Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2015 по делу n А32-35906/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Закона №137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор 04.05.2006 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативного правового акта и не требует дополнительного изменения договора.

Из пункта 10 статьи 3 Закона №137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановление №582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 №22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу №306-ЭС14-6558, А12-1426/2014.

Учитывая, что коэффициент индексации устанавливается Постановлением Главы Администрации Краснодарского края №50 от 27.01.2011 ежегодно в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 5.2), оснований для неприменения его при расчете арендной платы у суда не имелось.

В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2012 №216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» на 2013 год уровень инфляции составил 5,5%. В соответствии с Федеральным законом от 02.12.2013 №349-ФЗ (ред. от 26.12.2014) «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» уровень инфляции составил 5%. В соответствии с Федеральным законом от 01.12.2014 №384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровень инфляции установлен в размере 5,5%.

Таким образом, расчет арендной платы на 2013-2015 годы правомерно произведен истцом с учетом уровней инфляции на 2013-2015 годы и составил                               9 570 587 рублей 57 копеек. Погашение указанной задолженности по арендной плате в указанный период не производилось.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации по делу №А12-1426/2014.

Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», судом апелляционной инстанции проверен и признан правомерным.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности за период с 06.12.2013 по 03.04.2015.

Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы также послужило основанием для требований истца о взыскании 61 034 рублей 26 копеек пени по состоянию на 31.12.2014.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором аренды, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

С учетом задолженности ответчика по арендной плате по договору, размер пени по состоянию на 03.04.2015 составил 758 707 рублей 67 копеек.

Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен, ответчиком не оспорен, контррасчета не представлено, ввиду чего признан правомерным.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности за период с 06.12.2013 по 03.04.2015, пени по состоянию на 03.04.2015 в сумме 758 707 рублей 67 копеек.

Ссылка общества на то, что договор зарегистрирован 23.04.2014, в связи с чем, обязательства по внесению арендной платы не могут быть применены за период ранее 24.06.2014, несостоятельна.

Из позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.10.2013 №3914/2013 по делу №А06-7751/2010, следует, что по общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Президиум пришел к выводу, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Солидарная ответственность - один из видов гражданско-правовой ответственности должников. Солидарная ответственность возникает при неделимости предмета обязательства, совместном причинении вреда и т. д. и представляет собой совместную ответственность группы лиц, принявших на себя обязательство.

При солидарной ответственности кредитор вправе предъявить требование об исполнении, а, следовательно, и об ответственности, как ко всем должникам совместно, так и к любому из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Если кредитор предъявляет требование к одному из должников, остальные должники несут перед должником, удовлетворившим требование кредитора, ответственность в равных долях, если иное не установлено законом или договором.

Из представленных администрацией документов следует, что между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ОАО «Нефтегазстрой» заключен договор аренды земельного участка площадью 52 000 кв.метров, с кадастровым номером 23:40:0402005:3, расположенного по ул.Туристической, б/н в г.Геленджике, для эксплуатации курортного гостиничного комплекса, от 4 мая 2006 года №0000001633.

Соглашением от 21.08.2013 департамент имущественных отношений Краснодарского края передал права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору администрации муниципального образования город-курорт Геленджик. Договору присвоен номер 4000004739.

17.02.2007 ОАО «Нефтегазстрой» передало права и обязанности арендатора ООО «Диолта».

18.08.2008 ООО «Диолта» передало права и обязанности арендатора гр.Филиной Елене Олеговне.

15.09.2008 гражданка Филина Елена Олеговна передала права и обязанности арендатора ООО «НиА Лайн».

04.03.2012 ООО «НиА Лайн» передало права и обязанности арендатора ООО «СобФинИнвест».

24.02.2014 «СобФинИнвест» передало права и обязанности арендатора ООО «ДИКОН».

В марте 2014 года администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Геленджикский городской суд с исковым заявлением к гражданке Филиной Елене Олеговне, как к последнему известному арендатору земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402005:3, о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора от 04.05.2006 №4000004739.

Определением Геленджикского городского суда от 27.05.2014 производство по делу прекращено в связи с неподведомственностью. Указанным определением отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Геленджикского городского суда от 14.03.2014 в виде ареста на земельный участок, площадью 52000 кв.м., с кадастровым номером 23:40:0402005:003, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, без номера и запрете Управлению Росреестра по Краснодарскому краю проводить регистрационные действия в отношении данного земельного участка.

Суд указал, что согласно выписке из ЕГРП, с 02.05.2012 арендатором спорного земельного участка является ООО «СобФинИнвест», на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 04.03.2012.

Между тем, администрация лишена права обращения с исковым заявлением к солидарному должнику - ООО «СобФинИнвест» как предыдущему арендатору,  на основании вышеуказанного постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, поскольку, как указано выше, земельный участок неоднократно передавался в аренду от одного арендатора к другому на основании договоров о передаче прав и обязанностей, и согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «СобФинИнвест» прекратило деятельность в качестве юридического лица 24.12.2014 в связи с ликвидацией.

Таким образом, суд апелляционной инстанции усматривает на стороне арендаторов злоупотребление правом, предусмотренное статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, а также положения статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о расторжении договора аренды земельного участка.

Довод ответчика о том, что администрацией не соблюден претензионный порядок расторжения договора, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно