Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2010 по делу n А01-845/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Техническое состояние опорных конструкций – удовлетворительное. Стены отклонений от предписанной геометрии и повреждений в виде трещин, отрыва не имеют. В целом техническое состояние вертикальных несущих конструкций при сложившемся уровне нагрузок – удовлетворительное.

Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» в письмах от 24.09.2008 №2730 и от 17.10.2008 №3071 истцу было отказано в оформлении нежилых помещений в здании по адресу: г.Майкоп, ул.Хакурате, 222, поскольку статьёй 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не предусмотрена процедура оформления объекта в случае, когда строительство уже осуществлено. ИП Щербаковой М.В. предложено разрешить указанный вопрос в соответствии со статьей 222 ГК РФ в судебном порядке (т.1,л.д.18-19).

 В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет реконструкцию как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качества инженерно-технического обеспечения).

Произведенные истцом изменения в объекте недвижимости являются реконструкцией по признаку изменения его площади.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на реконструкцию.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Судом установлено, что при производстве строительных работ строительная, градостроительная и иная разрешительная документация ИП Щербаковой М.В. не оформлялась.

В обоснование правомерности возведения спорной постройки истец ссылается на то, что произведенная внутренняя перепланировка, данных помещений не затронула несущих конструкций здания, все перегородки выполнены из мелкоштучных бетонных блоков и легких металлопластиковых конструкций, они не имеют следов деформации и отклонений в виде трещин. Согласно подпункту 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случаях строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

В силу статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п.3.1.14 и 3.1.24 Положения об Управлении архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп», утвержденного постановлением главы администрации муниципального образования «Город Майкоп» от 10 апреля 2003 года №165, единственным уполномоченным органом по решению вопросов о необходимости получения разрешения на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) и разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении объектов, не требующих в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство на территории муниципального образования «Город Майкоп» является Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп».

Между тем, до начала реконструкции спорных помещений и в процессе ее проведения ИП Щербакова М.В. не обращалась в Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования «Город Майкоп» для получения градостроительного заключения об отсутствии необходимости получения разрешения на реконструкцию спорных нежилых помещений.

Из отзывов Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования «Город Майкоп» на иск и апелляционную жалобу следует, что ИП Щербаковой М.В. в принадлежащих ей нежилых помещениях, расположенных по адресу: г.Майкоп, ул.Хакурате, 222, была произведена реконструкция без получения предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения.

Следовательно, истица не доказала, что действие п.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не распространяется на произведенную реконструкцию нежилых помещений первого этажа 5-ти этажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Майкоп, ул.Хакурате, 222.

С учетом изложенного, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для реконструкции спорных помещений получение разрешения на строительство не требуется. При этом истец не представил в материалы дела доказательства получения разрешения на строительство для реконструкции спорных объектов, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по признаку осуществления реконструкции нежилого помещения без оформления строительной, градостроительной документации при разрешении требований ИП Щербаковой М.В. к спорным правоотношения подлежат применению положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем правильно указано судом первой инстанции.

Из смысла и содержания искового заявления следует, что фактически истец просит рассмотреть требование о признании права собственности на объект, полученный в результате самовольной реконструкции.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательства формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Майкоп, ул. Хакурате 222, в материалы дела не представлены, в связи с чем, отсутствуют основания полагать, что спорная постройка была возведена ИП Щербаковой М.В. (собственником нежилых помещений в указанном многоквартирном доме) в границах такого участка.

Доказательства принадлежности ИП Щербаковой М.В. земельного участка под самовольной постройкой (в частности под пристройкой литер а1) на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования либо выделения в установленном порядке земельного участка для строительства фактически возведенного капитального строения в материалы дела не представлены.

Таким образом, истец не доказал наличие необходимого условия для признания права собственности на самовольную постройку - наличие прав на земельный участок, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению на выдачу разрешений на строительство прилагается среди прочих документов согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктом 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. Согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение, изменение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений. Следовательно, реконструкция помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, возможна только с согласия всех собственников, которое, по смыслу статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. 6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, должно быть выражено собственниками помещений в многоквартирном жилом доме до производства реконструкции.

Судом установлено, что в результате произведенной истцом реконструкции фактически были созданы новые объекты недвижимого имущества, в результате чего, изменилась площадь помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме. Кроме того, в несущей стене дома, являющейся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома был разобран входной деревянный витраж и заменен на металлопластиковый.

Истец представил копию протокола №179 от 14.11.2008 общего собрания собственников ТСЖ «Хакурате» о согласии сохранить помещения ИП Щербаковой М.В. в перепланированном виде.

Между тем, в материалах дела отсутствуют, доказательства того, кто именно из собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Хакурате, 222 в г.Майкоп присутствовал на данном собрании, а также общее количество членов ТСЖ «Хакурате», позволяющих установить наличие кворума на данном собрании и принятие решения квалифицированным большинством голосов в 2/3 голосов. Из протокола №179 от 14.11.2008 невозможно установить, что на указанном собрании принимали участники именно собственники помещений в спорном доме или уполномоченные ими лица, поскольку документы, подтверждающие право собственности на соответствующие помещения в многоквартирном доме, лиц, участвующих в собрании, отсутствуют. Кроме того, из протокола следует, что на собрании присутствовал 101 собственник жилья из 106, в то время как за сохранение произведенной перепланировки проголосовало 106 человек. Доказательства того, что 5 отсутствующих собственника помещений в спорном доме каким-то образом выразили свою волю на сохранение спорного объекта, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно оценил  критически представленную истцом копию протокола от 14.11.2008 №179.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В материалы дела представлены технические заключения ООО «Архстудио» (т.1,л.д.20-37), согласно которым выполненная перепланировка части нежилых помещений в жилом доме литер А и пристройке литер а1 по адресу: г.Майкоп, ул.Хакурате, 222, не нарушила несущую способность существующих конструкций. Перепланировка выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, требованиями санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Однако доказательства соответствия самовольной постройки градостроительным нормам и правилам, в том числе требованиям Правил землепользования и застройки города Майкопа, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим требованиям, требованиям гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, истцом не представлено.

Кроме того, вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 №54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 № 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»,