Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2015 по делу n А53-18794/2015. Изменить решение (ст.269 АПК)

обязался производить своевременно за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт арендуемых помещений.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер ежемесячного арендного платежа составляет 90288 рублей. Арендатор в срок до 05.02.2014 обязался оплатить постоянную часть арендной платы за первый месяц аренды (февраль 2014 года). Переменная часть арендной платы равна расходам собственника нежилого помещения на содержание нежилого помещения, в том числе на водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, а также услуги по техобслуживанию (содержание и эксплуатация), определяемыми на основании счетов, выставленных уполномоченной организацией. Оплата переменной части арендной платы производится арендатором в течение 3-х рабочих дней с момента выставления счета от арендодателя. Оплата за аренду производится арендатором авансовым платежом до 01 числа каждого текущего месяца (пункт 3.2). В срок до 01.08.2014 арендатор обязался произвести доплату гарантийного взноса в размере 5472 рубля (пункт 3.3 договора).

Согласно пункту 4.3 договора в случае нарушения сроков платежей, предусмотренных данным договором, арендодателем начисляются пени из расчета 0,5 % от суммы долга, подлежащей к уплате, за каждый календарный день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае невыполнения арендатором пунктов 2.1.1, 2.1.2, 5.2 настоящего договора гарантийный платеж засчитывается арендодателем в качестве штрафных санкций и не подлежит возврату.

Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору нежилое помещение по акту от 01.02.2014 (т. 1 л.д. 57).

По соглашению от 16.09.2014 стороны расторгли названный договор с 19.09.2014 (т. 1 л.д. 58).

В пункте 2 соглашения о расторжении договора стороны определили, что обязательства по договору выполнены в полном объеме, за исключением обязательств арендатора по оплате:

постоянной части арендной платы за сентябрь (1-19 сентября) 2014 года;

переменной части арендной платы за август, сентябрь (1-19 сентября) 2014 года.

По акту от 19.09.2014 арендатор передал нежилое помещение арендодателю (т. 1 л.д. 59).

Платежным поручение № 476 от 05.09.2014 арендатором перечислена постоянная часть арендной платы за сентябрь 2014 года в размере 60648 рублей, платежным поручением № 509 от 23.10.2014 оплачена переменная часть арендной платы за август 2014 года (т. 1 л.д. 60-61).

В период действия названных договоров арендатор перечислил арендодателю гарантийный взнос в общей сумме 90288 рублей.

ООО «Гарант-РостСервис» 17.03.2015 направило ООО «Офис Сервис» претензию о возврате гарантийного платежа (т. 1 л.д. 62-63).

В связи с неисполнением ООО «Офис Сервис» обязательств по возврату гарантийного платежа, ООО «Гарант-РостСервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с фактическим прекращением между сторонами договорных отношений по аренде и возвратом арендованного имущества отношения сторон регулируются нормами о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в связи с прекращением между сторонами договорных отношений сумма внесенного ранее гарантийного взноса должна быть возвращена.

Вместе с тем, после получения претензии о возврате гарантийного платежа, ООО «Офис Сервис» 08.06.2015 направило ООО «Гарант-РостСервис» уведомление о зачете встречных требований к требованию о возврате гарантийного взноса в размере 82024 руб. 04 коп. (т. 1 л.д. 66-67).

В соответствии с уведомлением о зачете у арендатора имеются обязательства перед арендодателем в общей сумме 82024 руб. 04 коп., из них:

задолженность по переменной части арендной платы за сентябрь 2014 года в размере 14211 руб. 92 коп.;

стоимость восстановительного ремонта в размере 71825 рублей;

пеня за просрочку оплаты за 2014 год – 7984 руб. 56 коп.

Размер исковых требований определен истцом исходя из перечисленной суммы гарантийного платежа в размере 90288 рублей, за исключением суммы задолженности по оплате переменной части арендной платы за сентябрь 2014 года в размере 14211 руб. 92 коп., пени в размере 1212 руб. 96 коп. за просрочку последнего платежа, а также за вычетом излишне оплаченных в адрес ООО "Офис Сервис" денежных средств в размере 474 руб. 36 коп., всего заявлено к взысканию 80809 руб. 46 коп.

На указанную сумму истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2055 руб. 59 коп. за период с 21.03.2015 по 11.07.2015.

Суд первой инстанции принял к зачету к взыскиваемой сумме требования арендодателя об оплате переменной части арендной платы за сентябрь 2014 года в сумме 14211 руб. 92 коп. и об оплате неустойки по договору за просрочку внесения арендных платежей в сумме 7984 руб. 56 коп.

Истцом решение не обжалуется.

В принятии к зачету стоимости восстановительного ремонта отказано, так как требование о проведении текущего или восстановительного ремонта во исполнение пункта 2.1.5 договора арендодателем к арендатору до расторжения договора не предъявлялось, договор аренды сторонами расторгнут по соглашению сторон, стороны не пришли к соглашению о необходимости проведения такого ремонта в период действия договора либо восстановительного ремонта после его прекращения, не согласовали объем необходимых работ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодателем неправомерно произведен зачет обязательств в части зачета обязательства арендатора по оплате арендатором стоимости текущего (восстановительного) ремонта в сумме 71825 рублей, поскольку данное обязательство у арендатора перед арендодателем не возникло.

Следовательно, фактически суд первой инстанции признал зачет как одностороннюю сделку ничтожной в указанной части, поскольку арендодателем заявлено требование о зачете несуществующего обязательства.

При этом судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2.1.5 договора аренды нежилого помещения от 10.01.2014 арендатор обязался производить своевременно за свой счет необходимый текущий и косметический ремонт арендуемых помещений.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации 2. арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, арендатор обязан возвратить помещение в том состоянии, в котором оно было ему передано арендодателем, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В акте возврата имущества из аренды сторонами указано на удовлетворительное состояние помещений.

Вместе с тем, сторонами указано на следующие недостатки помещений:

стены – потертости, пятна, отклеены обои;

перегородки «Наяда» - пятна потертости, деформированы потолочные плиты, в количестве 17 шт.;

не горят 24 люминесцентные лампы;

отклеен керамический плинтус 6 п.м;

окно (1 шт.) – болтается ручка;

отсутствуют ключи от 3-х внутренних дверей «Наяда»;

поломан замок на входной двери.

В акте также указано на наличие мусора и коробок, необходимость генеральной уборки.

Таким образом, сторонами определены виды и объем работ, которые необходимо для приведения помещений в состояние, пригодное для эксплуатации, то есть для приведения помещений в состояние, в котором арендатор должен был возвратить их арендодателю.

Для приведения помещения в пригодное для эксплуатации состояние ООО «Офис Сервис» произведены следующие расходы:

1) замена личинка замка в количестве 3 шт. – 2001 рубль;

2) оплата строительно-ремонтных работ ООО «Гранит» по договору подряда № 17112014 от 17.11.2014 стоимостью 49765 рублей;

3) оплата за оказанные Растеряевым С.М. услуги по ремонту системы освещения в офисе № 710 в размере 2299 рублей;

4) стоимость закупленных люминесцентных ламп в размере 7600 рублей;

5) оплата расходных материалов.

В отзыве на апелляционную жалобу истец ссылается на то, что при подписании соглашения о расторжении договора аренды стороны прекратили все иные обязанности, кроме указанных в пункте 2 соглашения от 16.09.2014.

Однако, в акте о возврате помещений из аренды стороны определили конкретные недостатки передаваемого имущества.

Произведенные собственником помещений расходы соответствуют объемам и видам указанных сторонами в акте недостаткам.

Доказательств обратного и возражений относительно стоимости восстановительного ремонта истцом не заявлено.

Указав на зачет несуществующего обязательства, суд первой инстанции фактически признал уведомление о зачете как одностороннюю сделку в этой части не соответствующей нормам статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительной на основании статьи 168 Кодекса.

Вывод суда о зачете несуществующего обязательств необоснован, поскольку в редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент направления уведомления о зачете от 08.06.2015, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Следовательно, зачет по основаниям, указанным судом первой инстанции, является оспоримой сделкой.

В данном случае уведомление о зачете ООО «Гарант-РостСервис» не оспаривало в установленном порядке.

Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в принятии зачета в части расходов арендодателя на ремонтно-восстановительные работы для приведения ранее арендованных помещений в состояние, пригодное для эксплуатации.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения подлежат удовлетворению частично в размере 2212 руб. 86 коп., решение подлежит изменению.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами.

Судом первой инстанции период начисления процентов определен с 21.03.2015 по 11.07.2015 в размере 1883 руб. 34 коп.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (в редакции, действующей с 01.06.2015).

На 11.07.2015 средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц составляла 10,81 %.

Поскольку истцом заявлена ставка в меньшем размере 8,25 %, что является правом истца, суд апелляционной инстанции при расчете процентов применяет данную ставку.

С учетом подлежащего взысканию размера задолженности за указанный период сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 55 руб. 76 коп.

В остальной части иск удовлетворению не подлежит.

Ссылка заявителя жалобы на то, что гарантийный платеж не подлежит возврату на основании пункта 4.9 договора от 10.01.2014, правомерно отклонена судом первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Истцом заявлено требование о возврате части гарантийного платежа.

Гарантийный взнос по спорному договору носит обеспечительный (компенсационный) характер, необходимым и достаточным условием для возникновения у арендодателя обязанности по его возврату является наличие письменного заявления от арендатора.

При этом обязательство арендодателя по возврату гарантийного взноса прекращено лишь в части, а именно в части зачета неустойки, задолженности и стоимости ремонтно-восстановительных работ.

Ответчиком заявлено требование о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя в суде первой инстанции в размере 30450 рублей и 186 руб. 50 коп. почтовых расходов.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела. Согласно статье 106 Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Порядок распределения судебных расходов установлен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 2 указанной