Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А66-16554/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Тверь, улица Коминтерна, дом 85, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:050:0027:1/006063/ 37:1000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4.

По результатам  проведенной экспертизы представлено экспертное заключение от  28.01.2015 № 53/14оц.

Согласно данному заключению, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого строения, общей площадью 130,2 кв.м, кадастровым номером 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А,А-1,А-2, составляет 1 288 255 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого строения, общей площадью 1039,4 кв.м, кадастровым номером 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4  -  6 419 380 руб. Стоимость продажи земельного участка -  8 987 162 руб.

Суд первой инстанции дал подробную оценку данному заключению, а также показаниям эксперта, который  был вызван  в судебное заседание,  признав заключение отвечающим требованиям  закона. В связи с этим  суд принял редакцию пункта 1.2, представленную истцом.

При этом суд не согласился с возражениями ответчика по экспертному заключению.

Доводы подателя жалобы в части  несогласия его с  содержанием экспертного заключения, в том числе, используемыми экспертом  методами исследования, порядком проведения  исследований,  выводами эксперта, были предметом подробного исследования в суде первой инстанции.

Как следует из  текста экспертного  заключения, оно составлено  экспертом с высшим образованием, оценщиком 1 категории, членом саморегулируемой  организации Общероссийской общественной  организации  «Российское общество оценщиков», имеющим дипломы, свидетельства о профессиональной переподготовки и о повышении квалификации, стажем работы – 11 лет.

В исследовательской части заключения  представлены общие сведения об объектах, данные исследования, методы и методики исследования, описаны анализы характеристики объектов и ситуации на Тверском  рынке недвижимости в 2013 году.

В разделе III заключения  эксперт  подробно  описывает расчет стоимости объектов недвижимости затратным  подходом и расчет  рыночной стоимости  объектов сравнительным  подходом. При этом  экспертом  использованы характеристики  аналогов, которые выбраны с учетом  таких критериев, как местоположение – расположение в сходных условиях, назначение, физические  характеристики. Данные приведены в таблицах. Представлен расчет рыночной стоимости   объектов  методом корректировок, которые также подробно описаны. Приведено сравнение стоимости производственной недвижимости  по местоположению, выведено различие в стоимости  объектов, расположенных  ближе к периферической  части города и  к средней части города. Эксперт также приводит  расчеты поправок  на расположение  коммуникаций, расчеты корректировок, расчеты стоимости улучшений, расчеты  затрат  на замещение нежилых  зданий, расчеты износа, устаревания, накопленного износа, физического износа, функционального устаревания. Приведена стоимость объектов  с использованием  затратного подхода.

Описывая расчет  рыночной стоимости объектов сравнительным подходом, эксперт также приводит  характеристику  аналогов с обоснованием  их выбора по  назначению и физическим характеристикам,  расчет  рыночной стоимости методом корректировок, их описание, сравнением стоимости  по наличию коммуникаций, ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом.

Кроме того, эксперт представил в заключении  согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объектов, сравнивая по каждому объекту оценки  результаты, полученные при исследовании  затратным подходом и сравнительным подходом, а также обоснование  их применения.

В заключении эксперт ответил на поставленный судом вопрос по каждому объекту со ссылкой на полученные  результаты, методы исследования, документы.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, данное  заключение  соответствует  требованиям Закона № 135-ФЗ, Закона № 73-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Фактически все возражения подателя жалобы в этой части направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых  у апелляционной инстанции не имеются. Ссылки на  допущенные  экспертом ошибки и недочеты не принимаются во внимание как не подтвержденные документально.

Доводы подателя жалобы относительно  выводов суда первой инстанции  о принятии пункта 2.2 в редакции истца основаны на ошибочном толковании норм права.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление  исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12   Постановления № 13/14, в соответствии со статьей 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.

По смыслу статьи 809 ГК РФ право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

Исходя из вышеизложенного  следует признать, что суд правомерно оценил  предоставленную рассрочку оплаты стоимости выкупаемого имущества применительно к правовой  природе коммерческого кредита, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ - процентами за пользование займом. Следовательно, указанные проценты должны начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, а не на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору. Неоднократное начисление  процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения, что не соответствует целям Закона № 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ссылка подателя жалобы на типовую форму договора, утвержденную  органом местного самоуправления, не принимается во внимание, поскольку данное условие  договора продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), предложенное  ответчиком,  нормами Закона  № 159-ФЗ  не предусмотрено, а возложение на покупателя  дополнительного финансового бремени  в виде неоднократного начисления процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору в случае  предоставления рассрочки платежа при реализации права в порядке  Закона № 159-ФЗ иными  актами органа местного самоуправления данным законом не допускается.

В связи с этим, возражения  Департамента  обоснованно отклонены судом первой инстанции.

Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.

Довод подателя жалобы  о  нарушении судом первой инстанции  норм процессуального права опровергается материалами дела.

Согласно протоколу судебного заседания от  02-09.04.2015,  ходатайство об отводе  эксперту  судом рассмотрено, отказано в удовлетворении в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 21 АПК РФ. Возражений на протокол судебного заседания не заявлено.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 05 мая 2015 года по делу № А66-16554/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

Судьи

          А.В. Романова

          Н.В. Чередина