предоставлен земельный участок площадью 7077 кв.м. по адресу: г.Батайск, ул. Коммунистическая, 197-а для строительства многоэтажного жилого дома. Срок аренды установлен с 26.12.2006 г по 26 декабря 2009. (том 1, лист дела 35-44);

Указанные договоры  зарегистрированы в установленном законом порядке 07.02.2007 г., 09.01.2008 г.

Поскольку общество ненадлежащим образом исполняло обязанности по внесению арендной платы по указанным договорам, КУИ г. Батайска обратился   к ООО «СтройМет» о взыскании задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 65 названного Кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

  Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика,  26.12.2006 г. проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды  земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома г.Батайск, ул. Коммунистическая, 197-а, и на расстоянии 14 м от жилого дома по ул. Коммунистической, 197( указанные участки являлись единым лотом и предназначались для строительства комплекса жилых домов).Победителем аукциона признан ООО «СтройМет».

Установлено, что КУИ г. Батайска  26.12.2006 г. заключены два договора аренды № 3940 и 3941.

   Из пояснений ответчика следует, что земельный участок по договору №3941   с кадастровым номером  площадью 1505 кв.м., расположенный по адресу: г.Батайск, на расстоянии 14 м по ул.Коммунистической, предоставлен в качестве дополнительного участка к участку с кадастровым номером 61:46:01 14 02:0670 (договор № 3940),  не был использован в процессе строительства, так как предлагаемое при подготовке аукционной документации размещение возводимых домов на указанных участках не соответствовало санитарным нормам (нормам инсоляции), в результате чего ООО «СтройМет» вместо типового проектного решения, выставленного на аукцион, было вынуждено заказывать индивидуальный проект и изменять схему размещения зданий. Данный земельный участок оказался незадействованным, ООО «СтройМет» считает, необоснованным начисление арендной платы по указанному договору  со  второго квартала.

Указанный довод подлежит отклонению, поскольку ответчик не обратился с требованием к арендодателю о расторжении договора аренды в установленном порядке.   Кроме того,  31 марта 2009 года ООО «СтройМет» обратилось в КУИ г.Батайска с уведомлением о завершении строительства комплекса многоквартирных домов, расположенных по адресу г.Батайск, ул.Коммунистическая, 197а, корпус 1 и корпус 2, а также о расторжении соответствующих договоров аренды (№3940 и №3941 от 26.12.2006 года), что также подтверждает пользование земельным участком.

Таким образом, задолженность по указанному договору аренды № 3941   на дату вынесения судом решения,  согласно расчету КУИ Батайска, составляет 2934695 руб. 81 коп., пеня – 18877 руб. 39 коп.

Земельный участок с кадастровым номером 61:46:01 14 02:0670 площадью 7077 кв.м., расположенный по адресу: г.Батайск, ул.Коммунистическая, 197-а (договор аренды  №3940 от 26.12.2006 г) использован обществом для строительства многоквартирных домов.

Установлено, что 30.05.2008 г. между ООО «СтройМет» и дольщиком (ООО «Экономстрой») был заключен договор долевого участия №2, согласно которому после завершения строительства объекта дольщик приобретал право собственности на 239 квартир, находящихся в возводимом на спорном участке комплексе многоэтажных домов.

В процессе завершения строительства многоэтажных объектов на территории данного участка в строящихся домах будущим собственником квартир в установленном порядке было создано товарищество собственников жилья - ТСЖ «Быстрый» (внесено в ЕГРЮЛ 23.12.2008).

Строительство многоквартирных домов на территории предоставленного земельного участка по ул.Коммунистической, 197а, (договора №3940) завершено в конце 2008 года, указанные объекты в установленном положениями градостроительного законодательства порядке приняты приемочной комиссией, и органами местного самоуправления города Батайска в лице МУ «Управление по архитектуре и градостроительству города Батайска» выданы соответствующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (№RU613020002005001-66 от 27.11.2008 г., №RU613020002005001-73 от 24.12.2008 г., №RU613020002005001-74 от 24.12.2008 г.).

С учетом требований ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ответчиком при вводе многоквартирных домов на данном участке в эксплуатацию какое-либо дополнительное формирование участка для эксплуатации не производилось; размеры и границы участка были  определены еще при предоставлении участка, земельный участок используется для эксплуатации возведенных объектов, доказательств наличия иных строящихся или планируемых к возведению объектов на территории данного участка  КУИ г. Батайска не предсатвлено.

  25.05.2009 Мэром города Батайска было принято решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка: «для эксплуатации комплекса 5 типовых 10 этажных жилых домов»; границы и размеры земельного участка изменений не претерпели, за земельным участком сохранен кадастровый  номер и дата присвоения (08.11.2006), то есть объект кадастрового учета остался прежним. Введенным в эксплуатацию домам, расположенным на территории данного земельного участка  присвоены  адреса: г. Батайск, ул.Коммунистическая, 197а, корпус 1 и корпус 2. Иных строящихся объектов на указанном земельном участке не имеется. Актами приема передачи квартир от 01.12.2008 г. и 28.12.2008 г. составленными застройщиком - ООО «СтройМет» и дольщиком – ООО  «Экономстрой» все  квартиры согласно условиям договора № 2 от 30.05.2008 г. передан дольщику. Данное обстоятельство представитель КУИ г. Батайска не оспаривал.

Актом приема-передачи общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Батайск, ул.Коммунистическая, 197а, корпус 1 и корпус 2, общее имущество указанных многоквартирных домов, в том числе земельный участок с кадастровым номером 61:46:0114 02:0670 площадью 7077 кв.м., расположенный по адресу: г.Батайск. ул.Коммунистическая, 197-а,  передано ТСЖ «Быстрый» как лицу, уполномоченному на представление интересов  собственников помещений в указанных многоквартирных домах.

 Таким образом, в соответствии с положениями градостроительного, земельного и жилищного законодательства Российской Федерации земельный участок, на котором расположены построенные многоквартирные дома (с адресами г.Батайск, ул.Коммунистическая, 197а, корп.1 и корп.2) бесплатно перешел в собственность участникам долевого строительства и иным собственникам помещений в построенных многоквартирных домах.

Следовательно, цель предоставления указанных земельных участков была выполнена в полном объеме: строительство жилых домов завершено, исполнены  обязательства, вытекающие из договора долевого участия.

 В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются надлежащим исполнением. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ платным является именно использование земли, ответчик  с момента передачи земельного участка не использует его по назначению.

Таким образом, задолженность по договору аренды № 3940 по состоянию на дату вынесения решения составляет 4568048 руб. 90 коп., пеня - 328740 руб. 91 коп.

По договору №4206 от 31.10.2007 площадь