Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.03.2010 по делу n А53-23353/2008. Изменить решение

на месте с признаками физического износа конструктивных элементов, указанными в соответствующих таблицах ведомственных строительных норм -ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», в соответствии с требованиями сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) для переоценки основных фондов -№№ 4, 18. Физический износ сарая Лит. «С» в размере 34% определен на основании признаков физического износа конструктивных элементов исследуемого строения, определенных при осмотре на месте. Расчет рыночной стоимости исследуемых объектов доходным подходом не производится, поскольку рассчитать потенциальный доход, реально приносимый оцениваемыми объектами, технически не представляется возможным из-за отсутствия достоверной информации об арендных ставках на аналогичные объекты. Определение рыночной стоимости земельного участка выполнено с учетом Ме­тодических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации. Москва, 2002 г. и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. №2314-р). При подборе объектов-аналогов для определения рыночной стоимости исследуемых объектов сравнительным подходом выбирались аналоги среди объектов, размещенных в средствах информации, сопоставимые по элементам и специфике исследуемых объектов. Корректировка стоимости объектов-аналогов при определении рыночной стоимости исследуемых объектов сравнительным подходом в табличной форме использовалась по необходимости на основании собственных специальных познаний эксперта. Определение рыночной стоимости нежилого строения склада Лит. «Аа», нежилого строения склада Лит. «Д», нежилого строения сарая Лит. «С» и земельного участка, на котором строения Лит. Лит. «Аа», «Д», «С» расположены, выполнено в заключении судебного эксперта на основании квалификации судебного эксперта-строителя по специальности 16.1 «исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки». Статья 11 Федерального закона №135-Ф3 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в РФ» регламентирует требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Опреде­ление рыночной стоимости объектов выполнено в заключении судебного эксперта № 4151/10-3 от 25.12.2009 г., производство которого регламентируется Федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Судебный эксперт не является субъектом оценочной деятельности, для которого необходимо наличие полиса гражданской ответственности.

В связи с неверным указанием стоимости аналога № 1 в таблице № 6 расчет рыночной стоимости исследуемых объектов методом сравнения продаж откорректирован экспертом.

Согласно представленному в заседание суда апелляционной инстанции дополнения к экспертному заключению рыночная стоимость нежилого строения склада Лит. «Аа», общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер  61-61-42/007/2005-269, нежилого строения склада Лит. «Д» общей площадью 554,7 кв.м. кадастровый (или условный) номер  61-61-42/007/2005-273, нежилого строения сарая Лит. «С» площадью по наружному обмеру 14,1кв.м. кадастровый (или условный) номер  61-61-42/007/2005-271 и земельного участка, площадью 2213кв.м. кадастровый (или условный) номер 61:58:03500:0034, по ул. Котлостроительной, 37-22 в г. Таганроге, на котором расположены указанные строения, в ценах, действующих на момент проведения исследования составляет 8554200руб.

С учетом представленных экспертом пояснений и корректировки расчета рыночной стоимости исследуемых объектов, суд апелляционной инстанции считает экспертное заключение достаточно ясным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, и составленным в соответствии с требованиями статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

По указанным основаниям суд апелляционной инстанции считает заключение судебного эксперта №4151/10-3 от 25.12.2009 допустимым доказательством по делу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом  в порядке пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в обжалуемой части подлежит изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом ЗАО Коммерческий банк «Русский Славянский Банк» (банк) и предпринимателем Федорцовым А.Н. были заключены кредитные договоры №0058 от 21.04.2006, №0076 от 17.05.2006, №0154 от 25.08.2006 и №00017 от 12.02.2007,  №0209 от 24.11.2006, в соответствии с условиями которых банк обязался предоставить заемщику денежные средства в общей сумме 14 700 000руб., сроком погашения до 2009г. под процентные ставки в размере от 15 до 17% годовых. Согласно пункту 5.7.2 договоров банк имеет право досрочно взыскать сумму кредита и причитающиеся ему проценты за фактический срок использования кредита в случае нарушения заемщиком условий договора.

Во исполнение обязательств по кредитным договорам банк предоставил предпринимателю кредит в сумме 14 700 000руб., что подтверждено документально и заемщиком не оспаривается.

В обеспечение обязательств по вышеназванным кредитным договорам предпринимателем и банком был заключен договор ипотеки от 29.03.2007, согласно условий которого, предприниматель (залогодатель) передал в залог банку (залогодержателю) нежилое помещение – склад, общей площадью 554,7кв.м. литер «Д», расположенный по ул. Котлостроительной, 37-22, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-273 и земельный участок, общей площадью 2213кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу г. Таганрог, ул. Котлостроительная, 37-22 кадастровый (или условный) номер 61:58:03500:0034. Согласно пункту 3.9 договора стоимость предмета ипотеки определена по соглашению сторон и составляет 7 092 367,50руб.

В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение от 06.05.2008 к договору ипотеки от 29.03.2007, которым в предмет ипотеки дополнительно были включены следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание - склад Лит. «А,а», общей площадью 275,5 кв.м., расположенный по ул. Котлостроительной, 37-22 в г. Таганроге, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-269;

- нежилое здание- сарай, площадью по наружному обмеру 14,1кв.м. литер «С», расположенный по ул. Котлостроительной, 37-22 в г. Таганроге, кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-271;

Этим же соглашением были внесены изменения в пункт 3.1 договора ипотеки, в соответствии с которыми  стоимость предмета ипотеки определена по соглашению залогодателя и залогодержателя в сумме 27 087 815,77руб.

В виду ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по кредитным договорам, банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заемщика сумм кредита и начисленных процентов, а также об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Согласно статье 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 статьи 349 Кодекса предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Оценивая правомерность требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что факт выдачи кредита и наличие задолженности в заявленном размере подтверждены документально, и исковые требования признаны ответчиком в полном объеме.

Уточняя исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил суд определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации с торгов в сумме 10 978 000руб., исходя из отчета Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты об оценке объектов недвижимости №0850400339.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд посчитал, что начальная цена реализации  залогового имущества должна быть определена в размере, указанном в пункте 3.1 договора ипотеки в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2008, что составляет 27 087 815,77руб.

В апелляционной жалобе заявитель указал на то, что у него имелись возражения против установления начальной продажной цены в размере, определенном в договоре ипотеки, поскольку при подписании последнего действительная рыночная стоимость предмета ипотеки не устанавливалась. Наличием таковых возражений объяснено обращение банка  в Таганрогскую межрайонную  торгово-промышленную палату с целью определения рыночной стоимости имущества.

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998г № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Установление начальной продажной цены заложенного имущества существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре залога.

Как следует из материалов дела, первоначальная продажная цена предмета залога установлена судом в размере, указанном в пункте 3.1 договора ипотеки, т.е стоимость заложенного имущества составляет 27 087 815,77руб., которая документально не обоснована.

Исходя из правовой позиции, отраженной в вышеназванном Информационном письме, оценка предмета залога, определенная сторонами в договоре при его подписании может лишь выступать ориентиром при определении начальной продажной цены. Условие об установлении залоговой стоимости имущества не может рассматриваться в качестве условия об установлении начальной продажной цены, а может лишь свидетельствовать об оценке сторонами спорного имущества на момент заключения самого договора. Поэтому суду необходимо было исследовать вопрос о стоимости имущества на день принятия решения и возможности использования стоимости, определенной в договоре залога, с учетом вероятного ее изменения. В спорной ситуации при определении цены необходимо было исходить из рыночной стоимости предмета залога.

В подтверждение несоответствия определенной в договоре залога и установленной в обжалуемом решении начальной продажной цены имущества его действительной рыночной стоимости АКБ «Русский Славянский банк» с апелляционной жалобой представил отчет Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты об оценке объектов недвижимости №0850400339, согласно которому рыночная стоимость оцениваемых объектов залога без учета налога на добавленную стоимость по состоянию на 29.12.08 составляла10 978 000руб.

Поскольку с указанным отчетом предприниматель Федорцов А.Н. не согласился ввиду существенного превышения рыночной стоимости заложенного имущества, рассчитанной банком, апелляционным судом для устранения  разногласий сторон по данному вопросу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ГУ «Южный региональный центр судебной экспертизы». По результатам проведенной экспертизы представлено заключение № 4151/10-3 от 25.12.2009г., согласно которому рыночная стоимость спорного имущества составляет 8 259 400руб.

С учетом представленных ответчиком замечаний по заключению экспертизы в судебном заседании апелляционной инстанции экспертом Коробецким Б.В. были даны дополнительные пояснения и произведена корректировка рыночной стоимости исследуемых объектов. Согласно представленному в заседание суда апелляционной инстанции дополнению к экспертному заключению рыночная стоимость нежилого строения склада Лит. «Аа», общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-269, нежилого строения склада Лит. «Д» общей площадью 554,7 кв.м. кадастровый (или условный) номер  61-61-42/007/2005-273, нежилого строения сарая Лит. «С» площадью по наружному обмеру 14,1кв.м. кадастровый (или условный) номер 61-61-42/007/2005-271 и земельного участка, площадью 2213кв.м. кадастровый (или условный) номер