Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2015 по делу n А32-5331/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается материалами дела кадастровым паспортом земельного участка от 17.04.2013 N 2343/12/13-318650.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом N 101-ФЗ.

Судом отклонен довод ответчиков и третьих лиц, что спорный земельный участок предоставлен в порядке Федерального закона Российской Федерации от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - закон 74-ФЗ) по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, предусмотрен статьей 12 закона N 74-ФЗ.

Согласно пунктом 1 статьи 12 закона N 74-ФЗ граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

4) срок аренды земельных участков;

5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

6) предполагаемое местоположение земельных участков.

В материалы дела представлено заявление КФХ Крат Т.В. о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка.

Суд указал, что заявление КФХ Крат Т.В. не соответствует требованиям, указанным в пункте 1 статьи 12 закона N 74-ФЗ: не обоснован размер испрашиваемого земельного участка. КФХ не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии реальных намерений фермера использовать спорный земельный участок в соответствии с его назначением.

В соответствии со статьей 1 закона N 74-ФЗ крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Законодатель предоставил крестьянскому (фермерскому) хозяйству право на получение земельного участка, предназначенного непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения, на правах аренды или в собственность в соответствии с порядком, установленным в специальном законе.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, осуществления его деятельности, расширения, урегулирован в статьей 12 закона N 74-ФЗ.

Основываясь на системном толковании приведенных выше положений статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 закона N 74-ФЗ суд пришел к выводу о том, что данные нормы позволяют заключить, что крестьянскому (фермерскому) хозяйству предоставлено право на получение земельного участка непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности и его расширения на основании порядка, установленного специальным законом.

Положения, регулирующие вопросы предоставления и приобретения земельных участков для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, закреплены в отдельной главе закона N 74-ФЗ. Они введены законодателем в целях обеспечения государством надлежащих гарантий (условий) для создания и нормального функционирования крестьянских хозяйств, представляющих собой особую форму хозяйствования, принадлежащую аграрному производству и сельскому укладу жизни.

По смыслу указанного закона преимущества в порядке предоставления земельных участков в собственность и аренду (без проведения торгов) предоставляются фермерским хозяйствам именно в связи с тем, что они обрабатываю землю своим трудом. Данный вывод согласуется и с содержанием норм указанного закона об обосновании площади земельного участка, норма указывает на необходимость указать количество членов КФХ.

В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что деятельность КФХ Крат Т.В. основана на ее личном участии (или участии членов) в период предоставления спорного земельного участка.

Из материалов дела следует, что получив по договору перенайма земельный участок  в ноябре 2012, фактически через полгода (в мае 2013) ответчик приобрёл его в собственность без торгов, а затем, разделив на несколько,  реализовал его физическим лицам   в сентябре и октябре 2013, доказательств в деле того, что  данный земельный участок использовался ответчиком для ведения или нужд КФХ не имеется.  

При таких обстоятельствах,   наличие доказательств у приобретателя лишь регистрации в качестве специального субъекта, не должно влечь обход процедур публичности при выделении в собственность спорного земельного участка.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно не нашел достаточных оснований полагать, что заявление КФХ Крат Т.В. было подано в порядке статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 12 закона N 74-ФЗ.

Действующее в рассматриваемый период земельное законодательство закрепляло специальный порядок предоставления земельных участков для отдельных категорий землепользователей, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также при предоставлении в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Законом N 101-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 10 закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 закона N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае».

В статье 21 указанного Закона предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.

Из системного анализа названных норм вытекает, что заявитель как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка от 16.10.2012 Васину В.В.

08 ноября 2012 года на основании договора перенайма земельного участка права и обязанности по договору аренды от 16.10.2012 Васиным В.В. переданы Крат Т.В.

В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 389 указанного Кодекса).

Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование). С заключением договора перенайма от 08.11.2012 к Крат Т.В. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 16.10.2012. Соглашение заключено с соблюдением норм действующего законодательства (включая государственную регистрацию сделки), поэтому является законным и порождающим права и обязанности по договору аренды.

Реализация права на выкуп по льготной цене без проведения торгов осуществляется при одновременном соблюдении арендатором двух условий: использование земельного участка на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и эксплуатация участка в соответствии с целевым назначением.

В пункте 4 статьи 10 закона N 101-ФЗ законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Введенный в Закон об обороте сельскохозяйственных земель механизм защиты арендаторов, отвечающих установленным требованиям, направлен на создание условий для устойчивого землепользования и предполагает формирование группы таких собственников, которые ранее уже зарекомендовали себя в качестве исправных арендаторов. Предоставление права на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения указанным в ней арендаторам преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве (пункт 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в данном случае прежний арендатор земельного участка не реализовал свое право на выкуп (приватизацию), закрепленное в пункте 4 статьи 10 закона N 101-ФЗ, осуществив передачу прав арендатора заявителю.

У нового арендатора (заявителя) такое право не возникло, поскольку он приступил к использованию земельного участка только в ноябре 2012 года, с которого необходимо исчислять вышеуказанный трехлетний срок, к моменту выкупа земельного участка в мае 2013 года во владении КФХ участок находился менее года.

Аналогичная правовая позиция высказана в Рекомендациях НКС при ФАС СКО от 21.06.2013,  вопросы применения земельного законодательства (№3). 

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему противоречит требованиям закона N 101-ФЗ, в связи, с чем являются ничтожными сделками и исковые требования подлежат удовлетворению.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

         На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015 по делу №А32-5331/2015 оставить без изменений, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           М.Г. Величко

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

В.В. Ванин