Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу n А05-4810/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Согласно заключению эксперта от 22.04.2015 № Э-168, выполненному на основании определения Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2015, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 составляет 2 818 000 руб.

Возражая против выводов эксперта, Общество ссылалось на то, что при подборе объектов-аналогов экспертом нарушены требования федеральных стандартов оценки, а именно:

- по аналогу № 1 на принтскрине нет даты выставления предложения для данного объекта-аналога, что вызывает сомнения в том, когда этот аналог выставлен на продажу;

- по аналогу № 2 преимущество в виде ж/д пути не нивелировано экспертом путем применения понижающего корректирующего коэффициента;

- по аналогу № 3 преимущество в виде ж/д ветки, эстакады, забора не нивелировано экспертом путем применения понижающего корректирующего коэффициента. Также на принтскрине нет даты выставления предложения аналога;

- в экспертном заключении нет выбора единицы сравнения в обоснование элементов сравнения;

- в экспертном заключении не указаны применяемые стандарты оценочной деятельности;

- в экспертном заключении не указаны привлеченные специалисты;

- в приложении к экспертному заключению нет распечаток аналогов, которые использовались при расчете поправки на площадь;

- утверждение о том, что поправка на местоположение земельного участка составляет 1,0 по причине расположения объекта оценки и объектов-аналогов в производственных зонах г. Архангельск, не соответствует действительности.

Общество полагает, что эксперт Воробьева М.В. не может быть объективна, так как входит в состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу. Также Общество отмечает, что стоимость 1 кв.м аналогичных земельных участков производственного назначения в г. Архангельске существенно меньше.

В дополнительном отзыве на заключение эксперта Общество указало, что эксперт Воробьева М.В., как и оценщик Паршев И.А., оценивала земельный участок без учета фактора наличия (отсутствия) на нем каких-либо улучшений, в том числе инженерных коммуникаций. Также эксперт Воробьева М.В., как и оценщик Паршев И.А., использовала данные об экономическом развитии страны и Архангельской области за 2012 год, хотя обязана была использовать лишь информацию, которая имелась по состоянию на 05.06.2012. Кроме того, так же как и оценщик Паршев И.А., эксперт Воробьева М.В. использовала объекты-аналоги, находящиеся в совершенно другом районе города Архангельска. Общество считает, что формулировки, использованные экспертом, свидетельствуют об отсутствии в ее распоряжении достоверной информации о рынке продаж земельных участков в Архангельске именно под производство.

Истец полагает, что судом при рассмотрении иска должен использоваться отчет оценщика Паршева И.А. о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 868 400 руб.

В пояснениях на возражения Общества по экспертному заключению эксперт Воробьева М.В. указала следующее:

- отсутствие даты на принтскрине объясняется возможным сбоем на сайте. Экспертом из архива представлены более ранние принтскрины объявлений, датированные 10.05.2012, и информация соответствует представленной экспертом;

- на объекте-аналоге № 2 не имеется ж/д пути, он находится в непосредственной близости от участка;

- ж/д ветка по объекту-аналогу № 3 не проходит, она проложена у его границ. Наличие на земельном участке эстакады и железобетонного забора не оказывает влияния на стоимость земельного участка, так как подобные строения могут не использоваться будущим собственником или арендатором и даже мешать строительству новых объектов;

- остальные замечания отклонены экспертом, так как представляют собой требования к отчету об оценке, каковым экспертное заключение не является.

В пояснениях на дополнительные возражения Общества эксперт Воробьева М.В. указала, что Цигломенский (местонахождение объекта оценки) и Исакогорский округи г. Архангельска являются более привлекательными для производственных и складских объектов в связи с  отсутствием необходимости проезда большегрузного транспорта через мосты и городскую черту, но не имеют явного преимущества перед промзоной Октябрьского округа (объекты-аналоги), где отсутствует  железнодорожная ветка. В связи с этим эксперт не применял поправок на местоположение объектов-аналогов.

Оценив экспертное заключение с учетом возражений Общества и письменных пояснений эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что экспертное заключение мотивировано, не содержит  противоречий, объекты-аналоги подобраны корректно, в связи с чем вывод эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка не вызывает сомнений в его обоснованности.

Так как отвод эксперту в порядке части 3 статьи 82 АПК РФ истец не заявлял, то ссылка на необъективность эксперта отклоняется как бездоказательная.

В связи с этим суд апелляционной инстанции устанавливает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в соответствии с данным экспертным заключением.

С момента вынесения настоящего постановления в государственный кадастр недвижимости подлежит внесению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 2 818 000 руб.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска возмещению не подлежат с учетом разъяснений, данных в абзаце третьем пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». С учетом указанной правовой нормы расходы Мэрии на оплату экспертизы подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23 мая 2014 года по делу № А05-4810/2014 отменить.

Установить с момента принятия настоящего постановления кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:090406:35 в размере 2 818 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКВ-Компани» в пользу мэрии города Архангельска 20 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

 А.В. Романова

Судьи                                                               

А.Я. Зайцева

А.Н. Шадрина