Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу n А53-25026/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 47б лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                            дело № А53-25026/2009

30 марта 2010 г.                                                                 15АП-902/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 марта 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козьменко О.Г.,

при участии:

от истца: представитель Дьяченко Елена Геннадьевна – доверенность от 29.08.2008 № 3,

от ответчика: представитель Нецветаева Людмила Геннадьевна – доверенность от 04.12.2009 № 01-32/9423,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дьяченко Константина Ивановича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 15 декабря 2009 года по делу № А53-25026/2009,

принятое судьей Гришко С.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Дьяченко Константина Ивановича

к ответчику Комитету по управлению имуществом города Волгодонска

о признании незаключенным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Дьяченко Константин Иванович (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее – Комитет) о

признании незаключенным договора от 22.01.2007 аренды земельного участка площадью 0,356 га с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10 «г»,

признании ничтожной сделки по предоставлению Комитетом Предпринимателю в аренду под строительство магазина земельного участка государственной формы собственности 0,356 га с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, 10 «г», на котором произрастают многолетние насаждения.

Исковые требования мотивированы тем, что Предпринимателю предоставлен земельный участок для строительства магазина. В договоре аренды и акте приема-передачи отсутствуют указания на наличие на земельном участке деревьев, их видовом составе, количестве, местоположении, другие идентифицирующее сведения о деревьях и объектах недвижимости, расположенных на земельном участке; согласно кадастровому плану и п. 1.2 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого и иного имущества, прочно связанного с земельным участком. Однако на земельном участке расположены многолетние насаждения. В связи с чем, договор аренды и кадастровый план земельного участка не позволяют определенно установить объект аренды.

Поскольку Комитет не обладал полномочиями по распоряжению многолетними насаждениями, произрастающими на земельном участке, уполномоченный орган своего согласия на совершение сделки не давал, договор аренды является ничтожной сделкой, как противоречащий пп. 5 п. 1 ст. 1, пп. 2 п. 2 ст. 40, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 ЗК РФ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15 декабря 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства и выводы судов по делам А53-24396/2008, А53-15999/2003, А53-22709/2007, пришел к заключению, что земельный участок индивидуализирован путем проведения кадастрового учета, многолетние насаждения, не отделенные от земельного участка, переданы вместе с земельным участком. В связи с чем, отказал в иске.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Дьяченко Константин Иванович обжаловал его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить (т. 1 л.д. 96-98).

В апелляционной жалобе повторены доводы искового заявления, а также заявлены следующие:

- спорный договор аренды не соответствует п. 1 ст. 606 ГК РФ, поскольку сформулирован по модели реального договора, а в силу императивных норм закона договор аренды является консенсуальным. Поэтому в части указания, что акт приема-передачи является частью самого договора, договор является недействительным (п. 1.1, 10.1, 10.1.1 Договора);

- передача земельного участка с деревьями противоречит п. 1 ст. 607 ГК РФ, поскольку в процессе использования земельного участка деревья подлежат уничтожению, т.е. потеряют свои натуральные свойства.

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца просил приобщить к материалам дела дополнения к апелляционной жалобе и дополнительные доказательства, представитель Комитета просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 22.01.2007 Комитет передал во временное владение и пользование Предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 61:48:04 02 02:0033, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, улица Энтузиастов, д. 10 под строительство магазина промышленных товаров, из земель поселений, сроком на три года (т. 1 л.д. 10-17).

Факт приема-передачи подтверждается актом от 27.02.2007 (т. 1 л.д. 17).

Государственная регистрация договора произведена 05.04.2007 за номером 61-61-10/010/2007-210 (т. 1 л.д. 17).

Согласно доводам искового заявления, договор аренды от 22.01.2007 является незаключенным, поскольку не согласован объект договора аренды – подлежащий передачи в аренду земельный участок.

Указанный довод обоснованно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания и государственной регистрации договора, земельный участок как объект земельных отношений понимался как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О государственном земельном кадастре», государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки; государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Арендованный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 61:48:04 02 02:0033, что позволяет определить местоположение его границ на местности.

Таким образом, земельный участок достаточно индивидуализирован для выполнения требований п. 3 ст. 607 ГК РФ; оснований для вывода о незаключенности договора аренды не имеется.

При этом для целей решения вопроса о заключенности договора не имеет правового значения, были ли вынесены границы земельного участка на местность при осуществлении процедуры межевания земельного участка (как того требует «Инструкция по межеванию земель», утверждена Роскомземом 08.04.1996). В Государственном кадастре недвижимости содержатся данные о местоположении границ земельного участка и при необходимости, в том числе в случае возникновения споров о границах земельного участка, соответствующие данные могут быть определены на местности, установлены границы земельного участка в натуре.

То обстоятельство, что на земельном участке, возможно, находятся деревья, местоположение которых не было определено на момент заключения договора, не имеет правового значения, поскольку никак не влияет на внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка.

Довод об отсутствии у Комитета полномочий на распоряжение деревьями, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Древесная и кустарниковая растительность, по общему правилу, является частью земельного участка, следует его судьбе, и ее наличие на земельном участке не влияет на правовой режим земельного участка.

Иное правовое регулирование предусмотрено в случаях, если многолетние насаждения являются лесом (частью леса) (ст. 6, 7 Лесного кодекса РФ).

Истец не оспаривает, что обнаруженные на земельном участке деревья не относятся к лесу. Следовательно, при регулировании спорных отношений необходимо исходить из общих норм земельного законодательства.

В силу пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка обладает правом владения, пользования и распоряжения и на все объекты тесно связанные с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положениями п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» законодатель наделил органы местного самоуправления полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. А потому, поскольку законодательством не предусмотрено иное, орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, обладает в рамках пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, т.е. при распоряжении земельным участком, полномочиями на распоряжение объектами, расположенными на земельном участке и неотделёнными от него, а потому составляющими часть земельного участка. Изложенное не означает, что без специального указания, органы местного самоуправления обладают полномочиями по распоряжению объектами, расположенными на земельном участке, вне реализации полномочий по распоряжению земельными участками.

Кроме того, предоставление земельного участка с расположенными на нем деревьями, не исключает необходимость соблюдения норм публичного законодательства, в том числе получения решения компетентного органа о вырубке деревьев, необходимость осуществления компенсационных мероприятий (п. 3 ст. 3 Областной закон от 03.08.2007 N 747-ЗС «Об охране зеленых насаждений в населенных пунктах Ростовской области»).

Суд первой инстанции верно отметил, что наличие зеленых насаждений может быть отнесено лишь к таким свойствам земельного участка, как недостатки земельного участка, несоответствие его условиям договора. В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно сослался на преюдициальные выводы, содержащиеся в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2009 года по делу А53-24396/2008 (т. 1 л.д. 50-53). В частности необходимо указать, что земельный участок предоставлен Предпринимателю для строительства в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Поэтому действуя разумно и осмотрительно в рамках установленных законодательством процедур, Предприниматель мог и должен был знать о наличии на земельном участке деревьев. Суд первой инстанции также обоснованно учел выводы, содержащиеся в судебных актах по делу А53-15999/2003, А53-22709/2007.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, нормам материального права.

Довод апелляционной жалобы, согласно которому передача земельного участка с деревьями противоречит п. 1 ст. 607 ГК РФ, поскольку в процессе использования земельного участка деревья подлежат уничтожению, т.е. потеряют свои натуральные свойства, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает специальные правила, регулирующие порядок изменения состояния объекта аренды, в частности вопросы проведения текущего и капитального ремонта объекта аренды (ст. 616 ГК РФ), отделимых и неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ).

Уничтожение деревьев на земельном участке, безусловно, изменит состояние земельного участка. Однако такое изменение не противоречит условиям договора и положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для признания договора ничтожным не имеется.

Доводы о ничтожности договора, поскольку он сформирован по модели реального, а не консенсуального договора, также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку законодатель не исключает возможность заключения консенсуального договора в момент передачи вещи, что и отражено в упомянутых пунктах текста договора аренды. Иными словами, стороны намеревались исполнить консенсуальный договор в части передачи земельного участка в момент его подписания.

Кроме того, независимо от конкретной формулировки предмета договора (передает земельный участок или обязуется передать), договор аренды в силу императивных норм закона остается консенсуальным. Недостаток, на который указывает истец, устраняется путем толкования договора (ст. 431 ГК РФ). Противоречий императивным нормам гражданского законодательства не имеется.

Включение в текст договора положения, согласно которому акт приема-передачи является частью договора аренды, не противоречит положениям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что указанные основания признания оспариваемого договора аренды от 22.01.2007 недействительным не были заявлены в суде первой инстанции, а потому не могут быть основанием для отмены судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции в обоснование доводов о том, что при межевании земельного участка его границы не были вынесены на местность, в связи с чем имеется спор о нахождении деревьев в пределах или за пределами земельного участка, представитель истца предоставил дополнения к апелляционной жалобе и дополнительные доказательства в копиях: акт обследования земельного участка от 24.12.2009, заявление от 18.01.2010 года в адрес Отдела