Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2015 по делу n А53-5125/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

N 63 предусмотрено, что в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной  при  неравноценном  встречном  исполнении  обязательств  другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Производство по делу № А53-5125/2013 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ТАОПИТ» возбуждено определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.03.2013.

Оспариваемая сделка совершена 16.04.2011, то есть в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, то есть в пределах срока, установленного статьей 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно договору купли-продажи покупателем, до подписания договора, оплачены денежных средства в размере 175 000 рублей.

Согласно информации о движении денежных средств по расчетным счетам ОАО «ТАОПИТ» денежные средства в сумме 175 000 рублей, за нежилое помещение, согласно договору купли-продажи от 16.04.2011 на расчетные счета общества не вносились. В учете должника поступление указанных средств не отражено.

В материалы дела ответчиком представлены квитанция к приходному кассовому ордеру от 04.07.2011 на сумму 100 000 рублей, назначение платежа - оплата по договору купли-продажи от 16.04.2011 и чеки. Однако из пункта 2.2 Договора от 16.04.2011 следует, что расчет между сторонами произведен полностью наличными денежными средствами в рублях до подписания настоящего договора.

Согласно Федеральному закону "О бухгалтерском учете" все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами, служащими первичными учетными документами, в соответствии с которыми ведется бухгалтерский учет.

В постановлении Госкомстата Российской Федерации от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" определено, что приходный кассовый ордер применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

Между тем, в представленной квитанции отсутствует оттиск печати (штампа), заверяющий подписи.

Таким образом, ответчиком не доказана относимость представленной квитанции и чеков к оплате по договору купли-продажи подвала от 16.04.2011.

Конкурсным управляющим произведена оценка спорного имущества на дату совершения сделок. Согласно отчету по определению рыночной стоимости недвижимого имущества № 53-Н/14 от 17.10.2014 рыночная стоимость подвала, площадью 66,6 кв.м., кадастровый номер: 61:58:0001152:0:59/1, расположенного по адресу: г. Таганрог, пер. Гоголевский, д. 27, на дату совершения сделки составляет 1 209 000 рублей. Таким образом, разница между рыночной стоимостью спорного имущества и стоимостью по договору составляет 1 034 000 рублей, таким образом, общество недополучило 1 034 000 рублей.

В рамках рассмотрения данного обособленного спора ответчиком было заявлено ходатайство назначении экспертизы, которое было судом удовлетворено, проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Донской центр судебных экспертиз» эксперту Бугаеву Владимиру Сергеевичу.

Согласно заключению эксперта № 22 от 30.03.2015 стоимость имущества должника составляет 219 380 рублей.

Между тем, данное экспертное заключение не принято судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку при проведении оценки, эксперт отталкивался от стоимости аналогичных объектов. Сведения об аналогах на дату совершения оспариваемой сделки были взяты из объявлений, размещенных только в одном печатном издании г. Таганрога - «Каменная лестница». Однако специалистом не было принято во внимание, что объекты, рассматриваемые в качестве аналогов, расположены в другой части города по отношению к оцениваемому помещению. Спорный объект расположен в центре города, в районе Центрального рынка, что само по себе предполагает высокую проходимость потенциальных посетителей. В то же время аналоги - расположены на окраинах города, что само по себе означает, что стоимость их квадратного метра изначально должна быть гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра в оцениваемом объекте. По предоставленным в отчете объявлениям, следует, что стоимость квадратного метра в помещениях, принятых как аналоги, составляет примерно 4 000 рублей, а с учетом произведенных в отношении объекта оценки корректировок снижается до 3 294 рублей. Между тем, корректировка оценки недвижимости относительно местонахождения объекта недвижимости (окраина-центр) экспертом не проводилась.

Кроме того, согласно имеющемуся техническому паспорту спорного объекта- износ объекта оценки составляет 70%, за счет чего эксперт делает вывод о необходимости проведения капитального ремонта объекта оценки и устанавливает корректировку стоимости от аналогов. Однако, из заключения не усматривается, как специалистом был сделан вывод о том, что аналоги оценки находятся в лучшем техническом состоянии, нежели объект оценки. Также экспертом, по отношению к аналогам, сделаны выводы о наличии/отсутствии коммуникаций, однако в объявлениях эта информация указана не была.

В заключении по наилучшему и наиболее эффективному использованию, эксперты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным будет использование объекта оценки в качестве складского помещения. Данный вывод также не аргументирован. При учете месторасположения объекта, его можно использовать как магазин, так и под офис.

По ходатайству конкурсного управляющего судом было удовлетворено ходатайство о проведении повторной оценки спорного имущества. Проведение оценки было поручено Бурковскому Роману Анатольевичу, оценщику общества с ограниченной ответственностью «Аудиторско-оценочная Компания «Аудит-Эксперт».

Согласно заключению эксперта от 05.05.2015 рыночная стоимость подвала составила 1 026 446 рублей.

В материалы дела от ответчика поступили возражения относительно заключения эксперта от 05.05.2015, в связи чем эксперт в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению.

В своих возражениях ответчик указал, что на странице 3 Экспертного заключения обозначено, что эксперт руководствовался Федеральным Стандартом Оценки 1 (ФСО1), однако, Министерством Экономического Развития и Торговли Российской Федерации определены в общих положениях требования и процедуры при оценки недвижимости.

 «Минэкономразвития России» Приказ от 25 сентября 2014 г. № 611, Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), Гл.1 общие положения, п.2 «Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.», в связи с чем ответчиком сделан вывод о том, что экспертом нарушена процедура оценки, поскольку он руководствовался старыми положениями и требованиями.

В судебном заседании эксперт пояснил, что при определении рыночной стоимости он руководствовался Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, кроме того, ФСО № 7дополняет ФСО № 1, таким образом, ответчиком не доказано каким образом, неприменение ФСО № 7 повлияло на результаты оценки.

Ответчик также указал, что в нарушение пункта 5 ФСО № 7 экспертом не был проведен осмотр объекта оценки (подвала), не предоставлены фотографии объекта оценки, из которых было бы видно, что из себя представляет объект оценки (подвала), в связи с чем экспертом не были учтены видимые недостатки объекта (неудобный, узкий въезд, местоположение, отсутствие прилегающей территории).

На странице 20 экспертного отчета экспертом в таблице указано:

«-Особенности местоположения - находится в центре города, на центральном рынке.

-Состояние прилегающей территории - хорошее. -Состояние подъездных путей- хорошее.»

Между тем, как указывает ответчик, даже из экспертного отчета видно (карта на странице 21), что объект оценки (подвал) не находится на центральном рынке, а находится во дворе улицы прилегающей к центральному рынку, что значительно уменьшает привлекательность подвала как объекта коммерции. Прилегающая территория, как указывает заявитель, отсутствует, состояние подъездных путей неудовлетворительное (неудобный, узкий въезд во двор), все эти важные факты, влияющие на оценку объекта (подвала) не были учтены экспертом.

Эксперт в судебном заседании пояснил, что поскольку экспертиза носит ретроспективный характер и предполагает определение рыночной стоимости по состоянию на 16.04.2011, осмотр объекта на сегодняшний день не окажет влияние на величину рыночной стоимости, т.к. не дает возможности эксперту определить состояние объекта на дату оценки. Данные о физическом состоянии объекта оценки получены из технического паспорта объекта, имеющегося в материалах дела, при этом стоит отметить, что дата составления технического паспорта 23.12.2010 (дата обследования объекта 14.12.2010), а дата определения рыночной стоимости 16.04.2011, т.о. период от даты составления паспорта, до даты определения рыночной стоимости не превышает 4 месяцев, а, следовательно, может быть использован экспертом как источник достоверно характеризующий состояние объекта оценки на дату оценки при расчете рыночной стоимости. Иные данные о проведении ремонтных, восстановительных или иных работ над объектом оценки эксперту предоставлены не были.

Экспертом в рамках проведения экспертизы сделаны фотографии окружения объекта оценки с Яндекс карты, из которых усматривается, что проходимость вблизи объекта высокая, развитая коммерческая активность, характеризуемая большим количеством торговых точек, затруднения в эксплуатации объекта отсутствуют.

В анализе рынка недвижимости (страница 25) эксперт пишет: «Отмечен рост популярности такого типа недвижимости, как дома в городе Таганроге и его окрестностях, в то время как несколько лет назад большей популярностью пользовались земельные участки под строительство». «Рынок недвижимости г. Таганрога характеризуется средним уровнем активности. При этом большая часть недвижимости приходится на квартиры-60% и дома и дачи-25%. На долю коммерческой недвижимости приходится около 5% предложений». Таким образом, по мнению ответчика, из экспертного заключения следует, что объект оценки пользуется маленьким спросом и цена такой недвижимости (подвала) не может приравниваться к цене однокомнатной квартире в новом доме в г. Таганроге.

В судебном заседании эксперт пояснил, что процентное соотношение не влияет на цену объекта оценки, поскольку указывает только на количество предложений, а не на качество. Доказательств того, что экспертом за аналоги была взята однокомнатная квартира, заявителем не представлены, из заключения не следует, что при проведении экспертизы за аналоги была взята однокомнатная квартира в городе Таганроге.

Один из важных фактов, по мнению ответчика, влияния цены на любую недвижимость является стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости. В договоре купли-продажи от 16.04.2011 указано, что подвал принадлежит продавцу по праву собственности на основании Плана приватизации Таганрогского муниципального предприятия «Производственно-коммерческая фирма «ТАОПИТ» от 26.11.1992 (пункт 1.2 договора) года. Пунктом 1.4 договора определено, что земельный участок, с кадастровым № 61:58:01 152:0016 из земель поселений, на котором расположен Подвал, находится у Продавца в аренде па основании договора аренды № 06-882 земельного участка, находящегося в государственной собственности с множественностью лиц на стороне арендатора от 29.08.2006. Право пользования земельным участком возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (пункт 1.5 Договора).

Таким образом, экспертом была проведена экспертиза без учета факта отсутствия у ответчика права собственности на земельный участок под объектом оценки (подвалом), что, по мнению ответчика, приводит к значительному увеличению цены данного объекта в экспертизе. Не внесена корректировка как в сравнительном подходе оценки, так и в доходном подходе оценки на тот факт, что ответчик все время с момента покупки данного объекта несет ежемесячно бремя арендных платежей, за земельный участок, находящийся под объектом (подвалом).

Эксперт в судебном заседании пояснил, что право аренды им не оценивалось, поскольку перед экспертом не было поставлено такого вопроса, однако, в случае оценки еще и права аренды, стоимость имущества не была бы ниже, напротив, возможно была бы выше, поскольку право аренды также является имущественным правом, которое имеет свою стоимость.

Ответчик в возражениях указал, что эксперт сравнивает подвальное помещение 1900 года постройки, без стоимости земельного участка (объект оценки), с объектами коммерческой недвижимости торгово-офисного назначения, которые не являются аналогами и не обременены арендой земельного участка, также объект оценки (подвал) не относится к сегменту торгово-офисного назначения. Во всех применимых аналогах нет никакого сходства, за исключением того, что находятся в центре города. Экспертиза не учитывает самый важный фактор, влияющий на стоимость объекта - его техническое состояние. Отсутствие естественного освещения, водопровода, отопления, вентиляции,