Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А05-14111/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

законом                   (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 336 Кодекса предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Из пункта 6 статьи 340 указанного Кодекса следует, что по договору о залоге, заключенному в отношении имущества, которое будет приобретено в будущем, право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Каскад Торг» в нарушение положений пункта 8.2.15 кредитного договора и пункта 3.1.2 договора о залоге не оформило ипотеку площадей завершенного строительством объекта, указанного в пункте 1.1 кредитного договора, в течение 45 рабочих дней после оформления указанных площадей в собственность заемщика и без согласия Банка 26.06.2014 произвело отчуждение объекта недвижимости ООО «Атмосфера».

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1             статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя, в настоящем случае Общество, приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Поскольку предусмотренная законом обязанность по государственной регистрации ипотеки в силу закона с момента получения объекта недвижимого имущества, права требования получения которого являлись предметом залога, не исполнена самим заемщиком, новый собственник объекта недвижимости, который не признан добросовестным приобретателем, не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации, как основание для вывода об отсутствии ипотеки.

При таких обстоятельствах доводы заявителей об обратном подлежат отклонению.

Ссылка Общества и Компании на добросовестность ответчика при приобретении спорного здания, противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Однако, как правомерно отмечено в обжалуемом решении, Общество знало о наличии притязаний Банка на данное имущество или могло знать об этом.

В течение месяца со дня регистрации за ООО «Каскад Торг» права собственности на здание указанный объект являлся предметом двух последовательных договоров купли-продажи от 26.06.2014 и от 21.08.2014.

Вместе с тем негативные последствия выбытия спорного имущества из обладания залогодателя путем последовательного заключения сделок его реализации между взаимосвязанными (аффилированными) лицами, без указания в договорах на наличие обременений в виде залога, не могут быть возложены на Банк в силу статьи 353 упомянутого Кодекса.

Документов, подтверждающих фактическое исполнение сторонами договоров купли-продажи, суду не представлено. Условия указанных сделок не соответствуют основной цели деятельности коммерческих организаций – извлечение прибыли.

Как обоснованно отметил Банк в отзыве на апелляционные жалобы, о недобросовестности лиц свидетельствует и то обстоятельство, что зарегистрировав 24.06.2014 за собой право собственности на здание,                        ООО «Каскад Торг» уже 26.06.2014 продает его ООО «Атмосфера», которое менее чем через два месяца (21.08.2014) перепродает спорный объект недвижимости Обществу, причем в это время шли судебные процессы                             по искам Банка к ООО «Каскад Торг», ООО «Монолит» и др. о взыскании задолженности по кредитному договору (дело № А05-9843/2014),                                      к ООО «Каскад Торг» о возложении обязанности заключить договор ипотеки здания (дело № А05-9836/2014).

Таким образом, при совершении сделок по покупке спорного объекта его покупатели, действуя добросовестно и разумно, должны были удостовериться в правах продавца на спорное здание, а также проверить наличие обременений данных прав.

Кроме того, как установлено судом, между физическими лицами (учредителями ООО «Каскад Торг» - Шаповаловым В.В., ООО «Атомосфера» - Кожевниковой И.А., Общества – Еничевой И.Г.) существуют личные отношения, свидетельствующие о том, что и ООО «Атмосфера», и Общество знали или могли знать о наличии притязаний Банка на объект недвижимости.

Доводам заявителей о том, что у ООО «Каскад торг» не возникло обременение в виде залога здания в пользу Банка, в решении дана правильная правовая оценка.

Выводы суда являются законными и обоснованными.

В соответствии со статьей 58 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (действовал на момент передачи объекта недвижимости и регистрации права собственности за ООО «Каскад Торг»), если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога.

ООО «Монолит» в рамках исполнения договора инвестирования                         от 11.01.2011 № 1 передало по акту приема передачи от 10.06.2014                          ООО «Каскад Торг» результат инвестиционной деятельности.

В силу закона (пункт 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 58 Закона № 2872-1 «О залоге») после окончания строительства здания и регистрации на него права собственности                               ООО «Каскад Торг» возник залог в отношении указанного объекта.

Таким образом, первоначально заложенные имущественные права трансформировались в недвижимое имущество, на которое залогодатель оформил право собственности.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителями доказательств расторжения договора залога, погашения задолженности в полном объеме по кредитному договору не представлено, что свидетельствует о правомерности удовлетворения судом требований истца.

Мнение подателей жалоб о том, что обременение в виде залога было прямо запрещено законом в связи с отсутствием прав на земельный участок под спорным зданием, ошибочно.

Действительно в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998                      № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Однако согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах втором и третьем пункта 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении споров в соответствии с нормой пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В случае, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Мнение Общества и ООО «Каскад Торг» о том, что спор о праве между Банком и ООО «Каскад Торг» должен был быть разрешен в рамках отдельного дела с привлечением указанного лица в качестве ответчика, отклоняется, поскольку ООО «Каскад Торг» не является собственником спорного имущества и, как следствие, ненадлежащим ответчиком по такому требованию.

Как правомерно указал суд первой инстанции, в условиях, когда                      ООО «Каскад Торг» имеет задолженность перед Банком по кредитному договору в сумме 89 876 442 руб. 20 коп., и у Банка нет возможности заключить с ним договор ипотеки в связи с тем, что заемщик не является собственником объекта недвижимости, выбранный истцом способ защиты своего права в виде обращения взыскания на заложенное имущество соответствует нормам гражданского законодательства.

Ссылка Компании на нарушение норм процессуального права в связи с не привлечением ее к участию в деле в качестве ответчика, несостоятельна.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 335.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя.

Компания привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку самостоятельных требований относительно предмета спора не заявила, однако, она не лишена возможности сделать это в отдельном процессе.

Между тем в части утверждения начальной продажной цены спорного имущества обжалуемый судебный акт подлежит изменению, так как при вынесении решения судом первой инстанции не были учтены требования пункта 4 части 2 статьи 54 Закона № 102-ФЗ, согласно которым начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Механизм определения цены заложенного имущества при обращении     на него взыскания, связывающий ее с рыночной стоимостью такого имущества, с одной стороны, направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой - позволяет уменьшить                           риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным                                 с завышением начальной продажной цены заложенного имущества (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 04.02.2014                  № 221-О).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке от 30.03.2015 № 71/15-СД рыночная стоимость здания составляет 98 241 999 руб.

Исходя из указанной стоимости, подлежит утверждению начальная продажная цена недвижимого имущества Общества в размере 78 593 599 руб. 20 коп., равном восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества.

При таких обстоятельствах решение от 15.05.2015 в части установления начальной продажной цены имущества нельзя признать обоснованным, судебный акт в этой части подлежит изменению в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В остальной части обжалуемый судебный акт надлежит оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

изменить решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 мая 2015 года по делу № А05-14111/2014 в части установления начальной продажной цены имущества, изложив абзац третий резолютивной части в следующей редакции: «Продажу имущества осуществить с открытых торгов. Установить начальную продажную цену имущества в размере 78 593 599 руб. 20 коп.»

В остальной части решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 мая 2015 года по делу № А05-14111/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «БОРЕЙ», общества с ограниченной ответственностью «Каскад Торг» и общества с ограниченной ответственностью «Строительно-трастовая компания «Северград» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                            Северо-Западного округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

С.В. Козлова

Судьи

О.Н. Виноградов

Л.Ф. Шумилова