Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2010 по делу n А32-28088/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-28088/2009

01 апреля 2010 г.                                                                                15АП-132/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2010 г..

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Золотухиной С.И.,

судей Гуденица Т.Г., Ивановой Н.Н.

при ведении протокола судебного заседания судьей Золотухиной С.И.

при участии:

от заявителя: представитель Бессонов Андрей Геннадьевич по доверенности от 15.07.2009 г. 23АГ162457, 

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Агабабяна Хачатура Погосовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от  19.11.2009 г.   по делу № А32-28088/2009

по заявлению Агабабяна Хачатура Погосовича

к ответчикам Администрации города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Триумвират"

о признании незаконными действий и ничтожными пунктов договора,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Агабабян Хачатур Погосович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации города-курорта Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи о признании незаконными:

- действий Администрации города Сочи по начислению Агабабяну Хачатуру Погосовичу арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005106 за период с 21 мая 2007 года по 16 марта 2009 года;

- действий Администрации города Сочи по начислению Агабабяну Хачатуру Погосовичу арендной платы по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005107 за период с 21 мая 2007 года по 16 марта 2009 года;

- признании ничтожным пункта 2.3 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005106, заключенного между Агабабяном Хачатуром Погосовичем и Администрацией города Сочи;

- признании ничтожным пункта 3.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005106, заключенного    между    Агабабяном    Хачатуром    Погосовичем    и    Администрацией    города Сочи;

- признании ничтожным пункта 2.3 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005107, заключенного между Агабабяном Хачатуром Погосовичем и Администрацией города Сочи;

- признании ничтожным пункта 3.1 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 16 марта 2009 года №4900005107, заключенного между Агабабяном Хачатуром Погосовичем и Администрацией города Сочи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  ООО «Триумвират».

Решением суда от 19.11.2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что в части признания незаконными действий администрации по начислению арендной платы истец выбрал ненадлежащий способ защиты права, в части отказа в удовлетворении требований о признании ничтожными пунктов договоров судебный акт мотивирован тем, что истцом приобретен в собственность имущественный комплекс заправочной станции, между сторонами договора аренды до его заключения возникли правоотношения из фактического использования земельного участка истцом.

Не согласившись с принятым решением, Агабанян Хачатур Погосович обжаловал его в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что включение в договор аренды условий об оплате арендной платы за период до его заключения свидетельствует о ничтожности этого условия, а вывод суда о том, что Агабабян стал собственником имущественного комплекса – автозаправочной станции, является необоснованным, Агабабян приобрел только административное здание заправки, участок под ним не приобретался, поэтому отказ суда в удовлетворении его требований незаконен.

В судебном заседании представитель Агабабяна Х.П. поддержал доводы жалобы предпринимателя.

Ответчики и третье лицо по делу отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание, будучи надлежаще извещенными о времени и месте его проведения, не явились, дело  рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации города-курорта Сочи, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, ООО «Триумвират».

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору от 17.11.2004 г. гр. Агабабян Х.П. приобрел у гр. Семеновой А.И. в собственность недвижимое имущество – административное здание литр З общей площадью 31,8 кв.м, расположенное по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3а (л.д. 60-62).

Постановлением Главы Администрации города Сочи №676 от 21 мая 2007 года предпринимателю Агабабяну Хачатуру Погосовичу предоставлен в аренду до 1 ноября 2047 года земельный участок общей площадью 2017 кв.м., состоящий из двух обособленных участков №1 площадью 1251 кв.м. и №2 площадью 766 кв.м.,  для обеспечения эксплуатации заправки по указанному выше адресу (л.д. 11-13).

В дальнейшем предоставленный предпринимателю Агабабяну участок разделен на 2 – площадью 1251 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402023:106) и площадью 766 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402023:107).

Постановлением Главы Администрации города Сочи №1274 от 12.12.2008 года внесены изменения в Постановление Главы Администрации города Сочи №676 от 21 мая 2007 года, в соответствии с которым предпринимателю Агабабяну Хачатуру Погосовичу предоставлен в аренду до 1 ноября 2047 года земельный участок площадью 1251 кв.м. и земельный участок площадью 766 кв.м (л.д. 14).

16   марта   2009   года   между   Администрацией   города   Сочи   и   Агабабяном   Хачатуром Погосовичем заключены договоры №4900005106 и №4900005107 аренды земельных участков, в соответствии с которыми земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402023:106 и 23:49:0402023:107 переданы в аренду предпринимателю Агабабяну сроком до 01.11.2047 года.

7 апреля 2009 г. указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в учреждении юстиции.

 В соответствии с пунктами 2.3 договоров их условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 21.05.2007 г.

Пунктом 3.1 договоров предусмотрено, что исчисление арендной платы устанавливается с 21.05.07 года по 01.11.2047 года.

18.06.2009 г. предприниматель Агабабян обратился к главе Администрации города Сочи с заявлениями о внесении изменений в договоры аренды земельных участков от 16.03.2009 г. со ссылкой на то, что пункты 2.3 договоров №4900005106 и №4900005107 являются ничтожными, поскольку с период с 21.05.2007 г. по 16.03.2009 г. между сторонами договорных арендных отношений не имелось.

Письмами от 16.07.2009 г. Администрация г. Сочи отказала Агабабяну в изменении условий договора, указав, что отношения сторон по договорам аренды возникли с 21.05.2007 г. на основании постановления Главы г. Сочи, на момент заключения и подписания договоров аренды возражений, касающихся их условий, предпринимателем заявлено не было.

Считая, что арендная плата за период до 16.03.2009 г. начисляется ему необоснованно, предприниматель Агабабян обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.

Исходя из содержания статей 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий государственных и муниципальных органов и их должностных лиц необходимо одновременное наличие двух условий – несоответствие действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу. Наличие соответствующих условий применительно к настоящему делу (в части требования о признании незаконными действий по начислению арендной платы по договорам о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды) не подтверждено.

Как следует из приведенных выше обстоятельств дела, настоящий спор возник в связи с несогласием предпринимателя Агабабяна Х.П. оплачивать пользование земельными участками с кадастровыми номерами 23:49:0402023:106 и 23:49:0402023:107, расположенными под принадлежащим предпринимателю объектом недвижимости –  автозаправочной станцией, оспаривая факт пользования соответствующими участками до момента заключения договоров аренды от 16.07.2009 г.

Между тем, отсутствие в материалах дела акта приема-передачи земельного участка, на которое ссылается заявитель, факта приобретения Агабабяном прав на земельные участки задолго до момента заключения договоров №4900005106 и №4900005107 не опровергает.

Из текста заявления, поданного в арбитражный суд, усматривается, что действия органа местного самоуправления, которые являются предметом оспаривания, состоят в составлении актов сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени по состоянию на 22.07.2009 г. по договорам аренды №4900005106 и №4900005107 (л.д. 28-29).

Анализ указанных документов показывает, что они носят односторонний характер, составлены без участия предпринимателя Агабабяна и не подписаны им и, таким образом, содержат в себе лишь мнение арендодателя о размере задолженности арендатора по договорам аренды.

В то же время акт сверки расчетов как действие хозяйствующих субъектов представляет собой учетную операцию и не отнесен законом к основаниям возникновения обязательства, предусмотренным ч.2 ст. 307 ГК РФ. Подписание акта сверки обеими сторонами, равно как и одностороннее его составление не лишает участников сверки права доказывать наличие либо отсутствие задолженности, а также ее размер в рамках гражданско-правового спора.

Следовательно, составление органом местного самоуправления акта сверки расчетов в рамках гражданско-правовой сделки (договора аренды) не изменяет существо правоотношений, основанных на равноправии сторон, на отношения, возникающие из административных правоотношений.

В этой связи суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данного требования, указав на выбор заявителем надлежащего способа защиты.

Рассматривая требования истца о признании пунктов 2.3 и 3.1 договоров аренды земельного участка, суд правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости новому собственнику передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Новый собственник приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Материалы дела свидетельствуют о том, что здание автозаправочной станции, расположенное по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. ул. Авиационная, 3а, приобретено предпринимателем Агабабяном у гр. Семеновой А.И. по договору купли-продажи от 17.11.2004 г. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано покупателем 18.11.2004 г. (свидетельство серии 23-АБ №671950 – л.д. 44). Следовательно, с указанного момента к предпринимателю Агабабяну Х.П. перешло и право пользования земельным участком под приобретенным им объектом недвижимости в объеме, принадлежащем прежнему собственнику здания заправки.

Предоставление предпринимателю Агабабяну для обеспечения эксплуатации автозаправочной станции земельного участка площадью 2017 кв.м, расположенного по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. ул. Авиационная, 3а, и состоящего из двух обособленных участков №1 площадью 1251 кв.м и №2 площадью 766 кв.м, оформлено постановлением Главы города Сочи от 21.05.2007 г. №676, согласно которому на предпринимателя возложена обязанность обратиться в компетентный орган для проведения работ по межеванию участка и постановке его на кадастровый учет, заключить с администрацией г. Сочи договор аренды на земельный участок  и зарегистрировать права на участок (л.д. 11-14). 

При проведении работ по межеванию земельного участка площадью 2017 кв.м он был разделен на два участка - площадью 1251 кв.м и  площадью 766 кв.м, расположенные по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. ул. Авиационная, 3а. На кадастровый учет данные участки также были поставлены как самостоятельные, что повлекло внесение соответствующих изменений в постановление главы г. Сочи от 21.05.2007 г. №676 и заключение с предпринимателем Агабябаном двух договоров аренды – в отношении каждого из участков.

Вместе с тем, размер участков являющихся предметом договоров №№4900005106, 4900005107, соответствует размеру частей участка, предоставленного Агабабяну Х.П. постановлением Главы г. Сочи от 21.05.2007 г. №676. Место нахождения земельных участков соответствует месту расположения объекта недвижимости, собственником которого является Агабябан Х.П.

Приведенные  обстоятельства свидетельствуют о том, что истец, являясь собственником здания автозаправочной станции,  в силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1