Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2010 по делу n А32-16730/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

Сочи «Дирекция заказчика Центрального района» №84-р от 07.07.2008 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.04.2009, л.д. 25, т.д.2).

      Согласно абзацу 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

      К отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным названным Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства (пункт 4 статьи 3 Закона №178-ФЗ).

               В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное унитарное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (пункт 2 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

   Как следует из письма ООО «Звезда» №36 от 15.07.2008, а также отзыва предприятия, представленного в суд апелляционной инстанции, решением Городского собрания г. Сочи от 11.12.2007 №257 согласована продажа муниципальным унитарным предприятием г. Сочи «Дирекция заказчика Центрального района» пешеходного моста, являющегося инвестиционным объектом (л.д. 39, т.д.1).

      Между тем, из материалов дела не усматривается заключение предприятием и ООО «Звезда» договора купли-продажи пешеходного моста через реку Сочи, что являлось одним из основных условий спорного инвестиционного договора, обеспечивающих реализацию инвестиционного проекта в части реконструкции моста.

      Согласно пункту 5 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного инвестиционного договора) содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений федерального и регионального значения относится к вопросам местного значения городского округа.

               Таким образом, мосты, расположенные в границах городского округа и находящиеся в муниципальной собственности, могут быть исключительно мостами общего пользования.

               Поскольку спорный инвестиционный договор предусматривал последующую передачу пешеходного моста через реку Сочи по договору купли-продажи в собственность ООО «Звезда», следует признать юридическую невозможность реализации данного условия инвестиционного договора, и, как следствие, неисполнимость обязательства ООО «Звезда» по реконструкции моста способом, избранным сторонами договора инвестирования.

      По договору инвестирования от 13.11.2007 №03.2/144 предприятие было обязано не только заключить с инвестором договор купли-продажи пешеходного моста через реку Сочи после принятия Городским собранием г. Сочи решения о согласовании продажи указанного муниципального имущества, но и после регистрации права собственности инвестора на указанный объект недвижимости передать права и обязанности по договору аренды земельного участка (пункты 4.3.1, 4.3.2 договора).

      Включая данное условие в инвестиционный  договор, его стороны не учли, что в силу пункта 5 статьи 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем).

      Следовательно, пункт 4.3.2 спорного инвестиционного договора, возлагающий на предприятие обязанность передать инвестору права и обязанности по договору аренды земельного участка после регистрации права собственности инвестора на объект недвижимости, юридически неисполним как предусматривающий совершение его сторонами в последующем сделки, не соответствующей законодательству.

      Как усматривается из материалов дела, право пользования земельным участком в целях реализации инвестиционного проекта было приобретено ООО «Звезда» по договору от 21.12.2007 №002-з/ц-2007 уступки прав и обязанностей по договору аренды от 20.12.2006 (л.д. 39-40, т.д.2).

      По договору уступки прав и обязанностей арендатора от 21.12.2007 ООО «Звезда» приобрело права и обязанности ЗАО «Солнечный город» как арендатора по договору аренды от 20.12.2006 земельного участка площадью 22 454 кв.м., в том числе 21 271 кв.м. охранной зоны инженерных сетей, из земель государственной собственности для комплексного благоустройства территории набережной реки Сочи с обустройством городской парковой зоны по ул. Конституции, ограниченной улицами Парковая и Московская, в Центральном районе города Сочи, без права размещения на нем зданий, строений, сооружений и иных объектов, в курортно-рекреационной зоне округа санитарной охраны курорта, с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0086 (л.д. 39-40, т.д.2).

               В то же время договор аренды от 20.12.2006 №4900004053 земельного участка с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0086, заключенный администрацией города Сочи и ЗАО «Солнечный город», признан недействительным (ничтожным) решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2009 по делу № А32-7680/2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009, как заключенный в отношении земельного участка, которым администрация города Сочи была не вправе распоряжаться (л.д. 45-49, т.д.2).

               Доказательств предоставления ООО «Звезда» земельного участка в целях реконструкции инвестиционного объекта по иным основаниям в материалах дела не содержится.

               В этой связи у ООО «Звезда» отсутствуют права на использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0086, что, как следствие, влечет невозможность осуществления инвестиционной деятельности с последующим оформлением прав на вновь созданный в результате реконструкции объект недвижимости, поскольку согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации создание недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, влечет признание объекта самовольной постройкой, на которую право собственности не возникает.

               Из имеющегося в материалах дела заключения Управления архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 01.02.2008 №Ц/16-08 следует, что земельный участок ориентировочной площадью 3358 кв.м. для реконструкции пешеходного моста через реку Сочи с размещением станции монорельсовой дороги не сформирован, права на него не зарегистрированы (л.д. 19, т.д.2).

               Согласно представленному суду апелляционной инстанции письму администрации в адрес ООО «Звезда» №0712-1581-4, земельные участки, предполагаемые для размещения парковок и общественного делового центра расположены в зоне зеленых насаждений общего пользования – «Р-2» с разрешенным видом использования: парки, скверы, бульвары, пункты первой медицинской помощи, врачебные кабинеты, надземные пешеходные переходы; поскольку предполагаемый к строительству общественный деловой центр затрагивает границы водного объекта, рассмотрение вопроса его размещения находится в компетенции высшего органа исполнительной власти Российской Федерации в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации. Из данного письма также следует, что строительство инвестиционного объекта требует разработки проекта планировки с учетом границ прибрежно-защитной полосы реки Сочи.

      В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

      Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

      Земли используются согласно установленному для них целевому назначению. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

               Между тем, из материалов настоящего дела не усматривается изменения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, использование которого предполагается в целях реконструкции пешеходного моста с размещением общественного делового центра.

               Доводы администрации, изложенные в указанном письме №0712-1581-4, заявитель апелляционной жалобы не опроверг.

      Как следует из письма администрации от 12.12.2008 №20/74, ООО «Звезда» не исполнены обязательства по оплате работ по благоустройству ул. Чайковского Центрального района г. Сочи, в связи с чем, привлеченная ООО «Звезда» подрядная организация приостановила выполнение работ в связи с отсутствием финансирования (л.д. 23, т.д.2).

      Доказательств, подтверждающих выполнение заявителем жалобы своих финансовых обязательств по инвестиционному договору, с разбивкой по этапам его исполнения, в материалах дела не усматривается.

      В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о ежемесячном предоставлении администрации отчетов о выполненных работах по этапам инвестиционного договора (пункт 4.2.6 договора, л.д. 12, т.д.1).

      Ответчик не представил разрешения на строительство, которым завершается исполнение обязательств по первому этапу, а равно не доказал невозможность получения указанного разрешения по причинам, зависящим от администрации или предприятия.

                Согласно пункту 8.3 договора инвестирования от 13.11.2007 №03.2/144 администрация вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения пунктов 4.2.1 – 4.2.8 договора.

               Кроме того, согласно статье 717 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

               Поскольку спорный договор содержит элементы обязательства подрядного типа, администрация, выразившая свое намерение отказаться от этого договора, не может быть понуждена к дальнейшей реализации его положений, если осуществление настоящего инвестиционного проекта с данным инвестором утратило для нее интерес.

               Отказ в иске о расторжении спорного договора означал бы сохранение в силе обязательств, предполагающих совершение юридически недозволенных действий – возведение объекта недвижимости на земельном участке без оформления прав на его использование в целях строительства (реконструкции), без изменения его целевого назначения и вида разрешенного использования; приватизацию пешеходного моста общего пользования через реку Сочи; уступку муниципальным унитарным предприятием прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

               Между тем, создание объектов недвижимости и оформление на них права собственности предоставит обществу право требовать заключения с ним договора продажи или аренды земельных участков, занятых указанными объектами, по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства, в связи с чем, заинтересованность администрации в расторжении спорного инвестиционного договора обоснованна (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 октября 2006 года №16916/05, от 23 января 2007 года №14140/06).

               Статей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав предусмотрено прекращение правоотношения.

      В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

      Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

      При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований администрации о расторжении договора инвестирования от 13.11.2007 №03.2/144.

      В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела по правилам первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

      С учетом удовлетворения исковых требований администрации государственная пошлина по иску в размере 2000 руб. (пункт 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на дату обращения с иском) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ООО «Звезда» в доход федерального бюджета.

      На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

               решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 октября 2009 года по настоящему делу отменить по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской