Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2009 по делу n А53-11876/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в здании “Медсанчасть и профилакторий”, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274, принадлежащем истцу на праве хозяйственного ведения.

Истец дифференцировал исковые требования по помещениям общей площадью 1 427,5 кв.м. и площадью 2 015 кв.м.

Период неосновательного пользования помещением площадью 1 427,5 кв.м. истец считает с 23 мая 2007г. по 06 июля 2009г., т.е. с даты составления акта проверки использования по назначению и сохранности федерального имущества, расположенного по адресу г.Ростов-на-Дону, пр.Шолохова,274.

Этим актам было выявлено пользование ответчиком площадью 1 427, 43 кв.м. без надлежащего оформления – том1, л.д.25-27.

Дата  06 июля 2009г. определена тем, что именно по данную дату ответчику была предоставлена отсрочка исполнения судебного акта об освобождении помещений истца.

Размер подлежащей взысканию платы истец  определил на основании отчета ООО “Компания ВЕАКОН – АрсГор” 2007 года, исходя из платы 18,99 за 1 кв.м. помещения.

Период пользования для расчета помещением площадью 2 015 кв.м. истец определяет  с 10 мая 2008г. (последняя дата для добровольного освобождения) по  06 июля 2009г. – по данную дату была предоставлена отсрочка исполнения судебного акта.

Размер подлежащей взысканию платы истец определил на основании отчета Международного центра оценки от 20.06.2007г., исходя из платы  3,37 руб. за 1 кв.м.

Копии обоих отчетов приобщены к материалам дела – том 2 дела.

Материалами данного дела и судебными актами по делу А53-8696/2008 – С2-6, имеющими преюдициальный для данного дела характер, подтверждаются следующие обстоятельства.

Предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит объект недвижимости – медсанчасть и профилакторий, площадью 4 511 кв.м., Литер АП, расположенный по адресу г.Ростов-на-Дону, пр.Шолохова, дом №274 – том 1, л.д.9.

Данный объект принадлежит на права собственности Российской Федерации.

30 декабря 2004 года Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области (правопредшественник Росимущества, арендодатель), предприятие (балансодержатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 288/04-2 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274, общей площадью 2 015 кв. м для использования под поликлинику. Согласно пункту 1.1 срок действия договора установлен с 30.12.2004 по 30.11.2005. – том 1, л.д.76.

На дату заключения договора аренды от 30.12.2004 переданное обществу в аренду федеральное имущество было закреплено за предприятием на праве хозяйственного ведения.

При указанных обстоятельствах, на основании ст.294, 295, 608 ГК РФ, при рассмотрении дела № А53-8696/2008-С2-6 судебные инстанции квалифицировали договор аренды от 30.12.2004 как заключенный предприятием с согласия управления.

Действие договора аренды от 30.12.2004 было возобновлено на тех же условиях на неопределенный срок, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Срок действия договора истек 30.11.2005, но арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Предприятие обращалось к обществу с требованием об освобождении занимаемых обществом помещений посредством направления писем, данные письма в рамках дела № А53-8696/2008-С2-6 истолкованы как отказ от договора аренды.

Помимо помещений 2 015 кв. м, переданных обществу во владение на основании договора аренды, общество без надлежащего оформления занимало помещения в здании общей площадью 1 427, 43 кв.м., что зафиксировано в акте от 23 мая 2007г., подписанном в том числе представителем общества.

Пользование указанными помещениями без договора обществом не отрицается.

Предприятие и общество пытались заключить договор в том числе и не данные помещения, к материалам дела приобщена копия дополнительного соглашения №1 от 01.01.2008г., в котором указана площадь 3 442,5 кв.м. (том 1, л.д.82), однако данное дополнительное соглашение не было официально одобрено Росимуществом.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2008 по делу № А53-8696/2008-С2-6 апелляционный суд оценил дополнительное соглашение № 1 от 01.08.2008г. в части передачи в аренду новых площадей как ничтожное.

Данным постановлением общество обязано освободить нежилые помещения (литеры А, П) общей площадью 3 442,50 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Шолохова, 274, возвратив их во владения предприятия.

Таким образом, часть из заявленной истцом площади была передана во владение ответчику по договору.

Апелляционный суд полагает необходимым применить дифференцированный подход к оценке взаимодействия сторон спора, в зависимости от того, может ли пользование быть признано договорным либо нет.

Помещения общей площадью 2 015 кв. м ответчик использовал на основании договора, прекращение договорных отношений не меняет статуса арендатора как законного владельца, динамика отношений сторон договора аренды завершается возвратом помещения арендодателю. До тех пор, пока помещения не возвращены, последняя обязанность арендатора не исполнена.

Арендатор, получивший имущество от законного владельца, ни при каких обстоятельствах не может быть приравнен к незаконному пользователю, не имеющему никаких оснований для пользования чужим имуществом.

Кодекс устанавливает специальное решение вопроса о плате за пользование помещением после окончания срока действия договора аренды в ситуации несвоевременного возврата арендатором имущества арендодателю.

Согласно ст.622 Гражданского кодекса РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Убытки в рамках настоящего дела истец не доказывает и не отыскивает.

Поэтому за пользование помещениями 2 015 кв. м может быть взыскана только плата, равная арендной. При этом апелляционный суд полагает, что при выявлении задолженности за пользование ссылка истца на положения ст.1102 ГК РФ в обоснование иска взысканию не препятствует, поскольку, во-первых, суд должен дать верную квалификацию заявленным требованиям, во-вторых, нормы о кондикции являются универсальным началом, охраняющим возмездно-эквивалентный характер гражданского правоотношения.

В соответствии с условиями договора аренды Росимущество (обозначенное в договоре как арендодатель) вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы один раз в год, предупредив арендатора.

Согласно уведомлению Росимущества, направленному обществу, в 2008 году арендная плата по договору составила 2 032 329 рублей в год без НДС за площадь 2015 кв.м., т.е. – том 1, л.д.24, т.3, л.д.26, т.е. 99 руб. 18 копеек за 1 кв.м. в месяц с НДС. Данная арендная плата подлежала уплате за все время просрочки в передаче помещения.

Истец отыскивает плату за пользование ответчиком площадью 2 015 кв. м с 10 мая 2008г. по  06 июля 2009г.

Апелляционный суд на основе исследования представленных сторонами доказательств приходит к выводу, что за 2008 год арендная плата за пользование 2 015 кв.м. взысканию не подлежит.

Стороны в качестве договорного условия согласовали, что арендная плата без учета НДС ежемесячно равными частями не позднее 10-го числа отчетного месяца перечисляется арендатором в федеральный бюджет на счет Управления Федерального казначейства по Ростовской области.

Данное условие законодательству не противоречит, определяет порядок исполнения обязанностей по договору.

Согласно п.2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Обществом представлены платежные поручения, из которых следует, что с 1 января 2008г. плата за пользование перечислялась непосредственно предприятию (за январь – май 2008 г.). Однако арендная плата за март-май была предприятием возвращена обществу, после чего общество уплатило арендную плату за март-май на счета Управления Федерального казначейства по Ростовской области и продолжало соблюдать тот же порядок оплаты в дальнейшем.

Общество в 2008 году уплатило арендную плату в размере 341 423 рубля 71 коп. в месяц с НДС, поскольку осуществляло оплату за всю занимаемую им площадь 3 442,5 кв.м., т.е. исходя из установленного Росимуществом размера 99,18 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Поскольку арендная плата уплачена в размере, определенном в соответствии с п.3.5 договора, в предусмотренном договором порядке, данный порядок оплаты подтвержден конклюдентными действиями предприятия, исходя из положений ст.622 ГК РФ общество не может считаться не оплатившим арендную плату за 2008г.

Помещениями площадью 1 427, 43 кв.м. ответчик пользовался неосновательно, что им не отрицается.

Полностью отказывая в иске, суд первой инстанции дал неверное толкование положениям ст. 294,295  ГК РФ.

Суд указал, что при отсутствии договорных отношений денежные средства от использования федерального имущества, в том числе находящихся на праве хозяйственного ведению у федеральных государственных унитарных предприятий, подлежат перечислению в федеральный бюджет, право требовать неосновательное обогащение принадлежит Росимуществу.

Между тем из положений указанных статей Кодекса, а также статей 17, 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" следует обратное толкование, согласно которому арендодателем государственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием, может выступать только это предприятие, которое и является получателем арендных платежей, а в бюджет обязано перечислять часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Собственник имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, не вправе каким-либо образом использовать имущество, не изъятое из хозяйственного ведения предприятия, самостоятельно сдавать его в аренду другим лицам и соответственно получать доход от использования этого имущества, в частности, в виде арендной платы, а имеет только право на получение части прибыли предприятия.

Данное толкование не зависит от изменений, внесенных в Бюджетный кодекс РФ Федеральным законом от 26.04.2007г. №63-ФЗ  и вступивших в силу с 1 января 2008г.

Согласно п.2 ст. 3 Кодекса гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ  и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ.

Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать  Кодексу.

Отношения сторон по поводу фактического пользования площадью 1 427, 43 кв.м. регулируются нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применение кондикционного способа защиты должно опираться на две общепризнанные предпосылки: наличие обогащения, т.е. увеличение или сохранение в прежнем размере имущества на одной стороне как следствие соответствующего его уменьшение на другой стороне и неосновательность обогащения.

Взыскание неосновательного обогащения мерой ответственности не является. Возврат неосновательного обогащения не должен приводить к двойному платежу в ситуации наличия фигур собственника и законного владельца, претендующих на получение оплаты.

При определении размера неосновательного обогащения, подлежащего взысканию за 2008г., следует учесть, что оплата в размере  99,18 рублей за 1 кв.м. в месяц ответчиком осуществлялась, на платежи в соответствующем данной сумме размере ответчик не может быть признан неосновательно обогатившимся.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, временно пользовавшиеся чужим имуществом должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования. Размер платы за пользование подлежит определению на основании положений п.3 ст. 424, п.1 ст. 614 ГК РФ, т.е. исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги.

При оценке доказательств, представленных сторонами и полученных по запросу суда в обоснование размера стоимости за фактическое пользование апелляционный суд исходит из следующего.

Норма статьи 424 ГК РФ носит оценочный характер, поскольку предполагает  определение размера оплаты за пользование по аналогам.

Для определения размера платы за пользование, подлежащей взысканию по правилам ст. 1105 ГК РФ, надлежит учесть все доступные источники информации.

В материалах дела представлена информация из источников нескольких видов:

- представленные истцом отчеты ООО “Компания ВЕАКОН – АрсГор” от 27 декабря 2007 года и Международного центра оценки от 20.06.2007г. – том 2; экспертное заключение Росимущества на Отчет №136/1 – 2009, выполненный ООО “Мемфис”;

- информация, полученная от коммерческих организаций, оказывающих возмездные услуги на рынке недвижимости, в том числе сведения о рыночной ставке арендной платы за 1 кв.м. объекта недвижимого имущества, расположенного в районе пр.Шолохова, 274 в г.Ростове-на-Дону за период с мая  по декабрь 2007г., в 2008 и 2009 годах, поступившие по запросам суда;

- отчет №210 Торгово-промышленной палаты Ростовской области об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом – нежилыми помещениями здания медсанчасти и профилактория, общей площадью 4 511,0 кв.м., находящимся по адресу: г.Ростов-на-Дону, Первомайский район, пр.Шолохова,274;

- копия договора аренды предприятия и ОАО “Аэрофлот-Дон” от 07 марта 2008г. по которому во временное владение и пользование ОАО “Аэрофлот-Дон” передано помещение 316,7 кв.м., расположенное по адресу г.Ростов-на-Дону, пр.Шолохова,274; фрагменты копий договоров аренды между ФГУП “Госкорпорация по ОрВД” и “Аэронавигация Юга”, относительно нежилых помещений в здании по пр.Шолохова,274 в, полученные истцом по факсу и представленные суду.

Истец полагает верным принять в качестве источника информации предоставленные им отчеты (том 2).

Данный подход апелляционным судом отклонятся. Отчеты определяют арендную плату только по состоянию на 21 декабря 2007г. (отчет ООО “Компания ВЕАКОН – АрсГор”) и  на  10 июня 2007г. (отчет Международного центра оценки) – том 2, л.д.3, 173.

Между полученными в отчетах результатами имеются значительные расхождения. Согласно