Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А66-16554/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

месяц

1178201,50

168314.50

2700,05

171014,55

31

31 месяц

1009887,00

168314.50

2314,32

170628,82

32

32 месяц

841572,50

168314.50

1928,60

170243,10

33

33 месяц

673258,00

168314.50

1542,88

169857,38

34

34 месяц

504943,50

168314.50

1157,16

169471,66

35

35 месяц

336629,00

168314.50

771,44

169085,94

36

36 месяц

168314,50

168314.50

385,72

168700,22

-

6059322

256890,03

6316212,03

Письмом от 08.10.2014 № 30/3648 Департамент отклонил указанные возражения.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения), просил  урегулировать разногласия, изложить  спорные пункты в следующей редакции:

пункт 1.2: «Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы № 53/14оц по делу № А66-16554/2014, составленному в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А,А-1,А-2, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 1 288 255 руб.; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилое строение, общая площадь 1039,4 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, подлежащая уплате в бюджет города Твери составляет 6 419 380 руб.; стоимость продажи земельного участка составляет 8 987 162 руб.»;

пункт 2.2: «На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1. настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» № 60 (474) от 27.08.2014). При исчислении подлежащих уплате процентов Стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункта 14 Постановления Пленума №13/14). Указанием Центрального банка Российской  Федерации от 13.09.2012 № 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 8,25 % годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга»;

приложение 2: «Срок рассрочки — 3 года (36 мес.) Ставка рефинансирования — 8,25% годовых. Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с графиком равными долями, исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли - продажи в течение трех лет (36 месяцев) не позднее последнего рабочего дня каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с начислением продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2. договора купли — продажи.

№

Срок платежа

Остаток задолженности на дату платежа (руб.)

В погашение основного долга (руб.)

Проценты (руб.)

Итого (руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

7707635

214100,97

17663,33

231764,30

2

2 месяц

7493534,03

214100,97

17172,68

231273,65

3

3 месяц

7279433,06

214100,97

16682,03

230783,00

4

4 месяц

7065332,09

214100,97

16191,39

230292,36

5

5 месяц

6851231,12

214100,97

151700,74

229801,71

6

6 месяц

6637130,15

214100,97

15210,09

229311,06

7

7 месяц

6423029,18

214100,97

14719,44

228820,41

8

8 месяц

6208928,21

214100,97

14228,79

228329,76

9

9 месяц

5994827,24

214100,97

13738,15

227839,12

10

10 месяц

5780726,27

214100,97

13247,50

227348,47

11

11 месяц

5566625,3

214100,97

12756,85

226857,82

12

12 месяц

5352524,33

214100,97

12266,20

226367,17

13

13 месяц

5138423,36

214100,97

11775,55

225876,52

14

14 месяц

4924322,39

214100,97

11284,91

225385,88

15

15 месяц

4710221,42

214100,97

10794,26

224895,23

16

16 месяц

4496120,45

214100,97

10303,61

224404,58

17

17 месяц

4282019,48

214100,97

9812,96

223913,93

18

18 месяц

4067918,51

214100,97

9322,31

223423,28

19

19 месяц

3853817,54

214100,97

8831,67

222932,64

20

20 месяц

3639716,57

214100,97

8341,02

222441,99

21

21 месяц

3425615,6

214100,97

7850,37

221951,34

22

22 месяц

3211514,63

214100,97

7359,72

221460,69

23

23 месяц

2997413,66

214100,97

6869,07

220970,04

24

24 месяц

2783312,69

214100,97

6378,42

220479,39

25

25 месяц

2569211,72

214100,97

5887,78

219988,75

26

26 месяц

2355110,75

214100,97

5397,13

219498,10

27

27 месяц

2141009,78

214100,97

4906,48

219007,45

28

28 месяц

1926908,81

214100,97

4415,83

218516,80

29

29 месяц

1712807,84

214100,97

3925,18

218026,15

30

30 месяц

1498706,87

214100,97

3434,54

217535,51

31

31 месяц

1284605,9

214100,97

2943,89

217044,86

32

32 месяц

1070504,93

214100,97

2453,24

216554,21

33

33 месяц

856403,96

214100,97

1962,59

216063,56

34

34 месяц

642302,99

214100,97

1471,94

215572,91

35

35 месяц

428202,02

214100,97

981,30

215082,27

36

36 месяц

214101,05

214101,05

490,65

214591,70

-

-

7707635

326771,61

8034406,61

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, изложив спорные пункты в редакции истца.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения  решения суда  по доводам жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена  ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445                 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В данном случае стороны урегулируют разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи  недвижимого имущества (с условием о рассрочке) в порядке  реализации   истцом   права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159–ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135–ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135–ФЗ).

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным 3аконом № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора    на    проведение    оценки    рыночной    стоимости    арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135–ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135–ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, который установлен законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, между сторонами возник спор относительно цены муниципального имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Закона № 159–ФЗ.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Суд указал, что применительно к настоящему спору обязательность привлечения оценщика (обязательное   проведение   оценки) предусмотрена статьей  3 Закона № 159–ФЗ и статьей 8 Закона № 135–ФЗ, согласно которым проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

При этом  обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленный независимым оценщиком, при покупке объекта муниципальной собственности субъектом малого (среднего) предпринимательства действующим законодательством не предусмотрен.

Из материалов дела видно, что суд первой инстанции  определением от  25.12.2014 назначил по делу  экспертизу рыночной стоимости недвижимого имущества, являющего  предметом  договора купли-продажи, по состоянию на 29.07.2013. Поручил ее проведение ООО РАО «Консультирование, экспертиза собственности», эксперту Батуриной О.Ю. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 29.07.2013:  нежилого строения по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85, общая площадь 130,2 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:050:0027:1/006063/ 37:1000/А, А-1, А-2; нежилого строения по адресу: город