Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 по делу n А32-21245/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-21245/2014

02 октября 2015 года                                                                         15АП-9048/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 апреля 2015 года по делу № А32-21245/2014

по иску администрации города Сочи

к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу

о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы, неустойки,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ромас Петру Евгеньевичу (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 16.06.2011 № 4900006977 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 943 627 руб. 61 коп., неустойки в размере 107 856 руб. 66 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору от 16.06.2011 № 4900006977.

Решением Арбитражного суда от 28.04.2015 удовлетворено ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, производство по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 прекращено; с предпринимателя в пользу администрации взыскано 4 928 руб. 55 коп. основного долга за период с 01.01.2011 по 31.12.2013, 18 275 руб. 12 коп. неустойки за период с 11.03.2011 по 19.11.2013.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности в части требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и неустойки за 4 квартал 2010 года за период с 24.11.2010 по 31.12.2010. Расчет арендной платы за спорный период производится на основании постановления № 1061 исходя из рыночной стоимости земельного участка равной 6 328 692 руб., размер годовой арендной платы составляет 94 930 руб. 38 коп. Ответчик частично вносил арендные платежи, в связи с чем его задолженность составила 4 928 руб. 55 коп. Расчет неустойки произведен истцом с ошибками, без учета оплат ответчика и на неправильную сумму долга. Также судом отклонено ходатайство ответчика о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предпринимателем не представлено доказательств несоразмерности неустойки. Поскольку, исходя из фактических обстоятельств дела, предпринимателем допущена просрочка внесения арендных платежей только за 4 квартал 2013 года, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора в судебном порядке.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- расчет задолженности был произведен истцом в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 № 006/77-2011, методология расчета ответчиком не оспорена, доказательств его несоответствия законодательству РФ не представлено;

- администрацией был соблюден претензионный порядок расторжения договора, о чем свидетельствует претензия № 2719/02-05-18.

Определением от 03.07.2015 в части исковых требований администрации г. Сочи к индивидуальному предпринимателю Ромасу Петру Евгеньевичу о взыскании задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела № А32-21245/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Основанием для принятия данного судебного акта явилось то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно пришёл к выводу о необходимости прекращения производства по делу по требованию о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки за период с 24.11.2010 по 31.12.2010 в связи с пропуском администрацией срока исковой давности. Фактически суд первой инстанции не рассмотрел по существу требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности и неустойки, начисленных за период с 24.11.2010 по 31.12.2010.

В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.02.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г-к Сочи на земельный участок площадью 612 кв.м., кадастровый номер 23:49:0109015:11, площадью 612 кв.м., расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96.

16.06.2011 между администрацией (арендодатель) и ИП Ромасом П.Е. заключен договор № 4900006977 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109015:11, площадью 612 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Победы, 96, сроком действия с момента его государственной регистрации по 01.09.2014 с видом разрешенного использования – «здание магазина».

Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законом порядке.

На спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости - магазин лит. «А», площадью 406 кв.м., что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 13.10.2011 № 46/091/2011-228.

Согласно разделу 3 договора арендная плата подлежит исчислению в период с 24.11.2010 по 01.09.2014. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.05.2011 № 006/77-2011 и составляет 361 790 руб. Внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала; оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

Подпунктом «в» пункта 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя потребовать расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

Как указывает истец, ответчик в нарушение заключённого договора не вносил арендную плату за период с 24.11.2010 по 31.12.2013, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 943 627 руб. 61 коп.

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 13.02.2013 № 2719/02-05-18 с требованием ликвидировать образовавшуюся задолженность в разумный срок.

21.03.2013 ответчику направлена претензия № 36-35/02-05-17 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды № 4900006977.

Однако ответчик на претензии не ответил, задолженность не погасил, а также не явился для подписания соглашения о расторжении договора аренды, что выступило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 16 постановления № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дал следующие разъяснения: при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Ввиду того, что договор аренды спорного земельного участка был заключён после вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего механизм нормативного определения арендной платы за использование земель публичной собственности, стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В спорный период порядок определения размера арендной платы, сроки её внесения регламентировались нормами:

- постановления глава города Сочи № 791 от 15.06.2007 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи» (далее – Постановление № 791);

- постановления главы города Сочи № 210 от 20.06.2009 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – Постановление № 210);

- постановления администрации города Сочи № 1061 от 03.06.2011 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – Постановление № 1061).

Согласно пункту 2 Постановления № 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 5.7 Постановления № 210 закреплялось, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктами 2, 8 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления, за исключением договоров аренды земельных участков, указанных в подпунктах 5.1 - 5.5 настоящего постановления.

Учитывая, что предпринимателю земельный участок был предоставлен для размещения магазина, что не подпадало под действие пунктов 5.1-5.5 Постановления № 210, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствовало положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 (далее – Постановление № 50), согласно