Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 по делу n А13-9027/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

назначению земельного участка по договору и фактическому использованию. Сведения о том, что в кадастр внесены сведения об отнесении спорного земельного участка к иному виду разрешенного использования, в деле отсутствуют.

По настоящему делу Общество в обоснование требований ссылается на отсутствие оснований для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка и отрицает наличие каких-либо изменений в функциональном назначении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Аналогичную позицию изложило ОАО «Вологдатрансагентство».

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Администрация, возражая против требований заявителя, указала, что основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401013:51 оспариваемым постановлением от 11.04.2014 № 2501 послужило изменение фактического использования данного земельного участка. В подтверждение данного довода Администрация указала, что установленный вид разрешенного использования земельного участка перестал соответствовать фактическому использованию земельного участка после строительства и ввода в эксплуатацию здания дилерского центра по продаже автомобилей.

При оценке вышеприведенных доводов заявителя суд исходит из следующего.

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном законодательстве и законодательстве, регулирующем отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территориальная зона представляет собой зону, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Пунктом 1 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 234-ФЗ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьи 450 и 451 ГК РФ (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ) предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предметом договора аренды № 24-5753А является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания здания для ремонта автомобилей».

Доказательств внесения изменений в договор аренды земельного участка, согласования сторонами иного вида разрешенного использования в материалы дела не представлено.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом Администрация как арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13.

В данном случае Администрация при принятии оспариваемого постановления не руководствовалась вышеприведенными нормами, определяющими порядок изменения вида разрешенного использования переданного в аренду земельного участка в рамках действующего договора аренды.

Обстоятельства фактического ведения Обществом на земельном участке деятельности, для которой он был ранее предоставлен и для которой предназначены расположенные на нем объекты недвижимости, имеют правовое значение для разрешения спора, поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Указанная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11.

Согласно статье 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» изменение вида разрешенного использования носит заявительный характер, а в данном случае Общество с таким заявлением в уполномоченный орган не обращалось.

Из материалов дела следует, что здание дилерского центра по продаже автомобилей введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  от 09.10.2008 № 003 209-78 (т. 1, л. 93 - 94).

Утверждение истца о том, что с момента постройки дилерского центра изменился вид использования земельного участка, судом отклоняется, поскольку окончание строительства и ввод законченного строительством объекта автоматически не изменяет вид разрешенного использования, отраженный в договоре аренды земельного участка.

Доказательства фактического изменения Обществом вида разрешенного использования земельного участка в материалы дела не представлены.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города, утвержденными решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 № 72, спорный земельный участок по адресу: город Вологда, улица Гагарина, 66, относится к производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, П2 - зона размещения производственных объектов 3-го класса опасности. Такой вид зоны размещения содержит конкретный перечень видов разрешенного использования. Одним из основных видов разрешенного использования являются предприятие автосервиса, что соответствует целевому назначению земельного участка по договору и фактическому использованию.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке по одному адресу расположены: здание дилерского центра по продаже автомобилей площадью 1770,2 кв.м, помещения № 1, 3 - 9, 6А, 26 - 32 первого этажа (лит. В2, В4, В1), № 33 - 39 антресольного этажа в кирпичном здании гаражных боксов, общей площадью 1860,4 кв.м, с назначением - гараж, которые используются для ремонта автомобилей; помещения № 10 - 25, 10а, 23а (лит.В3) кирпичного здания для ремонта автомобилей, общей площадью 826,1 кв.м.

Доводы Кайнова Д.И. и Головачева Е.Г. в отзыве на заявление Общества о том, что они не осуществляют в принадлежащих им на праве общей долевой собственности помещениях деятельность по ремонту автомобилей, так как не имеют статуса индивидуальных предпринимателей ,отклоняются апелляционным судом как бездоказательные и не имеющие правового значения для дела.

Кайнов Д.И. и Головачев Е.Г., став в 2006 году  собственниками помещений № 10 - 25, 10а, 23а (лит.В3) в кирпичном здании общей площадью 826,1 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401013:51, до настоящего времени в Администрацию за изменением вида разрешенного использования данного земельного участка не обращались.

Ссылка Администрации в апелляционной жалобе на то, что земельный участок находится в зоне Ж-3, а не в зоне П-2, отклоняется как несостоятельная, так как именно после принятия обжалуемого постановления от 11.04.2014 № 2501 были внесены  изменения в государственный кадастр недвижимости.

Принимая во внимание вышеизложенное и с учетом представленных заявителем доказательств (уведомление о размере страховых взносов, расчет от 17.04.2014, выписка из штатного расписания Общества), суд приходит к выводу о том, что наибольшая часть площадей объектов недвижимости используется для ремонта автомобилей.

Таким образом, Администрация не доказала, что у нее имелись основания для принятия оспариваемого постановления об изменении в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по действующему договору аренды для эксплуатации и обслуживания здания для ремонта автомобилей.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что постановление администрации города Вологды от 11.04.2014 № 2501 «О земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401013:51» не соответствует положениям статьи 42 ЗК РФ и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Кроме того, на основании пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» с ответчика в пользу третьего лица также подлежит взысканию госпошлина, уплаченная последним при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 19 июня 2015 года по делу № А13-9027/2014 отменить.

Признать не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации и недействительным постановление администрации города Вологды от 11.04.2014 № 2501 «О земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401013:51».

Обязать администрацию города Вологды устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Мартен-Авто Сервис» (местонахождение: город Вологда; ОГРН 1083525007873).

Взыскать с администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мартен-Авто Сервис» 2000 руб. в возмещение расходов по