Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу n А66-16554/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 августа 2015 года

г. Вологда

Дело № А66-16554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 06 августа 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Тверь-Сервис» представителей Джафарова И.Т.о по доверенности от 10.07.2013, Захарова Д.Ф. по доверенности от 10.07.2013, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери представителей Аваева Д.В. по доверенности от 01.12.2014 № 493,                     Салтыковой А.И. по доверенности от 01.12.2014 № 454,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 05 мая 2015 года по делу № А66-16554/2014 (судья Янкина В.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Тверь-Сервис» (место нахождения: 170033, город Тверь, улица Коминтерна, дом 85; ИНН 6950055457, ОГРН 1076952007615; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к  Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Новоторжская, дом 1; ИНН 6901043057,                          ОГРН 1036900087806; далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочки), изложив пункты 1.2, 2.2, приложение 2 (столбцы 5 и 6) в редакции истца (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –              АПК РФ) уточнения иска).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Андреев Капиталъ» (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Вагжанова, дом 21; ИНН 6905012229, ОГРН 1026900514618; далее – ООО «Андреев Капиталъ»), общество с ограниченной ответственностью «Оценка плюс» (место нахождения: 170006, город Тверь, улица Брагина, дом 42; ИНН 6905049772, ОГРН 1026940515183; далее – ООО «Оценка плюс»).

Решением от 05.05.2015 суд урегулировал разногласия по договору, изложил спорные пункты в редакции  истца.

Департамент с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Судом не вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайства третьего лица и ответчика об отводе эксперта, что является нарушением процессуального законодательства. Экспертное заключение подготовлено с нарушением действующего законодательства, а именно: не правильно подобраны аналоги для определения рыночной стоимости земельного участка, что может привести к искажению конечного результата реальной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение пункта 18 ФСО № 1); эксперт сравнивает производственные базы с отдельно стоящим нежилым помещением, относящегося к иному сектору рынка (нарушение пункта 18 ФСО № 3); при расчете нежилого строения (литера А, Al, А2), площадью 130,2 кв.м сравнительным подходом все подобранные аналоги расположены на окраинах Тверь (улица Светлая, улица Шишкова, Борихино Поле), в то время как оцениваемый участок расположен в Центральном районе города, в непосредственной близости от железнодорожного и автовокзалов, на территории расположения торговых баз города (между улицей Коминтерна и бульваром Цанова); эксперт при определении рыночной стоимости нежилого строения (литера А, Al, А2), площадью 130,2 кв.м указывает, что сравниваемые аналоги находятся в хорошем техническом состоянии, без описания при определении рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания (литера Б, Б1, Б2, Б3, Б4) площадью 1039,4 кв.м.) в рамках сравнительного подряда, при выводе результата, эксперт неверно получил величину «средневзвешенная цена за 1 кв./кв.м». Экспертное заключение № 53/14оц не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ). Суд не учел, что редакция пункта 2.2 спорного договора соответствует пункту 2.2 типового договора, утвержденного постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 № 770. Условия данного пункта  также соответствуют  статье 5  Федерального закона  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и  среднего  предпринимательства, и о внесении  изменений  в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) и пункту  14 Постановления № 13/14.  По мнению подателя жалобы, при отсутствии в договоре условий о размере и порядке оплаты (правила о договоре), из которых возникает соответствующее обязательство, возможно применение положений о коммерческом кредите, что корреспондируется пункту 12 Постановления № 13/14. Таким образом, типовая форма договора купли - продажи муниципального недвижимого имущества (в том числе условие о порядке оплаты пункт 2.2 договора), утвержденная постановлением администрации города Твери от 09.07.2014 № 770, не нарушает требования федерального законодательства. В данном случае применение положений о коммерческом кредите противоречит действующему законодательству.

Представители Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили ее удовлетворить.

Общество в отзыве на жалобу и его представители в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Общества и Департамента, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 22.05.2007 заключили договор аренды помещений по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85: а именно нежилого строения общей площадью 130,2 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/006063/37:10000/А, А-1, А-2; нежилого строения общей площадью 1169,6 кв.м, кадастровый номер: 69:40:02:00:050:0027:1/ 006063/37:10000/Б, Б1, Б2, Б3, Б4.

Общество обратилось в Департамент с заявлением от 22.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Департамент направил Обществу договор купли-продажи (с условием о рассрочке) и предложил следующую редакцию спорных пунктов:

пункт 1.2 «Согласно отчету № 14-244н об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым оценщиком              ООО «Андреев Капиталъ» на дату 05.08.2014, установить стоимость продажи нежилых строений, подлежащую уплате в бюджет города Твери в размере            14 058 474руб. 58 коп., стоимость продажи земельного участка в размере                           9 311 000 руб.»;

пункт 2.2 «На  сумму  денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской  Федерации,  действующей  на дату  опубликования  объявления  о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» № 60 (474) от 27.08.2014). При исчислении подлежащих уплате процентов стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункта 14 Постановления № 13/14). Начисление процентов производится по формуле: Пр = Сд х 1/3 ставки рефинансирования (%)/ 12 месяцев, где Пр - сумма процентов в месяц; Сд - сумма денежных средств, подлежащая оплате в бюджет города, по уплате которой «оставляется рассрочка  (т.е.  цена приватизируемого  муниципального  недвижимого имущества); Указанием Центрального банка Российской  Федерации от 13.09.2012 № 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 8,25 % годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга».

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 29.09.2014, предложив следующую редакцию спорных пунктов:

пункт 1.2: «Согласно отчету от 26.09.2014 № 31-09/13 об   определении   рыночной стоимости объекта    недвижимости,    составленного в  соответствии с законодательством об оценочной деятельности независимым  оценщиком ООО  фирма «Оценка плюс» на дату 29.07.2013 установить    стоимость    продажи нежилых строений, подлежащую уплате в бюджет города Твери, в размере 6 059 322 руб.,         стоимость продажи земельного участка в размере 10 810 000 руб.»;

пункт 2.2: «На сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов  размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета «Вся Тверь» от 27.08.2014 № 60 (474). При исчислении подлежащих уплате процентов стороны понимают, что начисление процентов производится на сумму, соответствующую цене приватизируемого муниципального недвижимого имущества (абзац второй пункт 14 Постановления № 13/14). Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012   № 2873-у, ставка рефинансирования установлена в размере 18,25 процентов годовых. Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга;

дополнить пункт 2.5 договора абзацем 5 следующего содержания: «В случае досрочной оплаты приобретаемого имущества начисление процентов в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации осуществляется на остаток задолженности по договору»;

приложение 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества «График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение, общей площадью 1169,6 кв.м, расположенного по адресу: город Тверь, улица Коминтерна, дом 85, изложить в следующей редакции: «Срок рассрочки — 3 года (36 мес.) Ставка рефинансирования — 8,25 % годовых. Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно в соответствии с графиком равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2. договора купли - продажи в течение трех лет (36 месяцев) не позднее последнего рабочего дня каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с начислением продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2. договора купли — продажи.

№

Срок платежа

Остаток задолженности на дату платежа (руб.)

В погашение основного долга (руб.)

Проценты (руб.)

Итого (руб.)

1

2

3

4

5

6

1

1 месяц

6059322

168314.50

13885.97

182200.47

2

2 месяц

5891007.5

168314.50

13500.23

181814.73

3

3 месяц

5722693.00

168314.50

13114,50

181429,00

4

4 месяц

5554378.50

168314.50

12728,78

181043,28

5

5 месяц

5686064.00

168314.50

12343,06

180657,56

6

6 месяц

5217749.50

168314.50

11957,34

180271,84

7

7 месяц

5049435.00

168314.50

11571,62

179886,12

8

8 месяц

4881120.50

168314.50

11185,90

179500,40

9

9 месяц

4712806.00

168314.50

10800,18

179114,68

10

10 месяц

4544491.50

168314.50

10414,46

178728,96

11

11 месяц

4376177.00

168314.50

10028,74

178343,24

12

12 месяц

4207862.50

168314.50

9643,02

177957,52

13

13 месяц

4039548,00

168314.50

9257,30

177571,80

14

14 месяц

3871233,50

168314.50

8871,58

177186,08

15

15 месяц

3702919,00

168314.50

8485,86

176800,36

16

16 месяц

3534604,50,

168314.50

8100,14

176414,64

17

17 месяц

3366290,00

168314.50

7714,41

176028,91

18

18 месяц

3197945,50

168314.50

7328,69

175643,19

19

19 месяц

3029661,00

168314.50

6942,97

175257,47

20

20 месяц

2861346,50

168314.50

6557,25

174871,75

21

21 месяц

2693032,00

168314.50

6171,53

174486,03

22

22 месяц

2524717,50

168314.50

5785,81

174100,31

23

23 месяц

2356403,00

168314.50

5400,09

173714,59

24

24 месяц

2188088,50

168314.50

5014,37

173328,87

25

25 месяц

2019774,00

168314.50

4628,65

172943,15

26

26 месяц

1851459,50

168314.50

4242,93

172557,43

27

27 месяц

1683145,00

168314.50

3857,21

172171,71

28

28 месяц

1514830,50

168314.50

3471,49

171785,99

29

29 месяц

1346516,00

168314.50

3085,77

171400,27

30

30