Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А32-10333/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

предпринимателю на праве собственности принадлежит административное здание (литеры А, А1) общей площадью 2108 кв. м, а также земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302010:89 площадью 3352 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.09.2011 серии 23-АК N 184866 (повторное взамен свидетельства от 01.09.2008 серии 23-АЕ N 085856) и от 25.08.2010 серии 23-АИ №081000 (повторное, взамен свидетельства от 21.04.2010 серии 23-АЖ N 308205 (т. 1 л.д. 78, 81).

01 апреля 2011 года предприниматель (арендодатель) и ООО «Реал Комм» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения (кафе) №12, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить нежилое помещение, находящееся в его собственности, во временное владение и пользование арендатору, а также обеспечить последнему свободный доступ в указанное нежилое помещение, общей площадью предоставляемого здания 334,67 кв. м, для использования под кафе, в том числе зал обслуживания посетителей 143,75 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1 л.д. 25-28).

Согласно пункту 4.1 договора срок его действия начинается с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения - 01.04.2011 и оканчивается 29.02.2012.

По акту приема-передачи от 01.04.2011 №1 к договору №12 помещение площадью 334,67 кв. м, укомплектованное оборудованием и мебелью, передано арендатору. Техническое состояние передаваемых помещений удовлетворительное, инженерное оборудование и системы коммуникаций в исправном состоянии                        (т. 1 л.д. 29).

В течение срока действия договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за предоставленное ему по договору здание. Арендная плата составляет 394 500 рублей в месяц (пункт 5.1 договора).

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре (пункт 5.3 договора), арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,09% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, что не освобождает от уплаты ежемесячной арендной платы.

1 апреля 2011 года предприниматель (арендодатель) и ООО «Реал Комм» (арендатор) заключили договор об аренде помещений №13, в силу пункта 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество: 1 этаж - 432 кв. м для размещения офиса, пристройка 20 кв. м (всего 452 кв. м), расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1 л.д. 16-19).

Согласно пункту 3.1 договора срок его действия начинается с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения - 01.04.2011 и оканчивается 29.02.2012.

По акту приема-передачи от 01.04.2011 к договору №13 помещения первого этажа общей площадью 452 кв. м переданы арендатору. Техническое состояние передаваемых помещений удовлетворительное, инженерное оборудование и системы коммуникаций в исправном состоянии (т. 1 л.д. 20).

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата включает в себя стоимость                   1 кв. м арендуемой площади, а также стоимость водоснабжения, вывоз бытовых отходов, охранного освещения, отопления, стоимость электроэнергии, используемой арендатором на освещение. Арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, исходя из стоимости 1 кв. м арендуемой площади, которая за аренду площади 452 кв. м составляет 403 500 рублей в месяц (пункт 4.2 договора).

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения платежей в срок, установленный в пункте 4.3 договора (не позднее 2-го числа каждого расчетного месяца), арендатор уплачивает пени в размере 0,1% в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

5 апреля 2011 года ООО «Сатин» и ООО «Реал Ком» заключили соглашение о переводе долга №1, на основании которого ООО «Реал Ком» приняло на себя исполнение обязательств ООО «Сатин» перед предпринимателем по договорам от 01.01.2011 №№8, 9 об аренде нежилого помещения, на основании которого предприниматель передал в аренду ООО «Сатин» недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1 л.д. 34, 35).

На основании пункта 2 соглашения от 05.04.2011 №1, на момент его подписания объем обязательств (задолженность) ООО «Сатин» перед предпринимателем составляет: по договору от 01.01.2011 №8-1 - 106 400 рублей; по договору от 01.01.2011 №9 – 1 155 300 рублей (общая сумма задолженности равна 2 261 700 рублям).

5 апреля 2011 года предприниматель (кредитор) и ООО «Реал Комм» (новый должник) подписали согласие №1 на перевод долга, установив график погашения задолженности (т. 1 л.д. 34-40).

5 апреля 2011 года ООО «Франция» и ООО «Реал Ком» заключили соглашение о переводе долга №2, на основании которого ООО «Реал Ком» приняло на себя исполнение обязательств ООО «Франция» перед предпринимателем по договору об аренде помещений от 01.12.2009 и договору от 01.11.2010 №3 об аренде помещений, согласно которым предприниматель передал в аренду ООО «Франция» недвижимое имущество, расположенное в офисном здании по адресу: г. Краснодар, ул. Одесская, 45 (т. 1 л.д. 41, 42).

На основании пункта 2 соглашения от 05.04.2011 №2 на момент его подписания объем обязательств (задолженность) ООО «Франция» перед предпринимателем составляет: по договору от 01.12.2009 – 8 127 000 рублей; по договору от 01.11.2010 №3 – 1 507 800 рублей (общая сумма задолженности равна 9 634 800 рублям).

5 апреля 2011 года предприниматель (кредитор) и ООО «Реал Комм» (новый должник) подписали согласие №2 на перевод долга, установив график погашения задолженности (т. 1 л.д. 43-47).

В адрес ООО «Реал Комм» предприниматель направил претензию с требованием о погашении в срок до 30.03.2012 задолженности по арендной плате по договорам аренды от 01.04.2011 №12 и 13, а также соглашениям о переводе долга от 05.04.2011 №1 и 2 (т. 1 л.д. 15), неисполнение которой послужило основанием предъявления иска в суд.

В свою очередь ООО «Реал Комм» заявило иски о признании соглашений о переводе долга от 05.04.2011 №1 и №2 незаключенными ввиду несогласования предмета.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума №73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Как правильно установил суд первой инстанции, ранее инициирования настоящего спора о взыскании задолженности общество не обращалось с требованием о признании договоров аренды от 01.04.2011 №12, №13 незаключенными в виду несогласованности предмета договора.

Вместе с тем, ссылка заявителя жалобы – общества о наличии писем в адрес предпринимателя по разногласиям в исполнении обязательств по договорам аренды судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку письма исх.№10 от 16.01.2012, исх.№97 от 03.10.2011 и уведомление №17 от 20.02.2012 исключены судом первой инстанции как доказательства по делу в связи с  удовлетворением ходатайства истца об их фальсификации. При этом письма №12 от 16.02.2012 и исх.№11 от 16.01.2012 не соответствуют требованиям статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Более того, общество, ссылаясь в апелляционной жалобе на недостоверность размера площадей, указанных в актах приема-передачи №1 к договорам аренды             от 01.04.2011 №12 и №13 к размерам предоставленных помещений ответчик, как в суде первой инстанции, так и апелляционному суду не обосновал и документально не подтвердил недостоверность указанной в них информации в соответствии со статьей 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами. Обществом не представлено ни акта обмера предоставленных помещений, ни акта обмера всех помещений предпринимателя, ни иных документов в подтверждение своих доводов. 

При этом фактическое поведение сторон при заключении договоров аренды от 01.04.2011 №№12,13 свидетельствует, о том, что при их заключении и исполнении у сторон отсутствовали разногласия по определению существенных условий договора, неопределенности по составу арендуемого имущества, размеру арендных платежей, затруднений при его использовании.

Факт передачи имущества с указанием конкретных площадей, адреса, подтверждается соответствующими актами приема-передачи к названным договорам, подписанным сторонами без замечаний. Об исполнении договоров свидетельствуют также акты о выполнении услуг со ссылкой на договоры аренды от 01.04.2013 №№12, 13, подписанные со стороны ООО «Реал Комм» и содержащие оттиск печати организации (т. 1 л. д. 48-69), платежные поручения об оплате аренды (т. 1 л. д. 147-163).

Между тем, доказательств, свидетельствующих о возврате ООО «Реал Комм» по акту приема-передачи предпринимателю части неиспользуемой площади, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании задолженности и пени в этой части иска.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований предпринимателя в части взыскания 9 846 810 рублей и пени в размере 1 273 000 рублей 75 копеек, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что отсутствует четкое обозначение предмета в соглашении о переводе долга №2 от 05.04.2011, поскольку в соглашения отсутствуют сведения об основаниях и периоде возникновения задолженности. 

Однако при рассмотрении спора суд первой инстанции не учел следующего.

По смыслу статьи 391, 392 Гражданского кодекса предмет договора перевода долга считается согласованным, если условия договора позволяют установить конкретное обязательство, из которого возник долг и получено согласие кредитора на такой перевод.

Как видно из материалов дела, соглашения о переводе долга от 05.04.2011 №№1, 2 содержат положения, позволяющие определить, что ООО «Реал Комм» приняло на себя обязательства ООО «Франция» и ООО «Сатин» по арендным договорам, заключенным последними с предпринимателем; в соглашениях названы основания возникновения переводимого долга (договоры аренды с указанием объектов аренды, их площадей); установлен размер передаваемой задолженности на момент заключения соглашений; момент вступления их в силу. Соглашения заключены с согласия кредитора (предпринимателя), подписаны без замечаний всеми сторонами; определены графики исполнения условий соглашений; к соглашениям приложены договоры аренды и акты сверки. Доказательства продолжения арендных отношений предпринимателя с ООО «Франция» и ООО «Сатин», а также оплаты последними аренды по договорам от 01.01.2011 №№8, 9 (арендатор ООО «Сатин»), договорам об аренде помещений от 01.12.2009 и 01.11.2010 №3 (арендатор ООО «Франция») в материалах дела отсутствуют.

Довод об отсутствии четкого обозначения предмета в соглашении о переводе долга №2 от 05.04.2011 не может быть принят во внимание, поскольку по смыслу статей 432 и 391-392 Гражданского кодекса вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета, следует обсуждать до начала его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Более того, фактическое поведение сторон при  заключении данных соглашений (получение согласия предпринимателя на перевод долга, заключение трехсторонних соглашений), свидетельствует о том, что при их заключении и исполнении у сторон отсутствовали сведения об основаниях и периоде возникновения задолженности.

Кроме того, суд кассационной инстанции в постановлении от 11.09.2013 по настоящему делу установил, что, толкуя условия договоров аренды от 01.04.2011 №№12, 13 суды не учли фактическое поведение сторон, свидетельствующее, о том, что при их заключении и исполнении у сторон отсутствовали разногласия по определению существенных условий договора, неопределенности по составу арендуемого имущества, размеру арендных платежей, затруднений при его использовании. Доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю с претензией о невозможности использования арендуемых помещений или наличии препятствий для его использования в течение спорного периода отсутствуют.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В постановлении от 01.10.2013 №3914/13 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Перевод