Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.01.2016 по делу n А32-6133/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

фактическое его использование.

Суд апелляционной инстанции полагает, что ООО «Аэропорт Девелопмент» в уведомлении № 190/14 от 11.11.2014 необоснованно заявило отказ от исполнения договора аренды, последний является действующей сделкой, в силу следующих обстоятельств.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).

Как следует из материалов дела, на дату заключения договора аренды № А-109/12-МАК от 01.12.2012 собственником спорного здания столовой являлось АО «Международный аэропорт Краснодар», которое в силу выше приведённых норм Кодекса непосредственно было правомочно заключать договор аренды.

Факт подписания 30.11.2011 между АО «Международный аэропорт Краснодар» (продавец) и ООО «Аэропорт Девелопмент» (покупатель) договора купли-продажи недвижимого имущества № Р-103/11-МАК не свидетельствует о возникновении на стороне АО «Международный аэропорт Краснодар» как собственника имущества ограничений по поводу распоряжения данной вещью путём её передачи в аренду ООО «Толлан-Сервис». Договор аренды № А-109/12-МАК от 01.12.2012 является действительным, доказательства того, что в установленном законом порядке данная сделка признавалась недействительной либо обладает признаками ничтожной сделки, в материалы дела не представлены.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При переходе права собственности на вещь, находящуюся в аренде, от одного лица к другому в силу прямого указания выше приведённой нормы права происходит замена лица на стороне арендодателя (подпункт 5 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что спорное имущество является объектом недвижимости, то ООО «Аэропорт Девелопмент» приобрело право собственности на здание столовой только 03.09.2014 (в момент государственной регистрации перехода права собственности на здание). Следовательно, до указанной даты на основании нормы статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не мог состояться переход прав и обязанностей арендодателя от АО «Международный аэропорт Краснодар» к ООО «Аэропорт Девелопмент» по договору аренды № А-109/12-МАК от 01.12.2012.

В обоснование своей позиции о том, что ООО «Толлан-Сервис» было обязано вносить арендные платежи ООО «Аэропорт Девелопмент» с даты, когда ответчику была вручена копия договора купли-продажи № Р-103/11-МАК от 30.11.2011 (с даты получения уведомления № 49 от 08.07.2014), истец ссылается на разъяснения, изложенные в абзаце 4 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление ВАС РФ № 73), на разъяснения, изложенные в пункте 5 постановления ВАС РФ № 73, на практику Арбитражного суда Поволжского округа по судебным делам № А55-24693/2014, № А55-6823/2014, № А55-3529/2013.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной позицией истца по следующим основаниям.

В пункте 10 постановления ВАС РФ № 73 даётся толкование правовому регулированию договоров аренды вещи, которая будет приобретена в собственность арендодателя в будущем.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Указанные разъяснения не относятся к рассматриваемому спору, т.к. договор аренды заключался не ООО «Аэропорт Девелопмент» как арендодателем и законным владельцем имущества, которое будет приобретено в будущем, а действовавшим на тот период времени собственником здания столовой - АО «Международный аэропорт Краснодар».

Суд апелляционной инстанции отмечает, что спорное здание в полном объёме на основании договора аренды № 109/12-МАК от 01.12.2012 поступило в фактическое владение ООО «Толлан-Сервис» именно от АО «Международный аэропорт Краснодар», что подтверждается актом приёма-передачи от 01.12.2012.

Суд апелляционной инстанции предлагал ООО «Аэропорт Девелопмент» представить доказательства того, что после заключения договора купли-продажи № Р-103/11-МАК от 30.11.2011 общество вступило в фактическое владение зданием столовой, осуществляло действия по использованию данного объекта как его законный владелец. Однако такие доказательства в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду представлены не были. Представитель истца также не смог дать пояснений о том, каким образом ООО «Толлан-Сервис» фактически заняло спорное здание, если по утверждению ООО «Аэропорт Девелопмент» оно являлось фактическим владельцем здания с ноября 2011 года, однако данный объект истец во владение ответчику не передавал. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что начиная с декабря 2012 года истец обращался к ответчику с претензиями о незаконном занятии помещений помимо его воли. Напротив, из представленной в материалы дела переписки следует, что ООО «Аэропорт Девелопмент» никогда не отрицало факт законности получения ООО «Толлан-Сервис» здания столовой в своё владение на основании договора аренды, заключенного с АО «Международный аэропорт Краснодар» как собственником здания. Требования истца всегда сводились только к тому, что ООО «Толлан-Сервис» было обязано с июля 2014 года вносить арендные платежи в адрес ООО «Аэропорт Девелопмент». В отсутствие доказательств осуществления хозяйственной деятельности в отношении спорного здания столовой со стороны ООО «Аэропорт Девелопмент» представленный в материалы дела акт приёма-передачи от 30.12.2011 к договору купли-продажи не может являться достаточным доказательством вступления истца во владение спорным зданием.

В совокупности выше изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что на дату заключения договора аренды фактическим владельцем здания столовой и его господствующим собственником являлось АО «Международный аэропорт Краснодар», именно от указанной организации ООО «Толлан-Сервис» получило владение спорным имуществом. Объективные доказательства обратного в материалы дела не представлены.

В пункте 5 постановления ВАС РФ № 73 даётся толкование правовому регулированию вопроса о том, до какого момента арендодатель вправе получать арендную плату в отношении имущества, которое по договору купли-продажи отчуждается арендатору (аренда с правом выкупа, доследующий договор купли-продажи арендованного имущества).

В рамках настоящего дела не рассматривается спор о взыскании задолженности по арендным платежам либо о взыскании неосновательного обогащения в связи с переплатой арендных платежей, в связи с чем выше указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к спорным отношениям не могут быть применены.

Является необоснованной ссылка истца и на судебную практику Арбитражного суда Поволжского округа по судебным делам № А55-24693/2014, № А55-6823/2014, № А55-3529/2013.

В рамках указанных дел были рассмотрены принципиально иные споры, в том числе, которые возникали по поводу взыскании убытков (неосновательного обогащения) лица, приобретающего в собственность объекты недвижимого имущества, которые ещё действующим собственником были сданы в аренду, при этом данный собственник объектов недвижимого имущества (либо регистрирующий орган) допустил действия, воспрепятствовавшие своевременной государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к истцу. Арбитражными судами также был установлен факт перехода объектов недвижимости в фактическое владение истца, что не нашло своё подтверждение в рамках настоящего спора.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из выше приведённых норм права следует, что подписание между АО «Международный аэропорт Краснодар» и ООО «Аэропорт Девелопмент» договора купли-продажи здания столовой № Р-103/11-МАК от 30.11.2011 до осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества могло создавать правовые последствия исключительно для сторон сделки, но не для третьих лиц.

Таким образом, до 03.09.2014 арендодателем по договору аренды № 109/12-МАК от 01.12.2012 оставалось АО «Международный аэропорт Краснодар», в связи с чем ООО «Толлан-Сервис» обоснованно вносило арендные платежи в отношении указанного лица. Наличие подписанного договора купли-продажи № Р-103/11-МАК от 30.11.2011 и представление его копии в адрес ответчика не могло повлечь перемену лица в обязательстве на стороне арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений.

Согласно пункту 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

В ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций истцу предлагалось представить доказательства того, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о факте состоявшейся процедуры государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание столовой. Такие доказательства в материалы дела представлены не были.

Напротив, из пояснений представителя истца, данных в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что копии договора купли-продажи № Р-103/11-МАК от 30.11.2011 направлялись в адрес ответчика с уведомлениями от 01.07.2014 и от 11.08.2014, т.е. до простановке регистрирующим органом на последнем листе договора регистрационной записи о состоявшемся переходе права собственности на объект недвижимости. К последующим уведомлениям копия договора, содержащая отметку государственного регистратора, копии свидетельства о государственной регистрации права собственности либо выписки из ЕГРП, которые бы достоверно подтверждали наличие у ООО «Аэропорт Девелопмент» статуса собственника спорного здания и статуса арендодателя по договору аренды № 109/12-МАК от 01.12.2012, истцом в адрес ответчика не направлялись.

Из представленной в материалы дела переписки следует, что ООО «Толлан-Сервис» неоднократно предлагало ООО «Аэропорт Девелопмент» подтвердить свой статус арендодателя, предоставив доказательства состоявшегося перехода права собственности на здание столовой. ООО «Толлан-Сервис» также обращалось к АО «Международный аэропорт Краснодар» с требованием подтвердить факт смены арендодателя на ООО «Аэропорт Девелопмент», при этом АО «Международный аэропорт Краснодар» как первоначальный кредитор по договору аренды от 01.12.2012 № 109/12-МАК прямо указал арендатору о необходимости внесения им арендных платежей в адрес первоначального арендодателя до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

С учётом данного обстоятельства, а также в связи с ненадлежащим уведомлением ООО «Толлан-Сервис» о состоявшемся переходе права собственности на здание столовой как со стороны АО «Международный аэропорт Краснодар», так и со стороны ООО «Аэропорт Девелопмент», ответчик обоснованно продолжил внесение арендных платежей первоначальному арендодателю.

Из пояснений представителя ООО «Толлан-Сервис» следует, что о факте смены собственника спорного здания ответчик был поставлен в известность только в начале декабря 2014 года, при встрече представителей ООО «Толлан-Сервис» и ООО «Аэропорт Девелопмент», АО «Международный аэропорт Краснодар» представителю ответчика была продемонстрирована копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание столовой за истцом.

Данный довод ответчика истцом не опровергнут, доказательства того, что ООО «Аэропорт Девелопмент» до указанной даты надлежащим образом исполнило свою обязанность, предусмотренную пунктом 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации, и вручило ООО «Толлан-Сервис» доказательства состоявшегося перехода права собственности на здание столовой, в материалы дела не представлены.

Довод ООО «Аэропорт