Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2015 по делу n А32-18763/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: [phone], факс: [phone]

E-mail: [email protected], Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

город Ростов-на-Дону                                                         дело № А32-18763/2015

27 сентября 2015 года                                                                       15АП-14952/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ванина В.В.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от ООО «Санаторий «Маяк»: адвокат Бодрова О.В., удостоверение, доверенность от 14.01.2015;

от Администрации г. Сочи: представитель не явился, извещен;

от управляющей компании «Русь-Капитал» (ООО) Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сочинский первый» (ООО "Управление сбережениями"): представитель не явился, извещено;

от ООО «Дана»: представитель Соколов С.В., паспорт, доверенность от 30.04.2015;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Дана»; общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Маяк»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 июля 2015 года по делу № А32-18763/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Маяк»

к ответчикам Администрации г. Сочи; управляющей компании «Русь-Капитал» (ООО) Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сочинский первый» (ООО "Управление сбережениями")

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Дана»

о признании права собственности,

принятое в составе судьи Семушина А.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Санаторий Маяк» (далее – ООО «Санаторий Маяк», истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к управляющей компании «Русь-Капитал» (ООО) д.у. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Сочинский первый» (далее - управляющей компании «Русь-Капитал»), Администрации г. Сочи (далее – администрация) с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства: железобетонная монолитная плита фундамента, железобетонные подпорные стены и монолитная железобетонная стена цокольного этажа, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302037:62, площадью 25 558 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, Курортный проспект, 180 «Г».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дана» (далее – ООО «Дана», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и третье подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить и принять новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы истец ссылается на то, что экспертным заключением от 26.05.2015, проведенного в рамках дела№А32-28720/2013 установлено то, что строение в целом соответствует проектной документации. Указывает, что им были представлены документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором расположен спорный объект. Третье лицо в своей апелляционной жалобе поддерживает довод истца о результатах проведенной экспертизы. Также указывает на то, что спорный объект не может быть самовольной постройкой, поскольку на момент производства имелась разрешительная документация.

Представители истца и третьего лица в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

В судебное заседание ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверена в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей истца и третьего лица, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.05.2011 между Управляющей компанией «Русь-Капитал» и ООО «Санаторий Маяк» был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302037:62.

Как указано в исковом заявлении, управляющая компания «Русь-Капитал» владеет земельным участком на праве аренды в соответствии с договором аренды от 03.06.2004.

Согласно дополнительному соглашению от 09.10.2006 изменен вид разрешенного использования земельного участка «для размещения многофункционального жилищно-рекреационного комплекса».

Между ООО «Санаторий Маяк» и ООО «Дана» был заключен договор генерального подряда от 11.03.2012 № СП-01-03/12, предметом которого являлось выполнение ООО «Дана» (подрядчик) работ по строительству жилого комплекса, включающего в себя три шестнадцатиэтажных многоквартирных дома, надземную автостоянку, подпорную стену, благоустройство территории, внутриплощадочные и вне площадочные сети и сооружения.

01.10.2013 договор субаренды от 31.05.2011 расторгнут.

Истец сослался на то, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства: железобетонная монолитная плита фундамента, железобетонные подпорные стены и монолитная железобетонная стена цокольного этажа. Полагая, что имеются основания для признания права собственности на спорное имущество в порядке ст. 222 ГК РФ, ООО «Санаторий Маяк» обратилось с иском в суд по настоящему делу.

В силу п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 указанного Кодекса документы.

Разрешение на строительство спорного объекта истцом не представлено.

Согласно п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при

разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав» (далее - постановление N 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорных объектов, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям ст.222 ГК РФ и ст.51 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 №11066/09).

Как верно указано судом первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала строительства либо в ходе его осуществления общество предпринимало необходимые и достаточные меры для легализации спорных объектов недвижимости. Истец также не доказал, что своевременно обращался в уполномоченный орган с целью получить разрешение на строительство, а также не доказал неправомерность отказа в выдаче такого разрешения.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (п.9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст.222 ГК РФ»). В противном случае обращение может носить формальный характер, а при удовлетворении требований на основании п.3 ст.222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Указанные выше выводы являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того в силу п.3 ст.222 ГК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в п. 25 постановления N 10/22, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

По смыслу названной нормы права обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у заявителя одного из указанных вещных прав на земельный участок.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды от 03.06.2004 является ничтожным, а следовательно, и договор субаренды  в виду следующего.

Согласно ст.17 Земельного кодекса РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.95 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно п.5 ст.31 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях) и ст.1 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон о природных лечебных ресурсах) освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу п.4 ст.32 Закона об особо охраняемых природных территориях и п.2 ст.16 Закона о природных лечебных ресурсах, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Законами об особо охраняемых природных территориях и о природных лечебных ресурсах, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 N 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи».

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Закона об особо охраняемых природных территориях).

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 №1425 (в редакции от 20.12.2002 №909, от 19.07.2006 №449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ.