Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу n А53-15782/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А53-15782/2015

13 ноября 2015 года                                                                          15АП-17652/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

при участии:

от истца: представитель Потеря О.В. (удостоверение, доверенность от 16.04.2015),

от ответчика: представитель Хачатрян К.Г. (доверенность от 30.04.2014),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юридическо-бухгалтерское агентство «Юрос»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиРостовской области от 03.09.2015 по делу № А53-15782/2015

по иску Департамента имущественно земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)

к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическо-бухгалтерское агентство «Юрос» (ОГРН 1026103291202 ИНН 6164082860)

о взыскании задолженности и пени,

принятое в составе судьи Жигало Н.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности «Юридическо-бухгалтерское агентство «Юрос» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2015 в размере 457 911 рублей 70 копеек, пени за период с 21.03.2003 по 30.06.2015 в размере                      285 888 рублей 43 копеек.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскана задолженность 33 443 рубля 98 копеек, пени в сумме 4 931 рубль 68 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 03.09.2015 отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу №А53-10129/99-С2-29 по иску ООО «Викта» к ООО ИВП «Оазис» о признании несостоятельным (банкротом) утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым ООО ИВП «Оазис» обязуется в счет погашения кредиторской задолженности перед ООО «Юрос» в размере 1 328 042 рублей 19 копеек передать обществу имущественные права, основанные на договорах аренды согласно приложения, в перечень которых входит договор аренды. Однако в рамках вышеуказанного мирового соглашения от ООО ИВП «Оазис» к ответчику права и обязанности по договору аренды не перешли.

В материалы дела от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 03.09.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отзыв судом приобщен к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что мировое соглашение, заключенное с истцом не является актом приема передачи. В материалах дела не имеется доказательств права собственности ответчика на земельный участок.

Представитель истца в судебном заседании выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 19.05.1997 между администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ИВП «Оазис» (арендатор) заключен договор аренды земли №12028 (далее – договор, л.д.21-27).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду целый земельный участок площадью 30 кв.м., расположенный по адресу:                 г. Ростов-на-Дону, Ленина, 238, для установки торгово-остановочного комплекса. Договор заключен сроком на 15 лет с 28.10.1996 по 28.10.2011.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу №А53-10129/1999-С2-29 прекращено производство по делу о признании ООО ИВП «Оазис» несостоятельным (банкротом) на основании пункта 7 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (действующего на момент рассмотрения названного дела) в связи утверждением мирового соглашения.

По условиям мирового соглашения ООО ИВП «Оазис» обязалось в счет погашения кредиторской задолженности в размере 1 328 042 рублей 19 копеек перед обществом передать последнему имущественные права, основанные на договорах аренды согласно приложению, а общество приняло на себя обязанности по погашению задолженности по аренде земельных участков в течение одного года после подписания настоящего мирового соглашения (л.д. 43-44).

В приложении к мировому соглашению указан договор аренды земли от 19.05.1997 №12028 (порядковый номер 44, л.д. 46).

Таким образом, из содержания данного мирового соглашения следует, что оно направлено на передачу обществу прав арендатора по спорному договору аренды.

Из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача прав и обязанностей арендатора другому лицу (новому арендатору) опосредуется перенаймом, который в силу выраженной в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу №А32-10370/2012 должен осуществляться с соблюдением норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации об уступке требования и переводе долга.

Поскольку права и обязанности не могут существовать в отрыве от их объекта, постольку новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Ответчик отрицает факт предоставления ему земельного участка в аренду. Однако согласно акту обследования земельного участка от 30.07.2015 №2233 установлено, что земельный участок освобожден торгово-остановочный комплекс отсутствует. На территории участка расположена конструкция остановки общественного транспорта (л.д. 17-18).

При этом в материалы дела не представлены доказательства фактического использования спорного земельного участка иным лицом, нежели ответчиком. Объективные препятствия в использовании земельного участка не установлены.

Более того, суд первой инстанции обоснованно указал, что относится критически к занятой в данном споре позиции ответчиком при том, что по другим договорам аренды, включенным в мировое соглашение, общество факт предоставления земельных участков в аренду не оспаривает при аналогичных обстоятельствах и даже в отсутствие какого-либо имущества, расположенного на земельных участках.

Правовым результатом исполнения выраженного в мировом соглашении договора о перенайме являлась не передача обществу непосредственного владения земельным участком, а переход к нему прав и обязанностей стороны в договоре от 19.05.1997 №12028. Передача вещи одним лицом другому невозможна в отсутствие у первого владения ею.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что фактическое владение спорным земельным участком обществу было предоставлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Доказательства государственной регистрации перенайма по спорному договору аренды в деле отсутствуют.

Из материалов дела следует, что спорный договор аренды подписан 19.05.1997, то есть до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с выраженной в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2005 №Ф08-5043/2005 правовой позицией заключенные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998) договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Таким образом, перенаем по спорному договору требовал государственной регистрации.

Между тем, отсутствие такой регистрации само по себе не исключают вывод о переходе к ответчику прав и обязанностей арендатора по спорному договору в силу следующего.

Из выраженной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации» правовой позиции следует, что сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимости не исключает возникновение арендного обязательства, если сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям и совершены действия по его исполнению; правовое значение отсутствия государственной регистрации в этом случае проявляется во внешних по отношению к арендному обязательствах отношениях - права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

По смыслу данной правовой позиции, поскольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим возникновение арендного обязательства, постольку государственная регистрация не является фактом, обусловливающим изменение арендного обязательства, в том числе по субъектному составу.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации перенайма по договору аренды, требующему государственной регистрации, исключает противопоставление новым арендатором вытекающих из договора аренды прав третьим лицам, но не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы перед арендодателем в период после передачи ему прав и обязанностей арендатора.

При таких обстоятельствах факт отсутствия государственной регистрации перенайма по спорному договору на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2000 по делу                         №А53-10129/1999-С2-29 об утверждении мирового соглашения не свидетельствует о том, что к ответчику не перешла обязанность по уплате арендной платы по договору земли от 19.05.1997 №12028.

При оценке периода, за который истец вправе требовать уплаты арендной платы, с учетом сделанного ответчиком заявления о применении срока исковой давности,  суд установил следующее.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.01.2003 по 30.06.2015.

Спорные правоотношения представляют собой обязательства аренды земельного участка.

В деле отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок относится к объектам, право государственной собственности на который разграничено между Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации.

Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Спорный договор заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, возобновлен на неопределенный срок. Из пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор возобновляется на неопределенный срок на тех же условиях.

Размер годовой арендной платы в спорном договоре аренды установлен в пунктах 2.1, 2.6 договора.

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора Положению о порядке установления базовых