Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2015 по делу n А32-35906/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора администрацией представлена претензия от 02.04.2014 №51-2675/14-01-35 (т. 1 л.д. 42) о погашении задолженности по арендной плате, а также уведомление от 02.07.2014 №51-2674/14-01-35 о расторжении договора земельного участка, с приложением копии соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.05.2006 №4000004739 (т. 1 л.д. 38-40).

Претензия от 02.04.2014 и уведомление о расторжении договора направлены ООО «Дикон» по юридическому адресу: г. Москва, ул. Кооперативная, дом 4, корпус 9.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 №61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в едином государственном реестре юридических лиц для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные единого государственного реестра юридических лиц об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в единый государственный реестр юридических лиц в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неполучение корреспонденции обществом, по адресу места нахождения согласно государственной регистрации, является риском самого общества, поскольку все неблагоприятные последствия несет юридическое лицо, надлежащим образом не обеспечившее получение корреспонденции по официальному адресу.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ, юридическим адресом ООО «Дикон» является: г. Москва, ул. Кооперативная, дом 4, корпус 9. Аналогичный адрес указан и в договоре уступки прав аренды земельного участка от 24.02.2014, а также и в апелляционной жалобе ООО «Дикон».

Таким образом, материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного урегулирования спора.

Довод ответчика о том, что администрация является ненадлежащим истцом по заявленным исковым требованиям, подлежит отклонению.

Как следует из материалов дела, ООО «Дикон» приобрело права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка на основании договора уступки прав аренды от 24.02.2014.

Указанный договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2014 за номером 23-23-12/2007/2014-976.

Администрация приобрела права и обязанности арендодателя на основании соглашения от 21.08.2013, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 06.11.2013, то есть до момента перехода прав и обязанностей арендатора по договору от 04.05.2006 №4000004739 к ООО «Дикон».

Таким образом, на момент перехода прав и обязанностей арендатора ООО «Дикон» не могло не знать о надлежащем арендодателе земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2012 N 15АП-3205/2012 по делу          N А32-11450/2011, по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", отсутствие в момент заключения договора о распоряжении недвижимостью у распоряжающегося последней лица права собственности на недвижимость - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время для внесения в ЕГРП соответствующей записи на основании указанного договора лицо, распоряжающееся недвижимостью должно обладать правом на такое распоряжение.

Следовательно, администрация не вправе была распоряжаться спорным земельным участком, однако само по себе это не влечет недействительность заключенного между администрацией и обществом договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о нарушении судом первой инстанции правил подсудности, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку исковые требования заявлены о расторжении договора аренды, государственная регистрация которого обязательна в силу указанной нормы права, то учитывая положение пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», иск по настоящему делу подлежит рассмотрению по месту нахождения недвижимого имущества в порядке части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок по спорному договору аренды расположен в городе Краснодаре. Следовательно, данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края.

Таким образом, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 подлежит изменению.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 по делу                       № А32-35906/2014 изменить.

Абзац 3 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дикон» (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в пользу Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840 ИНН 2304026276) 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности, 758 707 рублей 67 копеек пени.

Абзац 6 резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дикон» (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в доход федерального бюджета 78 646 рублей             47 копеек государственной пошлины по исковому заявлению».

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 по делу № А32-35906/2014 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дикон» (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Б.Т. Чотчаев

Судьи                                                                                             Ю.И. Баранова

М.Г. Величко