Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу n А53-33075/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений ч.1 ст. 198, ч.4 ст. 200, ч.2 ст. 201 АПК РФ следует, что для вывода о незаконности оспариваемого заявителем решения (отказа) органа, осуществляющего публичные полномочия, суду необходимо установить его несоответствие закону (иным нормативным правовым актам) и нарушение прав заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности.

Предприниматель в обоснование заявленного требования ссылается на то, что спорный земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства культурно-досугового центра, для которого данный участок был ранее предоставлен в аренду, и предприниматель приступил к его строительству, но не закончил в срок, поскольку комитет и администрация более двух лет препятствуют в возведении им данного объекта. Чинение препятствий в строительстве обосновывается ссылками на судебные акты по спорам между предпринимателем, комитетом, администрацией, прокурором. В качестве доказательства начала возведения на спорном земельном участке указанного культурно-досугового центра предприниматель ссылается на то, что на спорном земельном участке имеется поставленный на временный кадастровый учёт объект незавершенного строительства с кадастровым № 61:58:0005267:1244 со степенью готовности объекта 11%, площадью 1 164,4 кв.м. Предприниматель указывает, что данный объект является фундаментом указанного культурно-досугового центра, на строительство которого выдано разрешение на строительство №RU61311000-359 от 27.09.12г.

Комитет и администрация, возражая против заявленных требований, указывают на то, что предприниматель имел объективную возможность приступить к строительству культурно-досугового центра на спорном земельном участке, но до истечения срока действия договора аренды не сделал этого, в связи с чем оснований для предоставления ему спорного земельного участка на новый срок не имеется. Поставленный на временный кадастровый учёт «временный объект» по своим размерам и конструктивным особенностям не является фундаментом культурно-досугового центра, а представляет собою ленточное бетонное покрытие поверхности земли, которое ни по своим размерам, ни по глубине, ни по использованным материалам никак не соотносится с предусмотренными проектной документацией параметрами культурно-досугового центра. Это подтверждается фотографиями данного покрытия, заключением эксперта, а так же вступившим в законную силу  апелляционным определением Ростовского областного суда от 13.07.15г. по делу № 33-10605/2015.

В соответствии с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды спорного земельного участка от 05.02.10г.  №10-25 заключен сторонами на срок до 29.01.15г. (пункт 2.1 договора).

Согласно п.1 ст. 621 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пункт 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.15 -  то есть, в период действия указанного договора аренды и оспариваемого в деле отказа комитета в предоставлении участка в аренду на новый срок) также определяет, что по истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.02г. N 66, постановлениях от 19.07.05г. N 3440/05 и от 05.06.12г. N 17540/11 сформулировал следующие правовые позиции. В силу положений ст.ст. 209, 264, 421, 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют. Соответствующие обстоятельства при разрешении спора судом первой инстанции не устанавливались. Следовательно, правовые подходы, изложенные в постановлениях от 19.07.05г. N 3440/05 и от 05.06.12г. N 17540/11, к данному делу не применимы.

В постановлении от 23.12.08г. N 8985/08 Президиум ВАС РФ указал следующее. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, ст. 42 ЗК РФ (в редакции до 01.01.15г.) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. При этом, в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Таким образом, на уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.

Согласно п.13 ч.1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство – это создание зданий, строений, сооружений.

С учётом изложенного, для констатации наличия указанной обязанности по предоставлению земельного участка в аренду на новый срок у уполномоченного органа, необходимо установить факт осуществления строительства на таком земельном участке разрешённого объекта капитального строительства в пределах действия срока договора аренды - совершение арендатором комплекса мероприятий, направленных на создание, возведение на таком участке объекта капитального строительства с целью ввода его в эксплуатацию (освоение земельного участка).

Приведённые правовые позиции Президиума ВАС РФ применимы и к рассматриваемым в деле правоотношениям, поскольку основаны на нормах ГК РФ и ЗК РФ, действовавших на дату принятия комитетом оспариваемого в деле отказа в заключении с предпринимателем договора аренды спорного земельного участка на новый срок и до  истечения срока действия договора аренды спорного земельного участка.

Удовлетворяя заявление предпринимателя, суд первой инстанции основывался на том, что предприниматель до истечения срока действия договора аренды начал строительство на спорном земельном участке объекта капитального строительства, для которого он был предоставлен в аренду и на который было выдано разрешение на строительство № RU61311000-359 от 27.09.12г.– культурно-досугового центра.

В обоснование данного вывода суда первой инстанции сослался на следующее.

Предпринимателем в обоснование доводов о наличии на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства представлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства с кадастровым №61:58:0005267:1244 со степенью готовности объекта 11%, площадью 1 164,4 кв.м., находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. С.Шило, 210-2.

Комитетом представлено в материалы дела заключение эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 20.01.2015, согласно выводам которого, на земельном участке по адресу: г. Таганрог, ул. С.Шило,210-2, отсутствуют конструктивные элементы фундамента, а имеется ленточное бетонное покрытие поверхности земли толщиной от 0,07 м до 0,21 м. Ширина бетонного покрытия непостоянная и варьируется от 0,2м до 0,4 м. объем выполненных строительно-монтажных работ строения культурно-досугового центра, как объекта незавершенного строительства по адресу: г. Таганрог, ул. С. Шило,210-2, составляет 0% от общего объема строительно-монтажных работ.

Далее суд первой инстанции сослался на то, что, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ в их взаимосвязи и совокупности, он установил, что на спорном земельном участке имеются признаки сооруженного фундамента.

Суд указал, что при этом им так же принимается во внимание обоснованный довод предпринимателя о том, что у него отсутствовала возможность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства по причине наличия обеспечительных мер, принятых Таганрогским городским судом определением от 19.12.2014, в виде запрета предпринимателю и иным лицам осуществлять любые строительные работы и запрета регистрирующему органу совершать любые регистрационные действия в отношении объекта капитального строительства культурно-досугового центра, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. С. Шило, 210-2.

Суд апелляционной инстанции дополнительно изучил материалы дела, оценил по правилам ст. 71 АПК РФ во взаимной связи доказательства, представленные:

-  предпринимателем в подтверждение начала строительства им на спорном земельном участке культурно-досугового центра (кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства с кадастровым №61:58:0005267:1244 со степенью готовности объекта 11%, площадью 1 164,4 кв.м., находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. С.Шило, 210-2 (т.1, л.д. 26-27), технический план объекта незавершённого строительства (т.1, л.д. 51-56));

- комитетом и администрацией в подтверждение довода об том, что предприниматель не начал строительство разрешённого объекта на спорном земельном участке, и что возведённый предпринимателем объект не является фундаментом культурно-досугового центра, никак с ним не соотносится и представляет собою ленточное бетонное покрытие части спорного земельного участка (заключение эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 20.01.15г. (т.3, л.д. 21-56, т.4, л.д. 13-54), акт обследования спорного земельного участка от 16.03.2015 с приложением фотографии спорного земельного участка с имеющимися на нём строениями на 16.03.15г. (т.2, л.д. 147-149, т.4, л.д. 5, 6-12));

- а также разрешение на строительство №RU61311000-359 от 27.09.12г. (т.1, л.д. 20), градостроительный план спорного земельного участка (т.2, л.д. 95-99), проектную документацию разрешённого к строительству культурно-досугового цента (т.2, л.д. 129-136, т.4, л.д. 34-54)).

В результате исследования перечисленных выше доказательств суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что данными доказательствами не подтверждается начало строительства предпринимателем на спорном земельном участке разрешённого к строительству на нём объекта капитального строительства согласно разрешению на строительство №RU61311000-359 от 27.09.12г. – здания культурно-досугового центра.

Так, из сличения перечисленных выше доказательств явно следует, что на спорном земельном участке не имеется никаких построенных объектов, являющихся частью культурно-досугового центра. 

Обозначенный предпринимателем в качестве фундамента культурно-досугового центра «объект незавершенного строительства с кадастровым №61:58:0005267:1244 со степенью готовности объекта 11%, площадью 1 164,4 кв.м.» фактически представляет собою ленточное бетонное покрытие земли, толщина которого варьируется от 7 см. до 21 см. с шириной от 20 см. до 40 см.; которое так же не является сплошным, а прерывается металлической цистерной и пеньком; покрытие так же не имеет прямоугольной формы; обрамлённая покрытием площадь участка составляет 1351 кв.м.

При этом, согласно проектной документации,  культурно-досуговый центр должен иметь фундамент глубиной заложения 1,65 м. из монолитной железобетонной ленты, а также фундаменты стаканного типа глубиной свай 1,65м. Проектным решением предусмотрена площадь застройки 1280,04 кв.м. Проектной документацией не предусмотрено строительство несущих стен на ленточном бетонном покрытии от 7 см. до 21 см. на металлической цистерне и пеньке – это конструктивно невозможно.

Из изложенного следует, что на спорном земельном участке предпринимателем не начато строительство разрешённого ему объекта капитального строительства – культурно-досугового центра, а обустроено не предусмотренное проектной документацией указанного объекта капитального строительства ленточное бетонное покрытие поверхности земли. Возведение на данном покрытии как на фундаменте разрешённого к строительству культурно-досугового центра технически невозможно – капитальное здание с фундаментом глубиной 1,65 м. на железобетонной плите технически невозможно возвести на фундаменте из ленточного покрытия бетоном с глубиной залегания от 7 см. до 21 см.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Ростовского областного суда от 13.07.15г. по делу № 33-10605/2015 так же установленною что указанное ленточное бетонное покрытие не являются частью культурно-досугового центра, готовность которого составляет 0,0%.

Основываясь на изложенном, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что у комитета отсутствовали предусмотренные ст. 35 ЗК РФ в действовавшей в период принятия оспариваемого отказа редакции основания для заключения с предпринимателем договора аренды спорного земельного участка на новый срок, поскольку предприниматель до истечения срока действия договора аренды не приступил к строительству объекта капитального строительства, для которого ему был предоставлен участок в аренду. Соответственно, у комитета имелись предусмотренные ст.ст. 42, 46 ЗК РФ (в применимой к спорным отношениям редакции) для