Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу n А32-21245/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Учитывая, что ни Постановление № 210, ни Постановление № 791 не содержали формулу расчёта арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, к спорным правоотношения подлежали применению положения раздела 4 Постановления № 1064 и Постановление № 50, согласно которым размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

АП = Р x С x Ки, где

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции.

Пунктом 9.2 Постановления 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что в отчете независимого оценщика от 16.05.2011 № 006/77-2011 имеются выводы о рыночной стоимости земельного участка, которая определена в размере 6 328 692 руб., также оценщиком определена рыночная стоимость арендной платы за год, которая составляет 361 790 руб. Данные выводы суда сторонами не оспариваются, суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал администрации представить доказательства наличия иного отчёта об оценке, однако такие доказательства суду не представлены.

Истец полагает, что при определении размера арендной платы подлежит применению отчёт об оценке в части определения рыночной стоимости арендной платы. Однако данный довод администрации не основывается на положениях выше приведённых нормативно-правовых актов, в которых прямо закреплено, что арендная плата подлежит исчислению исходя из рыночной стоимости самого земельного участка. Ввиду того, что плата за публичные земли является регулируемой, то к спорным правоотношениям подлежат применению непосредственно положения нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок исчисления арендных платежей, вне зависимости от содержания договора аренды.

Нормативно-правовыми актами муниципального образования не установлена ставка арендной платы, исчисляемой исходя из рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого для обслуживания зданий магазина, в связи с чем суд апелляционной инстанции руководствуется общей нормой подпункта 4 пункта 1 Постановления № 50, согласно которой за прочие иные земельные участки ставка арендной платы установлена в размере 1,5 процента от рыночной стоимости участка.

Учитывая, что отчёт об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка был составлен в 2011 году, стороны распространили действие договора на предыдущий период, в 2010 – 2011 годах размер арендной платы не подлежал индексации, а начиная с 2012 года размер арендной платы подлежал индексированию на соответствующий уровень инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Таким образом размер арендной платы за период с 24.11.2010 по 31.12.2013 составил:

- в 2010 году (с 21.11.2010 по 31.12.2010):

6 328 692 руб. х 1,5% / 4 / 98дн. х 38 дн. = 9 802 руб. 60 коп.

- в 2011 году:

6 328 692 руб. х 1,5% = 94 930 руб. 38 коп. (23 732 руб. 60 коп. в квартал);

- в 2012 году:

6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 = 100 626 руб. 20 коп. (25 156 руб. 55 коп. в квартал);

- в 2013 году:

6 328 692 руб. х 1,5% х 1,06 х 1,055 = 106 160 руб. 64 коп. (26 540 руб. 16 коп. в квартал).

Как следует из материалов дела, по чеку-ордеру от 09.08.2011 предприниматель внёс арендный платёж в размере 100 454 руб. 39 коп., который полностью погасил задолженность по арендной плате за 2010 год и частично оплатил арендные платежи, подлежащие внесению в 2011 году, в связи с чем на дату 31.12.2011 задолженность по внесению арендной платы составила 4 278 руб. 59 коп. (9 802 руб. 60 коп. + 94 930 руб. 38 коп. - 100 454 руб. 39 коп.).

В 2012 году арендные платежи не вносились, в связи с чем общий размер долга составил 104 904 руб. 79 коп. (4 278 руб. 59 коп. + 100 626 руб. 20 коп.).

В 2013 году по чекам-ордерам от 14.06.2013 и от 21.06.2013 предприниматель внёс арендные платежи на общую сумму 179 408 руб. 20 коп., которые полностью погасили задолженность за предшествующий период, покрыли обязанность по внесению арендной платы за 1, 2 и часть 3 квартала 2013 года, в связи с чем на дату 31.12.2013 задолженность по внесению арендных платежей составила 31 657 руб. 95 коп.

Таким образом, на дату обращения с иском у предпринимателя отсутствовал как таковой долг за 2010 год, что являлось основание для отказа в удовлетворении иска в данной части. Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению решения об отказе в иске.

Ввиду того, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд только 18 декабря 2013 года, исковые требования в части взыскания суммы задолженности за 2010 года, а также в части начисления неустойки на данный долг, который на дату обращения с иском фактически отсутствовал, исковые требования подлежали отклонению в порядке статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных пунктом 3.3 арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

С учётом размера арендных платежей, определённых судом, периодов внесения арендной платы и осуществлённых платежей, размер неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 по расчёту суда апелляционной инстанции составляет 21 898 руб. 50 коп.

Исковые требования о расторжении договора аренды основываются администрацией на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичные положения закреплены в подпункте «в» пункта 4.1.1 договора аренды.

Из приведённых норм права и условий договора следует, что обращаясь с иском о расторжении договора, администрация была обязана представить доказательства существенного нарушения обществом условий сделки в виде неуплаты арендных платежей 2 и более раза подряд, т.е. факта наличия у предпринимателя задолженности по внесению арендной платы более чем за 1 полугодие, с учётом того, что по условиям договора расчётный период составляет 1 квартал.

Из представленных в материалы дела чеков-ордеров следует, что на дату обращения администрации с иском по настоящему делу у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы частично за 3-ий и за 4-ый квартал 2013 года, однако данного обстоятельства не достаточно для удовлетворения иска администрации в части расторжения договора аренды, т.к. из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в качестве существенного нарушения договора аренды может рассматриваться просрочка арендатора по внесению арендных платежей за 2 периода подряд.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учётом приведённых выше обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отклонил иск администрации в части расторжения договора аренды.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 апреля 2015 года по делу № А32-21245/2014 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРНИП 308263504500067) в пользу администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2013 в размере 31 657 руб. 95 коп., неустойку за период с 11.03.2011 по 19.11.2013 в размере 21 898 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ромаса Петра Евгеньевича (ИНН 263407995535, ОГРН 308263504500067) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 200 руб.».

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.А. Попов

Судьи                                                                                             В.В. Галов

М.Н. Малыхина