Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А13-8989/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные   пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

  В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

  В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

  Согласно пункту 14 Постановления № 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что реализация имущества Должника единым комплексом будет наиболее способствовать удовлетворению интересов всех кредиторов.

  Довод жалобы о том, что предоставление участниками торгов нотариально заверенных копий документов при подаче заявок для участия на торгах является обычным требованием и не препятствует их участию в торгах, правомерно отклонён судом первой инстанции, поскольку данное требование является дополнительным и пунктом 11 статьи 110 Закона о банкротстве не предусмотрено.

  Апелляционная коллегия считает, что установление данного дополнительного условия создаёт предпосылки для необоснованного ограничения доступа к участию в торгах.

  При этом в случае отказа в допуске к участию в торгах по причине представления ненадлежащим образом оформленных документов и(или) непредставления определённых Положением документов подобные действия организатора торгов могут быть обжалованы участником торгов, действительность торгов может быть оспорена.

Податель жалобы считает, что конкурсный управляющий Должника Погосян Г.А. заинтересован в представленной им кандидатуре организатора торгов, поскольку стоимость его услуг по проведению торгов оплатил лично, а освобождение Должника от данной обязанности свидетельствует о ничтожности сделки и не может являться основанием для утверждения кандидатуры организатора торгов, предложенной Погосяном Г.А.

  Между тем согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве, применительно к процедуре конкурсного производства в качестве организатора торгов выступает конкурсный управляющий или привлекаемая для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счёт средств Должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении Должника, кредиторов, конкурсного управляющего.

  Апеллянт, ссылаясь на заинтересованность Погосяна Г.А., указал на то, что последний оплатил организатору торгов стоимость его услуг лично, иных фактов, подтверждающих заинтересованность, не представил.

  Действительно, конкурсный управляющий Должника Погосян Г.А. предъявил в суд гарантийное письмо о том, что услуги организатора торгов будут компенсированы им лично.

  Апелляционная коллегия не может согласиться с мнением апеллянта о том, что данным обстоятельством подтверждена заинтересованность организатора торгов и конкурсного управляющего, поскольку по итогам конкурсного производства расходы, понесённые конкурсным управляющим, которые подтверждены документально и признаны арбитражным судом обоснованными и необходимыми, подлежат возмещению за счет средств Должника на основании статьи 59 Закона о банкротстве.

  Согласно статье 380 ГК РФ задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

  Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесённый им задаток     (пункты 4, 5 статьи 448 ГК РФ).

  Пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать 20 % начальной цены продажи предприятия.

  Учитывая, что рыночная стоимость имущества в составе единого лота № 1 определена в размере 12 425 287 руб., принимая во внимание обеспечительную функцию задатка, суд обоснованно утвердил размер вносимого участниками задатка - 5 %.

  Поскольку суть задатка состоит в фактическом удостоверении серьезного намерения участника торгов приобрести имущество, выставленное на торги, то установление его в размера 1 % ведёт к привлечению недобросовестных участников торгов, на что правомерно указано в обжалуемом судебном акте.

Податель жалобы обосновал необходимость цены отсечения (50 %) как гарантию получения максимальной выручки от реализации заложенного имущества должника.

Сам по себе факт установления цены отсечения, равной 50 % от установленной начальной цены, не свидетельствует о принципиальной невозможности его продажи, однако целью процедуры конкурсного производства является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов Должника. Закон о банкротстве возлагает достижение этой цели на конкурсного управляющего в установленный настоящим Законом срок.

Реализация имущества в большей степени соответствует интересам всех кредиторов, поскольку денежные средства, поступившие от реализации имущества Должника, будут распределены между всеми кредиторами. Высокий размер цены отсечения может создать препятствия в реализации имущества Должника с целью удовлетворения требований всех кредиторов.

Петросян Н.А., предлагая такое условие, не представил доказательств, свидетельствующих о реальности реализации имущества Должника по указанной им цене, при этом никакого экономического обоснования этому не привел.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что предложения залогового кредитора в данной части могут привести к затягиванию процедуры конкурсного производства и могут создать неопределённость в дальнейшей реализации имущества Должника в случае отсутствия предложений со стороны потенциальных покупателей.

Более того, ни пункт 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, содержащий отсылочную норму к пункту 4 статьи 139 Закона, в соответствии с которым определяется порядок продажи предмета залога посредством публичного предложения (после отказа залогового кредитора от права оставить предмет залога за собой), ни пункт 4 статьи 139 Закона не предусматривают за залоговым кредитором права повторного определения порядка и условий продажи залогового имущества на стадии публичного предложения, поскольку дважды не состоявшиеся торги являются достаточным доказательством затруднительности реализации предмета залога на ранее предложенных залоговым кредитором условиях.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным установить минимальную продажную цену (цена отсечения) в размере 5 % от начальной цены, установленной на торгах посредством публичного предложения, поскольку это отвечает интересам всех кредиторов Должника, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и соответствует положениям Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы Должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований всех кредиторов.

Принимая оспариваемый судебный акт в обжалуемой части, суд первой инстанции учел срок конкурсного производства, цель конкурсного производства и разрешил возникшие разногласия, обоснованно утвердив Положение в обжалуемой части в редакции, предложенной конкурсным управляющим, поскольку оно соответствует требованиям Закона о банкротстве и не ущемляет прав и законных интересов Петросяна Н.А.

  Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить судебный акт в обжалуемой части, в апелляционной жалобе не содержится.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, правильно применил нормы материального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства.

Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для его отмены в обжалуемой части апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

определение Арбитражного суда Вологодской области от 23.03.2015 по делу № А13-8989/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Петросяна Нвера Андраниковича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение месяца со дня принятия.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

С.В. Козлова

Л.Ф. Шумилова